房屋作为不动产，其物权变更需经登记方产生公示效力。房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。
网友咨询：
房屋买卖未过户的，能否排除强制执行？
程玉伟律师解答：
司法实践中，有很多房屋买卖，在过户前被债权人申请法院查封，按照物权公示公信原则，在未过户至买受人名下之前，房屋仍然归卖方所有。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
购房者在执行异议中通常会提交水、电、气和供暖发票，房屋交接验收表，物业费缴费记录等证据证明买受人在人民法院查封前已合法占有该不动产。
程玉伟律师补充：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【法律依据】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
程玉伟律师
北京盈科（合肥）律师事务所执业律师。著名资深律师，中国政法大学在职研究生，1999年开始从事律师职业，现为北京盈科（合肥）律师事务所高级股权合伙人，高端法律服务“项目通”创始人、第三届中国百强大律师、中国刑辩大律师、中国注册投融资风险管理师、安徽省律师协会项目投融资与建设委员会委员、中国总裁律师、中国税务律师、中国剧作家协会会员、安徽电视台《法治时空》栏目特邀维权律师、具有扎实的法学理论基础与丰富的办案实践经验，精通国家的各类财经法规政策，现担任30余家知名企事业单位的常年法律顾问。
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