我们知道，当下的苏州楼市分化非常明显，甚至可以说是加剧。主要表现为城市头部价值板块的高品质楼盘不受市场周期的影响，走出独立行情，而外围板块在产品力方面没有明显优势的楼盘则去化艰难。

不得不承认，今年以来，苏州楼市的热度确实是靠园区核心的几个盘带动起来的。

相较于往年，今年园区新房的市场供应量大为增加。

据克而瑞苏州房产测评统计，今年1-5月，苏州园区商品住宅的供应面积为47.97万㎡，成交面积为42.58万㎡，主力供应板块有湖东、奥体、独墅湖、娄江创新城、斜塘等。

再来看园区核心板块（奥体、湖东、独墅湖）近几年来商品住宅的供求量价走势：

我们发现从2022年下半年，园区核心板块的供应面积就大为增加，随着招商沁苏禧、文禧花园、万科朗诗、颐和玲珑源璟等红盘入市，在市面上掀起一波波抢房热潮，且园区新房4万元/㎡的限价被突破。

2023年1-5月，园区核心的供应量持续增加，前五个月新房的供应面积已经和2022年全年度持平，独墅湖的华润雅筑、奥体的绿城云庐、湖东的建发缦月相继入市，且即开即罄。

华润润月雅筑二批次741组客户抢83套房源，中签率低至11%，低于首批次17%的中签率。

绿城云庐共有525组客户参与非人才85套房源的摇号，中签率16%。

湖东核心建发缦月的中签率更是创下历史新低，2595组客户抢购190套房源，中签率为7.3%。

这就是园区核心红盘的号召力，全苏州只有园区核心和新区狮山能把豪宅卖成爆款。

目前，绿城云庐、建发缦月、华润润月雅筑、华润三星项目——园区核心“四大天王”仅剩下华润三星项目待入市了，该项目也是聚集了市场的目光。

此外，万科朗拾4期还剩3、11#最后2栋待加推，一些高端客群“虎视眈眈”地持币等待中。

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此外，斜塘“三兄弟”——象屿天悦东方、保利天珺、华发仁恒河滨雅苑二批次最快6月加推。

可以说，上半年的园区楼市的热度，都是被这些千人摇号神盘占领的！最近有粉丝提问，下半年园区还有纯新盘可以买吗？

答案是肯定的，下半年断供两年有余的次核心板块青剑湖、娄葑皆有新房补仓，而且还有难得一见的小面积产品，预算在300多万就能上车，听着是不是很香？

华润置地三星项目

华润三星项目从拿地起就聚焦了众多的市场目光。据悉，预计将于3季度入市，最快就在7月份，具体以官方消息为准。

我们从地段、产品和市场来分析下该项目为何市场期待值爆表。

从市场来看，园区湖西在苏州是什么样的存在？

它是园区的老牌核心，是园区繁华的起源地。是苏州“一核四城”向东发展的第一站。

当下的湖西已经是苏州国际化、现代化的的封面，苏州中心、中南中心等地标建筑林立、地铁1号线、3号线和在建的6号线和7号线多条地铁通达。

湖西还有一个硬核价值点，那就是学区，星海学校、星港学校、金鸡湖学校皆是苏州名列前茅的老牌名校，其学区房价格位列苏州房价头部梯队。

且湖西一二手倒挂明显，苏州中心9号开盘2210组客户在奥体中心露天摇号的“盛况”大家一定记忆犹新，这背后的原因当然离不开倒挂。

这样一个配套高端醇熟的板块，从2018年以后就没有住宅用地出让了，如今终于有新项目入市了，自然聚焦了市场的目光。

据悉，很多园区斜塘客户被分流，这些客户都在等华润三星项目。

华润三星项目的显著亮点是什么？靠近金鸡湖学校啊，虽然新房不承诺学区，但是金鸡湖学校就在项目的西南角，以后的学区几乎没跑。

单是教育资源就已经吸引了众多高端改善客户持币待购了，其他配套更不用说， 比如说交通上紧邻轨交3号线与6号线（在建）换乘站——李公堤西站，自驾通过金鸡湖隧道到园区湖东也仅需3分钟车程，交通十分便利。

产品方面，项目拟建13幢17-24F小高层、高层产品，装标要求不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡，未来产品系一定很高端。

