房产说理第245篇原创

今天有个做房产中介的老板在后台留言，问：贝壳到底好在哪里？

分析贝壳的文章老米前面也写了几篇。

关于贝壳的逻辑也要、合作模式也好，大家其实都有个基础概念。

都知道贝壳的核心优势就是真房源+ACN规则。

贝壳是在链家十几年的经验上、上百万链家经纪人的实战中，才摸索出来的中介，可持续发展的模式。

有好的模式，也要加上时代的机遇。

缺一不可，即使不出现贝壳，也会有其他的平台做起来。

当然，也有同行的衬托。

在贝壳没有出现之前，每个城市都有自己的领头羊，都有做得不错的当地头部中介公司。

但是，模式做起来之后，大部分老板都开始想着怎么赚钱怎么来，没有考虑模式问题。

尤其是忽略了线上作业。

没有花钱开发强大的线上作业系统，更没有通过走资本市场，整合外网流量，更没有想过做供应链服务，把服务目标提升到为整个行业赋能、为同行赋能。

这些点，全被贝壳抓住了。

做大做强也不奇怪。

当然贝壳不是完美的，不是完善的。

客观的讲，贝壳模式对行业有贡献，也有伤害。

个人观点，不喜勿喷。

首先，贝壳对行业的贡献

1.提高了房产中介的社会地位

自从贝壳上市之后，房产经纪人的概念才被社会接受。

以前房产中介属于赚快钱，甚至坑蒙拐骗的行业。

个别经纪人吃差价、收高佣金、打假电话、欺骗客户。

这种行为很容易被放大，慢慢的大家都觉得房产中介很坑。

虽然大部分房产中介都是按规则做事。

社会不认可，也属于正常现象。

以前很少有大学生做中介，但是现在越来越多的大学生毕业后加入中介行业。

贝壳通过线上技术甄别和精准的楼盘字典，可以确保真房源，没有三证（业主身份证、房产证、委托书）的房源根本没办法在外网展示。

这样首先规避了经纪人录入假房源，同时又给客户展示真实房源体验感。

一个真房源就解决了业主、客户、经纪人之间真实信息匹配的问题。

真实的产品、真实的交易，经纪人也能发挥自己的真实价值，客户也愿意真实付钱，交易变得真实。

经纪人的社会认可度自认就会得到提升。

2.经纪人赚钱更加稳定、平均

传统房产中介，做了一堆工作，只要是没成交，那就啥都得不到。

链家最早提出的“单边率”，即一张单合作比率。

把一张单拆分成很多角色，大家分工合作。

每个人占据一个角色，成交之后按比例分成。

贝壳的单边比不只是一个门店可以合作，跨门店甚至跨品牌都可以合作。

改变了传统的同行冤家的局面。

经纪人只要按规则做事，多劳多得。

哪怕你不会交易流程，但是你会录房源、会录钥匙、会带看、会收取三证，只要你会任何一个角色的动作，你做好了都有收入。

3.行业体验升级

传统房产中介都是先通过发布房源信息，吸引客户，再约客户线下看房。

贝壳率先实现了VR看房。

客户可以在线上先通过VR看房、经纪人可以通过VR直接线上给客户讲房。

大大提高了客户第一轮看房的效率。

先用手机浏览、再VR看房、再选择自己比较满意的经纪人帮忙线下带看，带看满意后再约业主见面谈，确定好之后，再去专门的交易中心去办理交易。

这种方式省时省力，专业的人干专业的事。

无论是前端看房信息、看房体验，还是交易环节，甚至装修、搬家，贝壳已经有自己的闭环。

体验感确实很不错。

无论从经纪人角度、客户体验角度、行业口碑角度，贝壳都做出了不小的贡献。

但是，任何事情都有两面性，客观的讲，贝壳也对行业带来了一定的伤害。

二、贝壳对房产中介的伤害

1.经纪人工具化

熟悉房地产行业的朋友都知道美国的MLS模式。

