作者：周军律师

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

第29条明确了在执行异议和复议案件中，房地产开发企业将商品房已出卖给商品房消费者但未将产证过户至消费者名下，登记在房地产开发企业名下的商品房被法院采取查封措施时，商品房消费者提出执行异议符合上述三种情形的，可以排除法院的强制执行。

那么那种情况属于“名下无其他用于居住房屋的”情形呢？

1 . 时间界限的认定

因《执行异议复议规定》第29条第2项未限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，因此在实践中对该时间界限产生了争议。实务判例中亦出现了不一样的观点。

（1）买受人应在购买房屋时无其他用于居住的房屋

（2）异议人提出异议时，其名下无其他用于居住的房屋

（3）在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋

综上，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时点，有“购买房屋时”、“提出异议时”等。和“执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时”作为“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间界限相对合理。其中第三种认定较为合理，理由如下：

首先，因买受人在执行标的“查封时”其权利才可能遭受侵害，而查封前（即买受人权利未受侵害前）买受人名下合法拥有多套房屋系其合法权利，不能因此就否定其提出执行异议的权利。因此，考察“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间起始点不应早于执行标的“查封时”。

其次，无论买受人权利是否因执行标的查封而实际受到侵害，在“执行异议之诉案件判决时”均已有明确结果，至于在执行异议之诉案件判决作出后买受人名下有几套房屋已无关紧要。

2 . 是否仅限于买受人名下

对于“名下无其他同于居住的房屋”，是否仅限于买受人本人名下，是否及于买受人配偶、未成年子女名下，实践中包括最高法院亦存在不同观点。

（1）买受人仅包括买受人本人

（2）应将买受人配偶考虑在内

（3）核查范围以家庭为单位

《执行异议复议规定》第29条是为了保护商品房消费者基本的生存居住权利，如果买受人配偶或者未成年子女名下存在其他用于居住的房屋，从家庭的社会功能而言，买受人大概率不存在生存、居住的问题。

但是，这并不意味着在以买受人家庭为单位审查时，买受人配偶或其未成年子女名下有其他用于居住的房屋即一刀切否定买受人提出的异议不符合《执行异议复议规定》第29条。

而应结合买受人常年工作居住地点，买受人其他家庭成员名下拥有住房的面积、地理位置等因素，审查是否能够满足买受人正常生活、工作的合理居住需要。

3 . 无其他居住房屋地域的认定

最高院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神。

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