参考目前园区房价天花板的华润润月雅筑——洋房均价52500元/㎡，湖东建发缦月，高层备案均价51490元/㎡。

华润置地三星项目地价高于华润润月雅筑和建发缦月，均价大概率要超过5.25万元/㎡，具体以实际领证为准。

主力户型建面约143㎡、200㎡、250㎡，皆是四房设计，起步门槛为约143㎡，按照均价5.25万元/㎡来算，项目的总价门槛在750万以上。

建发青云上

断供2年的青剑湖，终于迎来纯新盘。这个盘就是建发·青云上，它是建发「新现代」产品系，是继湖东建发·缦月（已售罄）后的园区第二子。

起步户型为建面约90㎡3房2卫，还是低密纯洋房，总价预计300多万就能上车，要知道高贸新城的总价门槛都要300多万，建发青云上这个建面约90㎡的小户型确实性价比很高。

建面约90㎡的户型在当下的苏州楼市逐年减少，且越来越远郊化、外围化，今年以来，该户型面积的供应套数仅为144套，更不要说在寸土寸金的园区！

而且建发青云上还是纯洋房社区，规划拟建11栋6-10F洋房，项目容积率仅1.5，仅约323套。要知道，从去年至今园区出让的9宗涉宅用地中，容积率在1.5及以下的仅有华润润月雅筑、绿城云庐，还有二批次出让的路劲月亮湾地块。

建发青云上这个建面约90㎡3房2卫户型是当下园区次核心唯一的洋房小户型，可以想象入市后该户型的抢手程度，对于预算在400万以内，又想留在园区的购房者来说简直是巨大的福音。

建发青云上的另外两个户型也很“亲民”，且126m²为双孩房设计，目前市面上比较少见。

建面约126m²4房2卫

建面约143m²3+1房2卫

2019到2020年，青剑湖迎来了供应热潮，中海上园湾、颐和公馆、龙湖熙上、云栖安缦等项目接连入市。如今，这些楼盘满足了两年限售期，纷纷进入了二手房市场，挂均牌价在5.5万元/㎡左右。

可以预见，有建发品牌加持的青云上，届时入市热度不会低！

而备案均价将直冲4万元/㎡，毕竟斜塘洋房冲到4.6万元/㎡，车坊也顶到3.7万元/㎡。

目前项目已启动前期预约，售楼处、样板间预计6月底7月初公开，最快8月就开。

朗诗吴风和苑 招商湖西璀璨

和青剑湖一样，沉寂2年的娄葑今年下半年也将迎来纯新盘。

朗诗·吴风和苑打造朗诗科技住宅，板块内已售罄和风熙华雅苑也是朗诗打造，交付品质口碑都不错。

项目规划8栋14-17F小高层，有建面约123/147/168/215㎡四种户型，3房2卫起步，均为封闭阳台设计。

△滑动查看户型图

要求装修交付，装标不低于1500元/㎡。

整盘主打改善大平层，建面约123㎡户型仅1栋，按照3.5万元/㎡放风价，总价门槛站上400万+，最大215㎡总价或冲刺800万。

朗诗一路之隔即招商湖西璀璨璟园，该盘规划建设9幢16-17F小高层，仅约354户，整体体量不大。

户型面积段为建面约112/128/143㎡三大户型，和隔壁朗诗吴风和苑错位竞争，主打中小户型，总价门槛要低不少。

招商湖西璀璨璟园客群偏向于首改，而朗诗吴风和苑则更偏向于终改，毕竟这是娄葑新房市场上首次出现建面约160㎡以上的大户型。

作为园区核心外溢区域，娄葑板块近年来不断推进娄葑南部片区发展，打造独墅湖西岸新城。随着规划落地陆续推进，未来板块整体界面及配套成熟度将有着质的飞跃。

分析师认为，随着限价的逐步放松，对于开发商和购房者来说都是一件“好事”。

限价打开，给与房企更多的利润空间，房企也将花更多的功夫在产品精研上，我们也看到了去年四季度入市的园区多个高端改善项目在产品力上的进阶，也将不断带动苏州人居水平的迭代提升。

对于购房者来说，他们更愿意买到“物有所值”的产品，“降标减配”“货不对板”的概率则相对减少。

下半年园区将要入市的这几个纯新盘，有核心湖西板块，也有次核心青剑湖、娄葑板块，有200㎡以上的大平层产品，也有适合刚需置业的90㎡小户型，这款小面积户型非常难得，对于预算不同的购房者来说，选择面非常广。

值得一提的是，二批次土拍园区成功出让的两宗宅地，路劲月亮湾地块、华润置地斜塘地块的成交楼面价皆刷新板块天花板，入市后或将带动板块房价跃升。

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