4月10日下午，国家发改委批复《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022)》方案，批复对原方案进行了一定调整，最终确定了9条线路（10个项目）总长约75.93公里，设站48座的建设。而原定的深圳地铁10号线东沿线（凤岗段）却落选了。
这对深圳关外各区来说是个天大的利好，原本能搭上深圳轨道交通顺风车的东莞凤岗却只能檫干眼泪独自扛了。
深圳笑了，凤岗梦醒了
国家发改委的轨道交通批复，深圳的关外各区基本都得到了利好。3号线延长到坪地六联，16号线大运到西坑龙岗获利；6号线支线、13号线北延线光明获利；20号线一期工程会议中心到机场北，12号线海上田园延长至松岗利好宝安的沙井、松岗片区......
一直把自己当深圳看，早已纳入深圳轨道交通体系的东莞凤岗，因深圳地铁10号线东沿线（凤岗段）审批未过被排除在外。看来说起来挺容易的“融城”两个字，做起来真不容易，就算两情相悦也不一定得到结果。
所谓希望有多大，失望就有多大。这次深圳地铁10号线东沿线审批未果的失望，就是因为之前顺利推进带来的无限希望。
2019年1月，深圳提出近期拟建设10号线东延线
2019年1月，深莞发改委官网联合署名，发布《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整（2017-2022）》环境影响评价信息公告（补充），对规划建设内容进行了部分调整。
2019年2月，东莞发改委官网公布了凤岗境内设龙平路站、油柑埔站、官井头站、大运城邦站4个站点。
2019年6月，深圳市发改委将深圳10号线东延线（东莞段）站点由原规划的4个站调整为5个站，分别为大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。
2019年7月，东莞发改委发布《东莞市城市轨道交通第二期建设规划调整（2019-2024）及线网规划（调整）》环境影响评价征求意见稿。其中包含深圳10号线东延线，纳入深圳市建设规划四期调整，工程具体由深圳市进行实施和运营管理。
2019年10月，深圳发布《深圳市城市轨道交通四期建设规划调整工程项目可研及相关专题评估》需求公示，采购内容包含10号线东延线。
2020年3月，深圳10号线东延线（凤岗段）工程处于工程勘察阶段。
2020年4月，国家发改委批复，深圳地铁10号线东延线可以说是正式下架，凤岗的地铁融城梦也正式暂告一段落了。
龙华、光明、沙井......深圳地铁延伸到哪里，哪里房价就起飞，这差不多是铁律了。
对深圳之外也是如此。2018年惠州规划地铁一号线，并且要在惠州南站高铁站接驳深圳地铁14号线延长线，惠州楼市一下就火爆起来了。当时惠州、惠阳、大亚湾的规划地铁沿线，首付三成买房没人搭理，7成买房也是爱理不理，全款买房才是硬道理。
最后地铁规划被国家发改委毙掉了，惠州楼市也像放气的气球，行情一泻千里。可见地铁对楼市有多大的影响，特别是深圳地铁的跨城接驳对临深地区的楼市。
成也房价，颓也房价，凤岗骑虎难下
东南临深一直都是东莞房价的标杆区域，也是深圳客置业的前沿阵地。
凤岗是东莞深圳化最彻底的区域，也是东莞房价的标杆区。片区内大运城城邦、名流印象花园等小区二手房挂牌价最高快接近6万了，挂牌均价也到了3.6万左右，价格一直都是片区及东莞楼市的风向标。
大运城邦二手房挂牌价（源自链家）
对于凤岗，楼探长一直是看好的，毕竟离隔壁的深圳大运新城太近了。
大运新城是深圳重点打造的六大城市新客厅之一，也深圳市三大大学城之一，未来是可以预期的。
大运新城的世茂深港国际中心，是未来深港科教融合的中心之一，地位上比肩福田河套片区的深港科技创新合作区。这个项目开工时，深圳市委、市政府主官，香港前特首董建华、现特首林郑月娥都出席站台，这规格不说深圳，全国也是独一份的。由此可见，大运新城就是经济规模达5万亿元的深港经济圈的大运新城。
大运新城及世茂深港国际中心
有了大运新城这棵大树，凤岗的未来是可以预期的。但是，要兑现预期需要融入进去。怎么才能融入？当然是地铁了。
没有地铁融入深圳，凤岗的投资就是长线，这风险是投资客最忌惮的。虽然大运新城目前的房价均价迫近5万了，而且未来还有上涨空间，但是价格优势不仅凤岗有，龙岗的宝荷、双龙片区也才是3字头，配套完善生活醇熟的龙岗中心城也刚过4万。相对凤岗，这些竞争片区还手握深圳户口、学位、福利这几大杀手锏......
