在2023-2024年交替之际，克而瑞苏州房产测评推出了《承压见韧—2023年苏州房地产市场年鉴》栏目。

我们已经从土地、政策、城市、产品与新房、二手房市场等多个篇章为大家带来了2023年的总结以及未来的预判。

今年的年鉴，我们还将分区域为大家展开更为细致的市场分析。

本篇是本专题的『吴江区篇』。

就在2023年末，赛迪顾问重磅发布《投资竞争力百强区（2023）》榜单，不出意料，吴江区再次上榜，位列全国第七，江苏第一，全国和省内排名相比去年均上升1位。

图源：吴江发布

2023年，在市域一体化与长三角一体化风口上，我们再一次看到了吴江的亮眼成绩。

区域价值的提升对楼市的发展有着重要的促进作用，那么2023年吴江区楼市表现如何呢？今天跟着分析师一起来探讨。

2023年，吴江区新房成交均价19890元/㎡，同比上涨4.88%，吴江区离踏上“2万元/㎡”，仅一步之遥。

但供应与成交两端，吴江区却表现较一般。

供应量方面，2022年吴江区新建商品住宅供应量约为55.31万㎡，同比减少约36.88%，仅高于姑苏区。

整个2023年，吴江区只有16个楼盘有取证动作，纯新盘也仅天健泓悦府、华润润樾江南等少数楼盘入市。

2023年，市场供应端的萎缩导致了吴江区新房的成交量也大幅度下滑。

成交量方面，2023年吴江区新建商品住宅成交量约为93.78万㎡，同比减少31.13%，同比减少幅度为全市各区域最高。

细分到各板块来看，吴江区的楼市热门板块呈现点状分散分布，核心板块与价值风口板块供求走势相对更具表现力。

2023年吴江区成交领先的板块分别是吴江太湖新城、汾湖与运东板块。

虽然说供求下滑比较明显，但从上述三个热门板块来看，2023年的吴江区新房市场表现也是存在市场韧性的，我们具体来看。

吴江太湖新城，低密豪宅成为主旋律

房地产进入深度调整期后，当下的苏州二手房市场承担着大多数刚需及部分改善型置业需求。

我们发现，在吴江二手房板块市场最为火热的板块仍然为吴江太湖新城，例如首开玖珑花园、苏高新地产天城花园这些总价门槛较低的功能性小三房房源，吸引了大量刚需、刚改客群涌入二手房市场。

二手房聚焦刚需，对板块新房市场来说，就更多地承接高端改善型置业需求的释放。

这也表现为高层次人居产品的改革与迭代——低密与大面积成为了吴江太湖新城板块产品的趋势。

据克而瑞苏州统计，今年吴江太湖新城成交建面160㎡以上的房源占比提升十分明显，同比去年提升了24个百分点，这些高端改善项目也带动了板块成交均价的上行。

典型如中建三局吴江城投笠泽之星，其大面积的洋房房源，备案均价达34050元/㎡，受到高端改善客群青睐，始终位居区域金额榜前列位置。

还有今年新入市的两个纯新盘，华润润樾江南与天健泓悦府。华润润樾江南的容积率仅1.25，天健泓悦府更是带来了板块少有的叠墅产品.....如今的吴江太湖新城已然成为了高改购房者目光聚焦的区域。

不止新房市场，在土地端吴江太湖新城低密地块的成交数量与占比也呈现递增趋势。

2023年，吴江太湖新城共出让了5宗涉宅用地，容积率1.3及以下的地块就有4宗，容积率最低仅1.05。

其中，由苏河管理&吴江城建拿下的吴江东太湖度假区20号地块，楼面价为18800元/㎡，一举刷新吴江区地价，成为了新地王，更有望带来一批拥有私家花园的墅居社区。

在2024年以及未来，这些低密宅地的密集聚合，也将带动吴江太湖新城产品力的升级，同时在一定程度上也或将直接带动板块房价上行。

走出独立行情的汾湖板块

在整体低迷的大环境下，2023年吴江汾湖板块却走出了独立行情。

汾湖板块的保利湖畔云上，就以768套的销售成绩摘得苏州市区2023年度销售套数榜冠军，相当于平均每天两套出货速度。还有金地商置湖城风华、国风云樾花园在2023年的网签量都十分亮眼。

为什么这么火？


一方面，汾湖板块在售项目的产品，以小高层和叠加为主，小高层起步面积都在95㎡以下，叠加的最大户型也就在约125㎡左右，产品整体偏刚需和刚改，加上1字头的均价，总价呈现一定优势。

另一方面，汾湖板块立于长三角一体化风口之上，板块在基础配套方面逐渐完善，与上海的联系也日益紧密，吸引了不少来自上海的客户。

此外，华为研发中心等产业，也助推了板块楼市的火热，产业导入的大量人才，在区域购房“优待”政策优待下，支撑了楼市购买力。

运东——苏州刚需阵地

随着苏州新房市场迈入改善时代，那些低单价、低总价的刚需盘不再是楼市的中坚力量。

但我们一直说，市场永远都有刚需，他们或是选择涌入二手房市场，亦或者选择相对外围的刚需板块置业，比如运东板块。

小户型+低总价，加上交通区位优势，目前的运东依然是苏州许多年轻刚需一族的上车选择。

根据克而瑞苏州房产测评数据统计，2023年运东板块新房成交面积为13.27万㎡，供应面积为6.84万㎡，供求比仅0.52，呈现明显的供小于求态势。

但值得注意的是，2023年也仅四季健康花园、云锦印象华庭有过取证动作，没有新地块出让、没有新盘入市，供求压力不小。

2023年，我们也看到了吴江区为促进房地产市场健康做出的许多行动，比如契税补贴、“以旧换新”、“房票安置”等。

其中，吴江区的“房票安置”工作，就引发了全市的关注。随着一张张“房票”的进场，为下半年低迷的市场，带来了一波不小的热度，为区域楼市信心加码。

展望2024年，对于吴江区新房市场，我们依然可以抱以更多期待。

核心板块产品迎来进阶：供应决定成交，明年吴江太湖新城将迎来多个低密的洋房、叠加产品，比如绿城吴江太湖新城20号地块项目、中建三局文泽华府等。

成规模的低密豪宅供应，对于板块面貌提升以及高端居住需求的汇聚都将起到提升作用。

同时多个豪宅竞争的局面给各房企带来竞争压力，带动吴江太湖新城板块产品力进一步提升。

风口板块仍然具备客群基础：目前汾湖板块仍有多个新盘在售，如伟业浦上悦庭等。

而作为汾湖板块楼市热度的推动因素之一，青浦的华为研究中心预计将在2024年6月竣工交付，届时将带来更多高精人才。

很显然，从需求端来看，汾湖板块还是有一定的客群基础的。

我们一直说，区域价值的蝶变将助推房地产市场良性发展，而对于紧抓长三角发展战略机遇的吴江区，2024年我们或许可以给予更多的期待。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U