关于房地产的预判,无论是行内的,还是行外的,谁都能说上两句,一些所谓的专家学者也总喜欢预判房地产走势,但最终有几个应验了的?相信大家心里都有一杆秤。但在房地产预判领域,我们不得不提到万科创始人王石,他是一位把万科推到了房地产企业龙头宝座的男人,也是最早在房地产顶峰前成功预判房地产走向的人。

早在2018年的万科年会上,王石就喊出了“活下去、活得久、活得好”的口号。彼时,房地产还是如日中天,市场、价格到2021年才达到历史顶峰,所以,能在转折点前两三年都提出这个口号确实非常难得,起码在当时,很多百亿房企还在向千亿冲刺,千亿房企还在向万亿冲刺,比如恒、碧,结果大家这两年都看到了。

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其实,现在我们只记得王石提出了“活下去”,很少有人记得他还提醒要“活得久、活得好”,实际也证明了王石的超前预判是正确的,房企销售额从2021年的35家,降至目前的16家,前50家房企,超6成房企债务暴雷。现在房企们最期待的事莫过于活得时间更长一些,至于活得好,暂时不是他们考虑的事了。

而万科呢?虽然前一段时间债券出现了异常波动情况,引得大股东专门召开发布会辟谣,但仍旧是一众房企的活得最好的那个。用业内人士的话说,如果万科都不行了,那说明整个房地产行业也应该走到尽头了。这不,自国家下达金融机构要满足各种性质的房企合理融资需求的要求后,最近连续有浙商银行、建行、交行等商业总行,分别召集20家、6家、15家未出险房企座谈,嘘寒问暖,万科均作为各大行的座上宾。无疑,万科自然是他们重点支持呵护的对象。

话又说回来了,如果你不优秀,作为对金融风险非常敏感的商业银行,怎么可能主动来找你、支持你。王石是那样说的,万科也是那样做的,这更证明了王石此前的预判是非常正确的。当然,王石虽然现在离开了万科,但不代表不关心房地产,他现在还是万科董事会名誉主席,而且这两天再次预测房地产走向,在懂行人看来,这次或大概率又是对的!下面来看看他表达了哪些观点?

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从王石的表达看来,通篇基本都是与美日发达国家在做对比。在他看来,有3个方面阐述:一是包括2018年的那次预判,都是从日本楼市经历得出的认知,那个时候大家都很乐观,殊不知风险已经孕育。二是我们的房地产,现在还处于调整期,根据日本经验,还需要3到5年的调整时间,像房企的债务暴雷问题,在这个过程中还会发生,一些房地产问题,现在还没有完全暴露,甚至只是一个开始。

三是看到了我们房地产与日本当时面对的环境不同。比如,日本当时的救市措施很少而且又太晚,而我们政策层面已经在变化。对房企而言,美日房地产教训给他最大的启发是,房企一定要保持充足的现金流,不能疯狂扩大规模。与会的高管还给他补充了一个不同的是,跟美日的房地产泡沫破裂时的坏账率相比,我国的房地产坏账率只有1.6%,比前者要好太多。这也预示着我们的房地产虽然不会立马就好,但应不会像他们调整那么长时间。

四是,也是王石最后表达的想法。在他看来,我们不是单纯的市场经济,政策对房地产的影响很大,现在我们意识到问题所在,政策也在调整中,整体上,我们未来房地产的希望还是很大。

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从王石的观点看,不得不说,他的忧患意识确实很强,也极具前瞻性。起码体现了几层意思:

一是美日房地产的教训给他触动很大,别人都在一股脑的向前冲、扩规模,抢占榜单,而他带领的万科则主动放慢速度,确保现金流和规模适中,不再追随恒、碧销售额老大;

二是他说的这个3-5年调整期,更多的应该是从房企的角度,毕竟他是做企业的嘛,这一点其实也不难理解,目前很多房企债务暴雷,包括还要继续暴雷的,要化解这些问题,不仅仅是肯定不是一朝一夕的,因为行业需要不断的整合,一些房企该合并、兼并,甚至退出、关门不可避免,说白了,债务风险要出清,应该是各方力量综合作用的结果。

三是,对未来房地产还是抱有信心。他自己都说是乐观派,他也看到了我们楼市属于政策市,而且我们提振市场的措施还算及时,这对市场早日恢复其实也有好处的。但我们要看到,在第二层意思里,随着房企不断的整合调整,势必对楼市的恢复也会产生一定影响。好在,我们在不断追加恢复市场的措施,这也是王石对未来房地产有信心的判断依据。

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王石的这个观点,与央行的最新表态其实并不矛盾。

根据中房网的信息显示,潘行表示,我们的房地产确实进入转型期,城市房地产分化,新房需求在下降,目前房地产正在寻找新的平衡,短期要注意房地产市场的溢出效应。这个溢出效应该指的就是王石提到的债务暴雷,房企调整,还有潘行说的个人住房贷款,但他也说了,一直采取的审慎的贷款政策,外溢风险是可控的。

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而且,潘行还援引标普报告对我们的房地产市场预判,预计房地产市场已见底,房地产市场情绪和房价都开始呈现正常化的趋势,基于城市化还会继续发展,他也表达了对未来房地产市场的看好。这里也需要再特别说明一点,房地产市场底,包括房价底,不等于房企正常经营见底,一些房企必然退出市场,一些房企恢复也需要时间,这大概就是王石所说的需要3-5年时间吧。

但前面也说了,房企恢复处于阵痛期,势必也会是房地产恢复起到一定的抑制作用。国家其实已经看到这一点,不断有各大行召集白名单房企开会,商讨共克时艰,相信最大限度缩短这个调整期吧。

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最后,虽然很多人关心的房价走势,但鉴于各方的磨合和发挥作用需要时间,谁也不能精准预判,但有一点可以预见,还会有更多真正惠及购房者的政策出来。

像南京,已经提高第二套房的公积金贷款额度了,由原来单人30万增至50万,原来家庭60万增至100万,其实就是跟首套房贷款额度一样了。可以算一下,20、30年房贷算下来,相比商业贷款,是可以省不少钱的。提高公积金贷款额度,其实就是变相降低房贷利率,相信会有更多的城市推进这一惠民措施。

还有住建部提出的现房销售试点,以及广州、合肥等地出台的增加得房率,其实是对期房弊端的修正,不少人对取消公摊面积、还有要求不要再建那么多高楼等等呼吁开始兑现或部分兑现,比如公摊面积虽不能取消,但可以通过调整规则,让新建房的得房率以及品质得到提升。越来越多城市在新出让的地块中,容积率都在明显下调,高层住宅越来越少,取而代之的低容积率住宅......

不难发现,在楼市底部运行期间,这些有利于购房者的点,越容易得到逐步解决。应了我在总结上半年楼市所言,未来两年买房的人,无论是价格,还是品质,还是购房成本,真的是越来越幸运了。