(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
孙某君向本院提出诉讼请求：
判令被告协助办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权过户登记手续，将上述房屋过户到原告名下；
2. 事实和理由
原告系第三人孙某芳的弟弟，第三人与被告系夫妻，被告为原告的姐夫。2003 年原告欲在北京购买房屋，经看房后决定购买北京 H 公司开发建设的一号房屋，由于该房为经济适用房，经原告与被告及第三人协商，确定原告借被告之名购买上述房屋。
后被告于2003 年 9 月份以自己的名义购买了涉案房屋，原告支付了全部购房款 476876 元，开发商交房时由原告直接收房并装修入住。
2004 年 10 月 31 日，被告主动亲笔写下《委托购房协议书》，在该协议书中被告写明：“孙某君于 2003 年 9 月委托秦某涛购买一号房。购房总价 476876 元；交房日期 2004 年 12 月 31 日（实际交房 2004 年 11 月 11 日）；孙某君将购房全款以现金方式一次性付给秦某涛，房屋购买手续办理完后，居住权和产权均为孙某君。在可以过户时，被委托人秦某涛随时与孙某君完成过户手续”。
原告入住后一直在此居住，后原告父母亦来到北京，共同居住在涉案房屋内。近年原告将涉案房屋交由父母居住生活，期间被告一直回避过户问题，以各种理由不予过户。2017 年 6 月 26 日，被告秦某涛与其子住到了涉案房屋内，原告父母于 2017 年 7 月初回老家看病，原告 7 月 8 日去涉案房屋发现锁被换了，进不去房屋了，当即打电话报警，警察说明房本是被告的，不予立案。
原告认为，涉案房屋属借名买房事实清楚，根据相关法律法规，被告应协助办理涉案房屋的过户手续并将强占的房屋返还给原告，因此为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判允原告的诉讼请求。
二、被告辩称
1. 原告诉讼请求涉及两个案由，一个是合同纠纷，还有一个是返还原物纠纷，不属于本案处理情况，请求驳回。
2. 原告主张借名买经济适用房违反相关政策法规，委托购房协议书违反北京限购政策无法实现，请求驳回原告三项诉讼请求。
3. 原告买房时被告全家倾情相助，希望原告念及亲情妥善处理。
4. 委托协议真实性不认可，假设协议真实，协议内容与事实相悖，所述时间均不符合逻辑。无法证明原被告双方在 2003 年购房前已经达成借名买房合意，或者说有过协商，也无法证明房款为原告支付，本案涉诉房屋为被告全款购买，被告为合法产权人。
5. 2003 年被告与第三人申请到经济房购房指标，原告提出要结婚没有房子，虽然被告、第三人更需改善住房条件，但考虑到弟弟择偶需求还是将房子让给弟弟结婚用。原告当时承诺条件好了还给被告房子。
6. 被告多年来都是租房居住。原告 2009 年搬离房屋，原告有更好的房屋居住，原告的父母搬入房屋，被告及第三人都比较孝顺默许老人住房。现在被告及第三人孩子上学，住房急需改善，被告及第三人搬回房屋。现涉诉房屋产权证、购房发票、完税证均为被告持有，房屋应归被告所有。
三、第三人述称
孙某芳述称，意见与秦某涛一致。
四、法院查明
1. 人物关系
秦某涛与孙某芳系夫妻关系，孙某君系孙某芳的弟弟。
2. 房屋买卖情况
2003 年 9 月 19 日，秦某涛与北京 H 公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，房屋总价款为 476876 元。
3. 协议签订情况
2004 年 10 月 31 日，孙某君（委托人）与秦某涛（被委托人）签订《委托购房协议书》，约定：“孙某君于 2003 年 9 月 24 日委托秦某涛购买一号房。购房总价 476876 元。交房日期 2004 年 12 月 31 日（实际交房 2004 年 11 月 11 日）。孙某君将购房全款以现金方式一次性付给秦某涛，房屋购买手续办理完后，居住权和产权均为孙某君。在可以过户时，被委托人秦某涛随时与孙某君完成过户手续。”该协议落款处有孙某君签字、秦某涛签字、证明人孙某芳签字并书写日期。
4. 房屋产权情况
秦某涛于2006 年 4 月 6 日取得房屋所有权证，本案房屋行政地址为丰台区一号，该房屋性质为经济适用房。
5. 房屋居住情况
孙某君及其父母自开发商将房屋交付后开始居住，孙某君于2010 年搬离房屋，孙某君父母继续在此居住。2017 年 7 月孙某君父母回河北老家暂住，秦某涛持房产证找开锁公司将房门打开，并更换门锁，自此秦某涛、孙某芳在此房屋居住至今。
6. 房屋手续持有情况
涉案房屋所有权证、商品房买卖合同、购房款发票等原件现均在秦某涛处，但孙某君陈述以上购房手续原件及房屋所有权证原本都在其父母处保管，父母放置于涉案房屋中，房屋所有权证系2011 年秦某涛以办户口为由从父母处拿走至今未归还，购房合同、发票等原件系秦某涛于 2017 年 7 月自行开锁进入后取得，并非一直由秦某涛持有。
7. 笔迹鉴定情况
诉讼中，秦某涛否认《委托购房协议》中的签名系其本人书写，孙某君申请对秦某涛签名进行笔迹鉴定。鉴定意见书：检材协议书中“秦某涛”签名与样本签名的细节特征相同点量多质高，是本质性特征，反映了同一人的书写习惯。检材协议书中“秦某涛”签名与样本签名是同一人所写。秦某涛对鉴定结论提出异议，认为鉴定程序违法、鉴定结论依据不足等。
8. 出资情况
