内容提要：
北京商报报道说：一线城市租金环比“三连升”，住房租赁市场现暖意。8月份租金环比上涨，是季节性现象。租赁市场仍然呈现下行趋势。房地产市场的下行趋势，也影响着租赁市场的下行趋势。不仅住房租赁价格在趋势性下降，办公楼租赁价格下跌的趋势更为凶险。租赁市场是经济发展的缩影。住房和写字楼的租金，是比证券市场、比宏观统计数据更为灵敏与真实的宏观经济的温度计。
一、北京商报报道说：一线城市租金环比“三连升”，住房租赁市场现暖意。
以前和报纸编辑、记者们聊天，常听他们说，除了宣传口布置的统一任务，他们自己选择的宣传题材，会力求客观、真实。那时候电视、报纸都会有新闻调查、焦点访谈一类的节目，当时我特别爱看，因为都是些特别真实、经得起考验的新闻。
不过，9月3日《北京商报》有篇报道，我一眼就认为这篇文章的作者和编辑，可能是房屋中介兼职的。
《北京商报》的这篇文章以《一线城市租金环比“三连升”，住房租赁市场现暖意》为题，引用了不知名的什么麟评居住大数据研究院发布的《40城租金指数月报》，报道的核心观点是，在房地产市场整体回暖的大环境下，住房租赁市场也悄然发生了变化。报道称，2024年8月全国40个大中城市租金挂牌均价为34.89元/平方米/月，环比上涨0.24%。
二、8月份租金环比上涨，是季节性现象。租赁市场仍然呈现下行趋势。
8月份租金环比上涨，是季节性现象，将季节性现象当成趋势性现象来报道，专业素养太差。以三郎研究宏观经济三十多年的专业素养，《北京商报》这篇文章在逻辑上、专业上、客观性上，错得太多，如不指出来，容易误人误己。
《北京商报》引用的数据来自不知名的机构，但租金8月份会季节性回升，这是客观存在的。但今年8月份租金环比不仅未涨，反而环比下跌了。
根据房地产专业数据机构中指研究院最近三年的《中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2022年8月，全国50个城市住宅平均租金为37.3元/平方米/月，环比上涨0.06%；2023年8月， 50城住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.17%，但2024年8月，全国50个城市住宅平均租金为36.2元/平方米/月，环比下跌0.20%。
中指研究院的数据显示：
第一、由于大学毕业生毕业季求职的客观事实，租赁市场存在季节性需求放大，8月份的租金具有环比上涨的季节性规律。所以2022、2023年8月份的租金都比7月份环比上涨。
第二、2024年8月份50城平均租金打破了季节性上涨的客观规律，反而下跌了。这意味着要么今年8月份租赁房源同比大幅度增加，要么今年8月份获得聘用合同的学生数量明显减少，从而改变了季节性的供需比例。
第三、住房租赁市场租金下降的趋势性现象并未反转。
根据中指研究院的统计数据，全国50个城市住宅平均租金，2022年8月为37.3元/平方米/月，同比下跌2.95%；2023年8月为37.0元/平方米/月，同比下跌0.85%；2024年8月为36.2元/平方米/月，同比下跌2.13%。同比跌幅扩大，意味着租金下降的趋势在加深。
第四、在麟评居住大数据研究院和中指研究院提供的数据之间，我们应该相信谁？我想90%以上的专业研究人员都会相信中指研究院吧！毕竟他们深耕房地产数据这一块十几年了，他们提供的租金代表性城市有50个，这都比麟评居住大数据研究院可靠得多。
三、房地产市场的下行趋势，也影响着租赁市场的下行趋势。
其实，最近这近，租赁价格持续下降，不仅反映了青年人求职越来越困难，能够留在这50个大中城市谋生的新鲜血液越来越少，还反映了二手房市场供应增加，需求减少，房价下跌的客观趋势。
中指研究院的数据显示，2024年8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，已连续28个月环比下跌。同比跌幅为6.89%，已连续36个月同比下跌。市场预期商品房市场下行周期远未结束，二手房业主“以价换量”，带动了百城二手住宅价格继续下行。
租金不仅受租赁房源与求租人群的供需比的决定性影响，二手房价格的涨跌，对租金的预期也有较大的影响。
