关于房地产的预判，无论是行内的，还是行外的，谁都能说上两句，一些所谓的专家学者也总喜欢预判房地产走势，但最终有几个应验了的？相信大家心里都有一杆秤。但在房地产预判领域，我们不得不提到万科创始人王石，他是一位把万科推到了房地产企业龙头宝座的男人，也是最早在房地产顶峰前成功预判房地产走向的人。

早在2018年的万科年会上，王石就喊出了“活下去、活得久、活得好”的口号。彼时，房地产还是如日中天，市场、价格到2021年才达到历史顶峰，所以，能在转折点前两三年都提出这个口号确实非常难得，起码在当时，很多百亿房企还在向千亿冲刺，千亿房企还在向万亿冲刺，比如恒、碧，结果大家这两年都看到了。

其实，现在我们只记得王石提出了“活下去”，很少有人记得他还提醒要“活得久、活得好”，实际也证明了王石的超前预判是正确的，房企销售额从2021年的35家，降至目前的16家，前50家房企，超6成房企债务暴雷。现在房企们最期待的事莫过于活得时间更长一些，至于活得好，暂时不是他们考虑的事了。

而万科呢？虽然前一段时间债券出现了异常波动情况，引得大股东专门召开发布会辟谣，但仍旧是一众房企的活得最好的那个。用业内人士的话说，如果万科都不行了，那说明整个房地产行业也应该走到尽头了。这不，自国家下达金融机构要满足各种性质的房企合理融资需求的要求后，最近连续有浙商银行、建行、交行等商业总行，分别召集20家、6家、15家未出险房企座谈，嘘寒问暖，万科均作为各大行的座上宾。无疑，万科自然是他们重点支持呵护的对象。

话又说回来了，如果你不优秀，作为对金融风险非常敏感的商业银行，怎么可能主动来找你、支持你。王石是那样说的，万科也是那样做的，这更证明了王石此前的预判是非常正确的。当然，王石虽然现在离开了万科，但不代表不关心房地产，他现在还是万科董事会名誉主席，而且这两天再次预测房地产走向，在懂行人看来，这次或大概率又是对的！下面来看看他表达了哪些观点？

从王石的表达看来，通篇基本都是与美日发达国家在做对比。在他看来，有3个方面阐述：一是包括2018年的那次预判，都是从日本楼市经历得出的认知，那个时候大家都很乐观，殊不知风险已经孕育。二是我们的房地产，现在还处于调整期，根据日本经验，还需要3到5年的调整时间，像房企的债务暴雷问题，在这个过程中还会发生，一些房地产问题，现在还没有完全暴露，甚至只是一个开始。

三是看到了我们房地产与日本当时面对的环境不同。比如，日本当时的救市措施很少而且又太晚，而我们政策层面已经在变化。对房企而言，美日房地产教训给他最大的启发是，房企一定要保持充足的现金流，不能疯狂扩大规模。与会的高管还给他补充了一个不同的是，跟美日的房地产泡沫破裂时的坏账率相比，我国的房地产坏账率只有1.6%，比前者要好太多。这也预示着我们的房地产虽然不会立马就好，但应不会像他们调整那么长时间。

四是，也是王石最后表达的想法。在他看来，我们不是单纯的市场经济，政策对房地产的影响很大，现在我们意识到问题所在，政策也在调整中，整体上，我们未来房地产的希望还是很大。

从王石的观点看，不得不说，他的忧患意识确实很强，也极具前瞻性。起码体现了几层意思：

一是美日房地产的教训给他触动很大，别人都在一股脑的向前冲、扩规模，抢占榜单，而他带领的万科则主动放慢速度，确保现金流和规模适中，不再追随恒、碧销售额老大；

二是他说的这个3-5年调整期，更多的应该是从房企的角度，毕竟他是做企业的嘛，这一点其实也不难理解，目前很多房企债务暴雷，包括还要继续暴雷的，要化解这些问题，不仅仅是肯定不是一朝一夕的，因为行业需要不断的整合，一些房企该合并、兼并，甚至退出、关门不可避免，说白了，债务风险要出清，应该是各方力量综合作用的结果。

三是，对未来房地产还是抱有信心。他自己都说是乐观派，他也看到了我们楼市属于政策市，而且我们提振市场的措施还算及时，这对市场早日恢复其实也有好处的。但我们要看到，在第二层意思里，随着房企不断的整合调整，势必对楼市的恢复也会产生一定影响。好在，我们在不断追加恢复市场的措施，这也是王石对未来房地产有信心的判断依据。

王石的这个观点，与央行的最新表态其实并不矛盾。

根据中房网的信息显示，潘行表示，我们的房地产确实进入转型期，城市房地产分化，新房需求在下降，目前房地产正在寻找新的平衡，短期要注意房地产市场的溢出效应。这个溢出效应该指的就是王石提到的债务暴雷，房企调整，还有潘行说的个人住房贷款，但他也说了，一直采取的审慎的贷款政策，外溢风险是可控的。

而且，潘行还援引标普报告对我们的房地产市场预判，预计房地产市场已见底，房地产市场情绪和房价都开始呈现正常化的趋势，基于城市化还会继续发展，他也表达了对未来房地产市场的看好。这里也需要再特别说明一点，房地产市场底，包括房价底，不等于房企正常经营见底，一些房企必然退出市场，一些房企恢复也需要时间，这大概就是王石所说的需要3-5年时间吧。

但前面也说了，房企恢复处于阵痛期，势必也会是房地产恢复起到一定的抑制作用。国家其实已经看到这一点，不断有各大行召集白名单房企开会，商讨共克时艰，相信最大限度缩短这个调整期吧。

最后，虽然很多人关心的房价走势，但鉴于各方的磨合和发挥作用需要时间，谁也不能精准预判，但有一点可以预见，还会有更多真正惠及购房者的政策出来。

像南京，已经提高第二套房的公积金贷款额度了，由原来单人30万增至50万，原来家庭60万增至100万，其实就是跟首套房贷款额度一样了。可以算一下，20、30年房贷算下来，相比商业贷款，是可以省不少钱的。提高公积金贷款额度，其实就是变相降低房贷利率，相信会有更多的城市推进这一惠民措施。

还有住建部提出的现房销售试点，以及广州、合肥等地出台的增加得房率，其实是对期房弊端的修正，不少人对取消公摊面积、还有要求不要再建那么多高楼等等呼吁开始兑现或部分兑现，比如公摊面积虽不能取消，但可以通过调整规则，让新建房的得房率以及品质得到提升。越来越多城市在新出让的地块中，容积率都在明显下调，高层住宅越来越少，取而代之的低容积率住宅......

不难发现，在楼市底部运行期间，这些有利于购房者的点，越容易得到逐步解决。应了我在总结上半年楼市所言，未来两年买房的人，无论是价格，还是品质，还是购房成本，真的是越来越幸运了。