我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，以前你说过成都二手房是猛跌，然后盘整，然后再猛跌又盘整，还要叠加政策和行情来判断，不晓得目前成都二手房是什么进展了？新的政策还会使得它下跌吗？
房段子解答
还会下跌。以前还有些顾忌和保守，现在是明牌了。
丢车保帅，成都明牌了。
成都二手房，到了最危险的时刻。
看出来没？成都楼市真的等不起二手房了，现在4.0住宅+以旧换新的组合拳下来，可以说意思很明显：踩二手保新房。
新房一直是寄生在二手身上的，可谓一荣俱荣，因此长期心存感激和敬畏。但现在新房情况危急，所以死道友不死贫道，直接开启了过河拆桥模式。
2024年中旬，成都正式迎来4.0时代的住宅，普遍得房率更高，但有些土拍成本反而更低，这就使得产品更好，价格更低，背刺全城，横跨东西南北，覆盖所有前任。
再加上以旧换新的政策，用各种优惠催促尽快卖掉二手，换购新房，势必也会在一定程度上加剧二手房的供应量，从而持续踩踏，持续以价换量。
1、二手房好过吗？肯定不好过，进入新一轮的恐慌出货。目前依然没有看到止跌迹象，泡沫大的区域还有下探空间，小的则持续阴跌。某些板块、楼盘可能已经跌到正常价格，但不排除还会继续超跌到非正常价格，反过来也是抄底机会。
时间拉长，当二手房足够便宜的时候，也有利于ZF回收成保障房，打包成年化3-4%的REITS，放到市场上还不抢疯？
2、新房好过吗？只见新人笑，不见旧人哭，热闹是一时的，迭代是还会继续的，卷无止境。
谁都看得明白，但不是谁都等得起，只要上了贼船，就轻易下不来了，但可以换条船，而且要把自住改善消费概念融入进去。
3、土拍好过吗？不可能，绝对不可能，今年土地收入比去年锐减了不少，有兴趣的可以去查查那个绝望的数字。地主家也没余粮了，ZF也要过苦日子，但有更好的办法吗？并没有。
没有经济增量的话，楼市就玩成了零和游戏。成都的这套组合拳，虽然不是上策，但也是无奈之举。
我们要做的，是认清形势，顺势而为。二手该跑的跑，能抄底就抄；新房该买就买，能持币观望则等。
会员提问
请问，华润置地的玺宸和著怎么样呀？看了14栋5楼，126平南北通透，报价291万，打算买婚房，预算250-300万，感觉它得房率还不错，也挨着地铁。我目前在市中心上班，女友在东门，明年要搬到天府三街。还是想买个套三双卫。
房段子解答
是是
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主要是分析华润的价值，和你们的匹配度，建议入手价，以及最符合你们当前需求行情的核心买法。
综合昨晚我们分析的情况来看，我个人还是建议你们首先不要冲动消费，另外也要认真审视自己两样，第一是未来的工作生活重心在哪里？要把通勤方位考虑进去，第二则是想一想内心对房子的要求，是否必须要这种梯户比得房率的新房，绝对看不上二手房了？
昨天我们也讨论过，华润这个楼盘打折下来大概是2.3万+的精装单价，这个价格只能说是符合市场行情的正常价格，并没有捡大漏的那种惊喜感，可以对比周边好些前几年密集开盘的精装次新二手房，基本上单价也就是2万出头，所以价格上并没有很大的惊喜，而且接近300万的预算，主城区新房+二手房也有一大把竞品可选，十陵这边还真的是有点去化流通压力的。
能下定决心买它的理由只有4点同时符合：①长期在市中心、东门稳定工作；②确实喜欢新房的改善格局，不接受二手房的刚需高层体验；③可以接受短期不增值稍微站岗的价格预期准备；④确实能接受也喜欢十陵的生活环境，包括商业和教育上的缺失。
一旦有一条不能接受的话，我就不建议考虑十陵了，另寻思路或者买法，甚至要做好短期买不到的准备（宁愿持币观望不买也不要急买急错）。
话说现在又要分两条思路，一条是东门市中心的生活场景，另外一条是南门的生活场景。
如果你偏向于市中心和东门的话，那么我建议可以考虑下中旅和招商在二八开发的中环臻邸，这个户型是经验了全成都，https://weibo.com/1551561845/NA6gC2jIl 从地段的稳定性来说，我觉得是超越十陵的。但缺点也有，那就是单价更高，我估计109平的套三双卫，门槛大概是300出头了。
然后南门的话，我觉得就是你说的往三街方向看，当前300万级别能入手的，我觉得只有两个，那就是林家坝这边的万科朗拾交子，还有锦江人才公寓（普通资格也可以买）的交子峯萃https://weibo.com/1551561845/NAxZABMwt。有99平的套三双卫，68套，估计三四月份会开盘，这个地段是偏南门，然后属于锦江区，林家坝是未来9号线和20号线的交汇站，这里的未来能级是够的，但是也需要你们更加耐心地等待配套成熟，至少短期的南北通勤，和远期的增值价值都看得到。
至于说二手房的话，我直接推荐一些楼盘，看你们的抉择哈。具体二手房列表略。
会员提问
之前成都的地王，琉璃场的仁和进展如何？
房段子解答
户型图，效果图出来了。➕：djzsihai2007，了解项目最新进展/选房规则/优惠福利，备注“仁和”。
琉璃场的翻身仗，就看仁和前地王了。
仁和在成都是很高端的开发商，不论是外立面用材审美，还是户型的高改路线，都注定了这是一场成都楼市的腥风血雨。
全玻璃+转角玻璃，幕墙颜值刚刚的。全200平+豪宅户型，实力杠杆的。
预计年底发售，搭配川师大TOD，成为7号线最靓眼的一抹风景。
66场赢麻了。
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