对于涉案房屋的出资情况，双方各自坚持系己方出资。审理中孙某君的父母曾出庭作证，陈述涉案房屋秦某涛、孙某芳未出资，系由其夫妇与孙某君共同出资。秦某涛不予认可。在本院第一次庭审中秦某涛的代理人曾陈述：“具体的购房款分不清楚谁出了多少钱，能够确认不是秦某涛和孙某芳全部出资，秦某涛出了 6 万元，其余部分是孙某君出的。”之后的庭审中秦某涛均主张房屋全部由其出资。
五、裁判结果
秦某涛于本判决生效之日起七日内协助孙某君办理北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记手续；
律师点评
（一）合同效力认定
1. 法律依据
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2. 本案情况分析
孙某君与秦某涛签署《委托购房协议书》，秦某涛虽否认该协议书的真实性，但经过诉讼中的笔迹鉴定，能够确认是秦某涛本人签名，故法院对该份协议的真实性予以确认。
从《委托购房协议书》约定的内容可以看出，该协议为借名买房协议。借名购买经济适用住房的原购房合同系2008 年 4 月 11 日之前签订的，当事人又在协议中约定在限制上市交易期满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
本案中涉案房屋的原购房合同系2003 年签订，2006 年取得房屋所有权证，现已满足购买经济适用住房满 5 年的上市条件，故应为有效合同，双方均应按照约定的内容履行。
（二）事实认定
1. 出资情况认定
虽然双方对出资情况均未提交转账或者提款凭证，但从《委托购房协议书》的内容来看已足以认定孙某君借用秦某涛的名义购房的事实。
2. 其他情况认定
秦某涛辩称其持有购房合同、发票、完税证明、房屋所有权证原件，否认借名买房事实，但秦某涛于2017 年找开锁公司自行进入涉案房屋，不能排除其后续取得购房手续原件的可能性，其辩称意见与协议内容相悖，法院不予采纳。
综上，孙某君与秦某涛借名买房的事实成立，孙某君要求秦某涛协助办理过户手续的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
《办案心得》
一、案件难点
1. 法律关系的复杂性
本案涉及借名买房的法律关系，同时包含经济适用房的特殊政策考量。借名买房行为本身的效力在法律上存在一定争议，尤其涉及经济适用房这种政策性住房，需要在法律规定和政策框架内寻找依据，以确定合同的有效性。
2. 证据的不确定性
对于房屋出资情况，双方各执一词且均未提供明确的转账或提款凭证。虽然有《委托购房协议书》，但被告对其真实性提出质疑，这使得证据的采信和事实的认定存在一定难度。
3. 亲情因素的干扰
原被告之间存在亲属关系，被告以亲情为由进行辩驳，可能会对法官的心证产生一定影响。在处理案件时，需要在法律层面和情感层面之间找到平衡，避免亲情因素对案件的公正处理造成干扰。
二、办案思路
1. 从协议入手明确借名事实
紧紧围绕《委托购房协议书》展开，通过笔迹鉴定确认协议的真实性。从协议约定的内容，如购房款的支付方式、房屋产权的归属以及过户的约定等方面，明确原告借被告之名购房的事实，以此作为案件的核心依据。
2. 结合政策分析合同效力
深入研究经济适用房的相关政策，根据“借名购买经济适用住房的原购房合同系 2008 年 4 月 11 日之前签订的，当事人又在协议中约定在限制上市交易期满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效”这一规定，结合本案涉案房屋的购房时间、取得房产证时间以及上市交易条件等，论证合同的有效性。
3. 多方面反驳被告主张
出资问题：尽管双方都没有确凿的出资凭证，但依据《委托购房协议书》中关于原告支付全款的记载，以及被告代理人在庭审中前后矛盾的陈述，削弱被告关于房屋全部由其出资的主张。
房屋手续持有问题：针对被告以持有购房合同、发票等原件主张房屋所有权的观点，指出被告在2017 年有自行开锁进入房屋获取原件的可能性，其持有原件不能作为否定借名买房事实的依据。
三、经验教训
1. 重视证据的收集与固定
本案中，虽然《委托购房协议书》是关键证据，但如果有更充分的出资凭证或者其他能够直接证明原告购房行为的证据，案件的处理将会更加顺利。在今后的案件中，要更加注重证据的全面收集与及时固定，避免因证据不足而陷入被动。
2. 深入研究特殊政策法规
经济适用房的政策法规对案件结果产生了重要影响。在处理类似涉及特殊类型房屋或特殊政策领域的案件时，必须深入研究相关政策法规，做到对政策的理解和运用准确无误。
四、案件意义
1. 对借名买房案件的借鉴意义
此案件为处理借名买房纠纷，尤其是涉及经济适用房等政策性住房的借名买房案件提供了宝贵的经验。在类似案件中，可以参考在证据运用、合同效力分析以及处理亲情与法律冲突等方面的做法，对于如何在复杂的法律关系和政策环境中维护当事人的合法权益具有借鉴意义。
2. 对维护当事人权益的启示
本案强调了在法律纠纷中，当事人要充分认识自己的权益，并通过合法有效的途径进行维护。对于像孙某君这样的当事人，在面临借名买房后可能出现的房屋过户等问题时，要及时签订书面协议，保留相关证据，并在必要时寻求专业法律帮助，以确保自身权益得到有效保障。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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