“听说仁恒公园世的二手房降到3万2了？”“万科柏翠园降到3万以内了?”
新梅江的二手房价格，越来越焦灼了。
从贝壳数据看，一年时间，板块成交均价从最高3.36万/平米，降到2.53万/平米，降幅达30%。
数据来源：贝壳找房
板块挂牌均价，这一年也降了7.5%，业主的预期也不断下探。
具体到各个小区，情况如何呢？
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新梅江的二手房小区中，跌幅最小的是御江臺，约3%。
御江臺一共600多户，由高层、小高层和洋房组成。
新房阶段小高层约4万/平米，洋房能卖到4.5万/平米。
交付以来只有7套二手房成交，以高层99平米为主，价格稳定。
数据来源：贝壳找房
挂牌量也是板块内较少的，只有20多套。
挂牌不多，证明买御江臺的人多数以居住为主。
小区旁边就是第二中心小学，上学方便。
跌幅最高的是全运村雀榕园。
雀榕园最新成交单价，还不到3万/平米，比挂牌时降了75万。
流苏园这套127平米的房子，降了12%才卖出去。
想想当年的全运村，是不少改善+上学追捧的小区。
因为当时带九年一贯制学校的小区，绝对是“香饽饽”。
这两年，带九年一贯制学校的楼盘如雨后春笋一般。
地段也越来越靠近市中心，需求也逐渐回流。
有位群友的全运村二手房，前两年有人出价4万/平米，当时他还纠结要不要卖，期盼能再涨点，最后还是决定卖了，估计现在想想就很得意。
在新梅江板块交房5年内的次新房中，属仁恒公园世纪降得多。
虽然仁恒公园世纪外立面用了铝板，品质不错，但它交房后恰好赶上产品换代。
面对更炫的三代产品，有点跟不上了。
从2022年到现在成交18套二手房。
最新成交的一套，单价3.14万/平米。
两室房源从挂牌价530万，到成交价360.5万，降了三分之一啊。
之前看到仁恒公园世纪有3.2万/平米的成交价会震惊，现在这已是常态。
仁恒公园世纪2021年新房售价4.1万/平米，比首开还涨了1500元/平米。
2021年10月交付后，二手价格从4字头，降到3字头。
当时很多人买来投资，预期不好，投资客也想离场了。
新梅江交付5-10年的二手房中，万科柏翠园和金侨青湖花园是典型小区。
万科新梅江柏翠园2016年交付，业主比较“惜售”，小区出房量很低。
到现在一共成交18套二手房，都为大面积户型。
小区最新的挂牌房源中，已出现单价2字头的房源，这也是个新的转折点。
意味着新梅江的小高层，单价开始跌破3万。
前两年，万科柏翠园也是个改善“神盘”。
如今作为纯二代产品，出现了典型的“技术贬值”，要与三代产品拉开价差。
今年截止目前，万科柏翠园成交1套二手房，单价32654元/平米，比去年降6000多元/平米。
数据来源：贝壳找房
小户型房源也有挂牌了，92平米挂牌价320万。
当然，很多房源不断降价。
比如下面这套，挂牌半年降价6次，共降90万，还没卖出去。
金侨清湖花园与万科柏翠园一路之隔，品质略逊一筹。
小户型掉价更厉害，最新的成交均价2.72万/平米。
数据来源：贝壳找房
雅境新枫尚、新梅江锦秀里，作为新梅江板块第一批刚需盘，现在更“尴尬”了。
雅境新枫尚近一年成交均价降了27%。
多为小户型，户型设计也很一般，居住属性弱，周边配套也不完善。
现在250万左右，在市区可选的太多了，还都是好产品。
所以，谁还会买这的二手房呢？
新梅江的二手房，跌幅有点超预期了。
第一，板块还是以改善属性为主，小户型降价更明显。
小高层和洋房大户型，都是业主为改善自住买的，价格降得少些。
当时投资买房的人都选了小户型，但现在无人接盘，只能低价卖出。
全运村和金侨清湖花园的小户型，都跌破3字头。
第二，次新房与新房互相“卷”。
新房后发优势强，拖拽新梅江的房价。
二手房更要卷价格，价低者胜。
像中海天空之镜这种第三代产品还好，影响并不明显。
但像万科柏翠园这种纯二代产品，就扛不住了。
第三，楼市低迷，买房回归老城。
新梅江毕竟是新区，这两年没什么新建设，大家对它的预期和情绪也不好。
业主自己都没信心，很容易出现踩踏离场的现象。
第四，区域楼市竞争激烈。
陈塘新房截胡新梅江，南开新房抢河西份额。
新梅江的二手房，跟着一起受重挫。
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