市场预期的LPR下调，落空了。

9月20日，央行发布9月份贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。对比8月LPR数据，9月LPR保持不变。

这日，央行还进行了5719亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.7%，与此前持平。

此前一日，美联储公布最新利率决议：将基准利率目标区间下调为4.75%至5%，一次性降息50个基点，这为我国货币政策调整提供了更大自主空间。

由此，不少市场人士预测，我国央行大概率会跟进降息，幅度可能是20个基点。但我国央行选择了相对保守的策略，货币政策依然坚持“以我为主”的基调。

事实上，自今年以来，我国央行已降息2次。一次是2月份，5年期以上LPR大幅下调25个基点至3.95%；另一次是7月份，5年期LPR再次下调10个基点，LPR进入历史低位。当前仍处于7月降息后的政策效果观察期，短期调降的迫切性不大。

9月5日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行高层的发声透露出下一步货币政策取向。

央行副行长陆磊表示，人民银行将继续坚持支持性的货币政策，加快落实好已出台的政策举措，更加有力支持经济高质量发展。未来在利率上，要发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用，以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。

这意味着，中国未来货币政策仍有着宽松空间，但这并不意味着降息迫在眉睫。

“降准降息等政策调整还需要观察经济走势。”央行货币政策司司长邹澜在这次新闻发布会上表示，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行面临一定约束。

央行的这句话，道出了进一步调降利率的难度。

近期银行存贷款环境发生的最大变化，在于资金来源端成本变高。今年以来，随着存款利率下降和对存款“手工补息”的控制，存款搬家到银行理财市场。上半年，银行理财规模超过29万亿元，逼近历史高点。

目前银行净息差压力整体较大。据国家金融监督管理总局披露，今年二季度银行业净息差为1.54%，连续6个季度低于1.8%的警戒线。

“若短期内连续下调政策利率并引导LPR报价跟进下调，加之规模庞大的存量房贷利率也有较大下调空间，下半年银行净息差将面临较大幅度下行压力，不利于银行经营的稳健性；若着眼于稳息差而较大幅度下调存款利率，则可能引发银行存款大规模向理财等资管产品‘搬家’的风险，同样不利于银行经营的稳健性。”东方金诚宏观首席分析师王青分析称。

同时，“降低利率对房地产市场的拉动作用在明显减弱。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从2022年到现在，按揭贷款利率下降了200个基点左右，但对于商品房市场的拉动作用在明显减弱。主要原因在于，市场对房价的预期比较悲观，二手房挂牌量不断攀升，且“以价换量”的趋势难以扭转，这是降息所无法改变的。

此种情况下，央行继续降息的主要目的并不是为了刺激楼市，而是给实体和民间投资减负，这是必要的。

“年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。央行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。”邹澜表示。

“综合考虑当前的经济运行态势及物价走势，四季度我国央行有可能下调主要政策利率。此外，着眼于强化与财政政策协调配合，支持政府债券发行，四季度也有降准的可能。”王青预测。

招联首席研究员董希淼亦表示，综合考虑内部需要和外部变化，年内人民银行将可能实施全面降准0.25～0.5个百分点，降低政策利率10～20个基点，推动LPR同步下行，促进社会综合融资成本稳中有降。

相比降息，呼声更高的是，存量房贷利率调整，何时到来？此次IPR按兵不动，在部分人士看来，或是为了给下调存量房贷利率提供空间。

机构数据显示，2015～2022年间产生的存量房贷约30万亿元，平均利率约5.2%；去年8月份存量首套房贷利率下调73个基点后，加权平均利率降至4.47%左右。现在的新房贷利率低至3.1%，且接下来还可能继续下探。

存量房贷利率不调整，也影响了潜在购房者入场，他们担心房贷利率还会再降。

“现阶段市场对再度下调存量房贷利率呼声较高，降低存量房贷利率有利于缓解按揭早偿现象、增强居民债务可持续性、促进居民消费需求修复以及形成更加公平的融资环境。”中国民生银行首席经济学家温彬表示。

来自市场面的最新消息显示，中国最早可能在9月降低存量住房贷款利率，部分利率可能下调多达50个基点；商业银行正在进行最后的准备工作，迎接即将到来的房贷利率调整。

若消息能够落地，对楼市无疑是个振奋。