在中国这样一个重视制造业的国家，最近这几年虽然经济增长上总体较为困难，但国家对制造业的投资，一直在增加，并遥遥领先于其他产业。制造业的经济景气、产出、带动的就业岗位，也有所增加。
但众所周知，就业岗位的最大提供者、支撑制造业发展的最大力量，在于第三产业，即在于与需求关联度高的服务业。毕竟制造业在国民经济中的占比，只有四分之一左右。
也就是说，青年人求职困难，城市租金趋势性下降，主要是因为服务业发展困难。而服务业不景气，不仅会导致商业租金下滑，也会连带影响住房租金下降。
四、不仅住房租赁价格在趋势性下降，办公楼租赁价格下跌的趋势更为凶险。
越来越多的专业研究机构指出，北京、上海、广州和深圳等一线和长沙、武汉、郑州等二线大城市的写字楼空置率上升，空置率已经超过了最严重的Covid-19 封锁期，而租金却在显著下降。这表明经济放缓，最先体现在服务业，对经济预期信心不足，也最早源于服务业。
根据南华早报的报道， 6 月份深圳科技中心至少有五分之一的高端写字楼空置，而北京、广州、上海、长沙、武汉、郑州的写字楼空置率也高于 2022 年 6 月。总体而言，租金比两年前至少低了 10%。
在深圳，高力国际 6 月份的优质写字楼空置率为 27%，高于 2022 年 6 月的 20%。这座南方城市高档写字楼的月租金目前约为每平方米 163 元人民币（22 美元），同比下降 15%。这与莱坊（Knight Frank）和仲量联行看到的趋势相符。
这三个机构在其他城市记录了类似的办公楼空缺上升。根据莱坊的数据，截至6月，上海高端写字楼的空置率接近21%，高于两年前6月的14%。该机构的数据显示，租金价格同比下滑了 13%。
仲量联行预计，截至 6 月，制造业中心广州的优质写字楼空置率为 21%，北京为 12%，高于 2022 年的 16% 和 10%。
与此同时，不断投放市场的房源也加大了供给，挤压了租金。瑞银（UBS）中国房地产研究主管John Lam表示，部分问题在于新的供应。据高力国际称，仅在上海，今年就将有近 1.6万平方米的新优质办公空间完工，这是过去五年来最高的新增供应水平。
瑞银还认为，国际公司撤离实际上对办公楼的需求减少影响不大，虽然包括许多美国律师事务所在内的外国公司在过去两年中缩减了在大城市的办公室或撤离了办公室，但写字楼租赁市场主要由国内公司推动。
写字楼的租金下跌，在高端市场尤为明显，因为越来越多的公司正在搬到更便宜的写字楼，即使是国有企业也在寻求削减成本。
恒隆地产表示，在截至6月底的六个月内，由于“需求疲软”，总部位于中国香港的恒隆地产，在大陆的写字楼租赁收入同比下降4%至5.56亿元人民币。其上海旗舰写字楼的空置率从去年 6 月的 2% 跃升至今年 6 月的 12%。
恒隆地产首席执行官 Weber Lo 上个月告诉记者，“未来下行压力会更大，我们现在希望做的是能够留住我们现有的租户” 。
仲量联行认为，内地的公司获得收入越来越困难，所以正在努力降低成本，这“导致他们在办公室租赁决策中更加谨慎”，越来越多的办公楼为留住租客，续租时降低了租金。
这种趋势仍在继续，预计今年整体空置率将继续上升，租金预计将同比下降 8% 至 10%。
五、租赁市场是经济发展的缩影。住房和写字楼的租金，是比证券市场、比宏观统计数据更为灵敏与真实的宏观经济的温度计。
灵活工作制的兴起，使开发商难以在伦敦和旧金山等城市填满办公空间，但分析师表示，在内地的城市，在家工作的人要少得多，在内地，写字楼租金大幅下降，并非居家办公，而是经济放缓。
莱坊大中华区研究和咨询总监 Lucia Leung 表示：“租赁市场的挑战仍然是由于内地经济增长预期减弱，市场需求大幅减少”。
总而言之，租赁市场是经济发展的缩影。住房和写字楼的租金，是比证券市场、比国家统计局的宏观统计数据更为灵敏与真实的宏观经济的温度计。如果租金趋势性上涨了，意味着城市创业公司增加，老公司开始扩大规模，就业岗位增加，租房需求增加，经济开始回暖。如果租金继续趋势性下降，意味着城市创业公司收缩，老公司减员减租保存活，就业岗位减少，租房需求下降，经济继续散发寒意。
【作者：徐三郎】
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