（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
2004年，王建国和李秀兰夫妇从青海来到北京，打算买套房养老。
但两人已退休，银行不给贷款。
于是，他们和刚工作的儿子王磊商量：“用你名字买房，钱我们出，房我们住。”
王磊同意。同年，他与甲公司签订合同，买下一号房屋，总价45万余元，首付25万，贷款20万。
首付款是王建国夫妇东拼西凑借来的——向侄女借10万，向哥哥借5万，加上积蓄，全部存入王磊账户后支付；
月供1078元，每月由老两口现金存入王磊还贷账户，存折一直由他们保管；
房子装修、物业、水电、取暖费，十几年来全是老两口交；
房屋交付后，他们一直居住至今，从未搬离。
2007年，王磊结婚，婚后搬出一号房屋。
2014年，王磊意外去世。
儿媳张婷随即主张：“这房是王磊婚前买的，婚后我们共同还贷，属于夫妻共同财产，应作为遗产分割。”
王建国夫妇很震惊：“这房从来就是我们的！只是借儿子名字贷款而已。”
双方协商无果，老两口起诉，要求将一号房屋过户到自己名下。
张婷坚决反对，称：
“没有书面协议，就是赠与！而且你们2020年才起诉，早就超过诉讼时效了！”
这场亲情与产权的拉锯战，最终由法院一锤定音。
裁判结果
✅ 儿媳张婷必须在15日内协助王建国、李秀兰将一号房屋过户至二人名下！
这意味着，尽管房产证写的是儿子名字，但法律认定：房子真正的主人，是出资并居住了近20年的父母。
法院怎么说？
法官没有被“无书面协议”困住，而是综合全案事实，重点认定了三点：
第一，谁实际控制房屋？
购房合同、贷款合同、房产证、还贷存折、缴费单据等全部原件均由父母持有；
自2004年交房起，父母一直实际居住使用，儿媳从未提出异议。
第二，谁真正出资？
首付款来源清晰：借款+现金，有银行流水、还款凭证印证；
月供虽从儿子账户扣款，但每月固定时间由父母存入现金，且儿子婚后另有公积金用于购买自己的二号房屋；
儿媳称“用公积金还贷”，但法院查实：公积金提取始于2007年，且用于另一套房，与本案无关。
第三，是否超过诉讼时效？
法院指出：
“父母一直认为房屋属于自己，与儿子、儿媳此前无纠纷，不存在‘知道权利受损’的情形。直到儿子去世后儿媳主张权利，才产生争议。因此，未超诉讼时效。”
最终，法院依据高度盖然性原则和日常生活经验，认定：虽无书面协议，但存在事实上的借名买房关系。
律师提示
这个胜诉案例给“借子女名买房”的父母带来重要启示：
没有协议≠必然败诉。
在亲属间，法院会综合出资、占有、证件保管、生活常理等多维度判断真实意思。
保留原始凭证至关重要。
本案中，20年的缴费单、还贷存折、装修合同成为关键证据。一旦丢失，举证将极其困难。
长期稳定占有是有力支撑。
父母自始至终居住使用房屋，儿媳多年未提异议，强化了“非赠与”的事实。
当然，最稳妥的方式仍是生前确权。但若已成既定事实，只要证据链完整，法律依然可能守护真正的权利人。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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