大运新城周边房价（源自链家）
可见凤岗的优势，短期内兑现不了，很可能就是过期票。所以，这才是深圳地铁10号线东延线被毙对凤岗的真正打击。
因为没有深圳客，凤岗均价3万的房价，还能指望谁来消费呢？
中心城区客户，熟悉了东莞中心城区的配套和生活，会到配套不全，价格差不多的凤岗置业吗？本地客改善型需求能支撑得起凤岗楼市吗？周边镇区客户能承受得起3万+的房价吗？
显然不能！
对深圳客，没有地铁融入的，3万的价格没优势，对东莞客，3万的价格要么是没吸引力，要么是高攀不起。因此，没有深圳地铁10号线东沿线，凤岗只有骑在高房价上左右为难了。
地铁梦碎，整个东南临深都难受
凤岗只是代表东南临深楼市现在的尴尬，塘厦、清溪也面临着同样的价格问题，楼探长在《真相来了，这就是临深片区的最大问题》一文中特别分析了价格障碍问题。
区别就是凤岗迟早要纳入深圳地铁系统，希望总是有的。其它镇区就只能靠顾左右而言它了。
像塘厦炒东莞南站，这并不是很好的出路。我们看到的是惠州南站没有给惠州带来实质的提升，东莞虎门高铁站、东莞站也没有给片区带来房价效应，就连深圳坪山站开通了这么多年了，也没有引入多少深圳关内客......所以，同是轨道交通，地铁才是决胜条件，高铁、城际铁路只能说有总比没有好。
东莞南站概念图（网络图片）
再者，塘厦一直在炒作港深莞产业中轴，而现实是塘厦缺少产业基础，而真正的港深莞产业中轴早就拐向了松山湖片区，与塘厦渐行渐远了。
最后的希望是生活配套、教育资源的配置。东莞的重心是中心城区、松山湖及滨海湾新区，临深片区东莞投的概率有多大？此外，深圳资源又很难进来，东南临深片区已经没有多少牌可打了。
剩下的就只能炒概念了，概念听多了，客户的免疫力也会增强的。
所以，失去了地铁的刺激，东莞临深片区可能会越来越难受。因为片区价值不仅正在被中心城区、松山湖、滨海新区拉开，还在被泛松山湖片区、水乡片区追近。在年后备案及开盘的项目中，这种趋势已经变得越来越明显了。
中心城区的皇马郦宫3月18日均价3.5万加推开盘，如今去化了7成左右，丰华珑远翠珑湾新推产品备案价过4万，万科御景湾8号新品备案价超过6万......中心城区呈现出销售和价格上扬的势头。
水乡片区，在地铁一号线的预期下，也出现了价格微涨的现象。麻涌华阳1号3月31日新品备案价16850元/平，相对在售均价微涨了350元/平；3月26日望牛墩的恒大翡翠华庭新品备案均价16400元，相对在售15500元均价也有所上涨......
反观临深片区，是销不出去也涨不上去。清溪的华润润溪山3月7日开盘13栋，价格与前期持平，销售十分惨淡。4月9日，塘厦御城花园16、17栋备案通过，均价约2.4万，与之前价格持平。
此消彼长之间，东南临深片区的房产价值更加难以乐观了。本来指望凤岗的深圳地铁10号线东沿线刺激一下东南临深片区的楼市。这下尘埃落定了，失去地铁的利好，东南临深怎么扛过疫情后的楼市淡季，这是一个很大也很现实的问题了
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