简单地讲，就是单边代理模式。

买方有买方的经纪人，卖方有卖方的经纪人。

双方通过MLS系统，匹配谈判和交易流程，成交之后各收各佣。

经纪人需要挂靠到房产中介公司，中后台管理靠公司系统支持。

类似于律师事务所模式。

这种模式对经纪人的专业能力要求非常高。经纪人的社会地位也很高，收入也不错。

ACN规则下，经纪人只能在规则内做事，平台在不断鼓励线上化，一旦绝大部分房源数据、客源数据录入到平台里面。

经纪人的价值会急剧下降。

因为平台的房源量是有限的、客源量也是有限的，但是经纪人的数量在很多城市是不断增长的。

也就是说蛋糕就这么大，分到经纪人手上的就这么多。

人少的时候，大家吃得饱，人越来越，就要拼了。

内部竞争和内卷化必不可少。

平台会阻止新人进来吗？

不会的，人越多越好，反正规则就是拿来约束人、淘汰人的。

只要平台有成交就行，至于是张三成交，还是李四成交，无所谓。

但对经纪人就有所谓啦。

经纪人为了流量、为了展位就会不停地按照规则做任务，越来越专一于平台作业，一旦离开了平台，就不会做事了。

店东也会越来越难与平台抗衡。

最典型的是，经纪人离职一年之内不能随便转去其他联盟门店上班。

除非上一家门店店长签字，或是交一定金额的转会费。

从人力资源角度，这就是把经纪人变成了工具。

其他行业确实有竞业协议。

但是竞业协议是建立在多支付薪资的基础上。

我就是个经纪人，我在这家门店干了几天，不合适，我想换个环境。

我想去其他联盟门店，对不起不可以。一年之后才可以。

天天喊价值观，但是规则上，经纪人不是人，而是人力资源。

平台为了平衡各位店东的人力资源。

2.佣金问题

目前贝壳在广州规定的收佣都在总价2.2%以上，链家2.7%以上，统一的。

所有门店必须按标准执行。

贝壳的服务值不值这个钱？

从行业角度来讲，说实话值这个钱，毕竟线上、线下提供了那么多服务，收佣是很正常的。

但是，从客户，也就是买家角度来讲，不值。

从客户角度看，2.2%确实高啊。

换你做客户，收你2.2%，你也觉得高啊。

琶洲一套房子都在2000万以上，按照2%收，成交一套房子都40万了。

有的人会说了，不是业主也支付其中的1%吗？

大哥，羊毛出在羊身上。

这1%难道不会加到房子的总价里面吗？

这就是为什么现在出现了很多管家公司。

管家公司就是代表买家，跟买家签订单边代理的公司。

管家公司根据客户需求，会去帮客户找房子，或是联系中介去找房子。

找到房子之后会有合理的佣金。

毕竟管家是站在客户端。会帮客户争取最大的利益。

而目前绝大部分中介，包括贝系品牌都是站在居间角度，两边都收钱。

但是会偏向业主，没有业主的支持哪有房子卖啊。

佣金问题，是管家工作做差异化竞争的关键。

总会有客户不想出这么多佣金，而选择跟管家公司或其他中介公司交易。

安全问题，交易体验问题，其他公司也可以做到。

最后，利益是最大的驱动力

很多行业头部公司很喜欢谈情怀，情怀当然要谈。

情怀不能吃饭，资本市场也不允许你亏损太久。

要给股东赚钱啊。

对于一家企业来说，上市之后，赚钱最重要。

多说两句，今天阿里因“对平台内商家二选一”被罚182亿。

可见国家对互联网平台的监管越来越严格。

真心希望房产中介行业越来越好。

贝壳确实为行业做出了很大的贡献，但是也在某种程度上对行业有所伤害。

至于加不加入贝壳，利弊都很明显，全看个人选择。

有说的不对的地方欢迎指正。