作者：周军律师

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

那如果买房人明知有抵押，还能依据该条排除执行吗？

最高院在《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、邓学平执行异议二审案》中明确：即使购房人明知所购房屋设有抵押权，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应优先保护其权利。

最高院认为，

预售许可证是由政府机构在履行其监管职责时发放的，其主要作用是允许房地产开发商在项目完工前对商品房进行预售，并且要求开发商必须在销售点公开展示这些许可证。

对于购房者而言，当开发商已经开始预售商品房时，他们有理由相信抵押权人已经同意出售抵押的房产，并且相信他们支付的购房款项会根据物权法的规定，用于提前偿还抵押权所担保的债务。

基于这种信任，即使购房者知道他们购买的房屋存在抵押负担，只要他们满足消费者购房者排除执行的条件，他们的权利应当得到优先保护。至于预售条件的行政法规问题，应该通过改进行政管理措施来解决，而不是让购房者承担这些风险。

最高院裁判分析指出，

2013年4月18日，今旦房开公司取得案涉项目的《商品房预售许可证》。

预售许可证系行政机关履行管理职能而颁发，其目的就是准许开发商在开发尚未完成的情况下预售商品房，且预售许可证均在销售场所公示。

对于购房人来说，其在开发商已经对商品房进行预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其所交付的购房款已经按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。

在此基础上，即使邓学平、毛臣翠明知所购买的房屋有抵押权负担，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人的权利。

至于行政法规中所规定的预售条件则应通过完善行政管理的途径来解决，而不能让购房人来承担此种风险。

故长城贵州分公司认为案涉《商品房买卖合同》的签订未经抵押权人同意，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定而无效的主张不能成立。

本案中，邓学平、毛臣翠于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院查封案涉房屋的时间2016年5月5日，邓学平、毛臣翠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

合同签订后，今旦房开公司于2015年1月30日出具了购房款及维修基金、四通费的收款收据，虽然邓学平、毛臣翠的购房款是现金支付，但其陈述了款项来源，结合银行流水等证据，能够证明其有现金支付购房款的经济实力，可以认定全部购房款已支付，长城贵州分公司认为本案证据不足以证明购房款已支付的主张不能成立。

邓学平、毛臣翠符合消费者购房人排除执行的条件，一审法院判令停止执行案涉房屋，并无不当，本院予以维持。

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