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澳洲出租房依然短缺严重 租金放缓仍需数年
专家称，通胀可能最终得到控制，为澳洲央行在今年晚些时候或 2025 年初降息铺平了道路。
澳洲通胀CPI 已降至约 2.7%，低于上一季度的 3.6% 和 2022 年约 8.4% 的数十年高点。
这意味着，在过去两年的大部分时间里一直在为抑制通胀而战的澳大利亚央行，很可能在几个月后处于更有利的位置，最终开始向下调整利率。
降息将给房主带来急需的缓解，但分析师警告称，租房者可能会在寒冷中等待数年，等待通胀上升推动的租金飙升有所缓解。
过去两年，大量房东离开了这个市场，导致关键的出租房源枯竭。
在创纪录的移民增长推动租户需求不断增长之际，高利率也阻碍了新的开发项目，让本就已经失控的租金再次上涨。
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，租户需要一段时间才能从最近的租金上涨中获得任何缓解。
“对租房者来说，这已经太晚了，并指出租赁供应可能需要数年时间才能赶上需求。降息可能会鼓励更多新投资者进入市场，并减缓现有租赁物业的销售，这将为租户提供更多选择，但我们需要建筑业发生根本性变化，让租房者看到实质性的变化，”Conisbee 女士说。
PropTrack 经济学家 Angus Moore 表示，即使通胀放缓，房地产市场也不会马上走出困境。
摩尔表示，好于预期的 CPI 数据“可能会让澳大利亚央行感到放心，认为通胀正朝着正确的方向发展，并可能有助于提前放松货币政策。”
“但一个多月后发布的更全面的季度通胀指标对于评估情况是否如此更为重要。”
摩尔表示，澳大利亚央行可能希望看到通胀持续下降，然后再决定降息。
“通胀显然是澳大利亚央行目前的重点关注点。虽然通胀水平较几年前有所改善，但仍然过高，澳大利亚央行担心通胀甚至到明年年底都可能无法回到目标水平。
“月度通胀数据可能有点不稳定，并不能涵盖澳大利亚央行关注的所有内容，因此这肯定不会是影响他们决策的唯一因素。”
降息的承诺似乎已经鼓励房地产市场上涨。
澳洲抵押贷款经纪公司 Loan Market 报告称，与去年同期相比，房地产销售旺季开始时，澳大利亚各地的住房贷款申请增加了 23%。
自 9 月初以来，房地产挂牌量的增加为市场带来了更多买家，该集团记录到，新州的住房贷款申请量增长了 45%，昆州增长了 22%，维州增长了 17%。
Loan Market 的 Angela Tracey 表示，经纪人的实地见解表明，买家情绪的提升是多方面的。
Tracey 女士说：“市场挂牌量的增加鼓舞了买家，为他们在寻找房产时提供了更多的选择和比较。但是，随着未来降息可能会给市场带来更多竞争，担心错过的心理因素正在增加。”
02
新州追回944万澳元首次购房者违规补贴
新州为首次购房者提供了印花税豁免和减收的优惠政策，但前提是购房者将所购房产作为主要居所使用。
超过400名在新州首次购房者计划下获得印花税减免的成功申请者，被发现违反了协议条款，从而被要求偿还全部或部分减免金额，总计追回了944万澳元。
该计划在2023至2024财年大幅扩展，豁免印花税的购房价上限从65万澳元提升至80万澳元，印花税部分减免的购房价上限从80万澳元提高到100万澳元。
成功申请者必须是首次购房者，并且要求在购房后一年内搬入房屋，并随后居住满一年。
在扩展后的计划下，创纪录的33,365名首次购房者在这一年中要么免缴印花税，要么免缴了部分印花税。
然而，一些认为可以将所购房产作为投资房产而不被政府发现的人，未能预料到州政府专门针对首次购房者是否合规采取了检查。据报道，检查团队在这一年内进行了718起针对性调查。
这一隶属于新州税务局（Revenue NSW）的检查团队，将首次购房者的地址与新州政府租房保证金委员会、内政事务厅和澳洲税务局等来源收集的数据进行了匹配。
据报道，在某些情况下，租客提供了线索，比如当房东要求将自己的名字留在水电账单上的情况。
最终，检查团队确定有422名获得印花税豁免或减免的申请者未遵守将房产作为主要居所的条款。不过州政府表示，这一数字占该计划所有成功申请者的比例不到1.3%。
新州税务局首席税务专员Scott Johnston称，他为检查团队能够维持计划的公平性感到自豪，这对维护计划的公正性至关重要。
新州财政厅长Courtney Houssos强调了资格标准的重要性，因为该计划旨在为最需要帮助的首次购房者提供支持。
03
珀斯高档住宅价格每年上涨20%
国际和东海岸的买家正在推动珀斯最抢手的豪华海滨和河畔房产价格上涨，西澳首府城市高端房产价值在过去一年的增长速度是悉尼的五倍多。
珀斯富裕的西部郊区每年只有少数几处高档房产可供出售，Space Real Estate的贾斯汀·戴维斯(Justin Davies)表示，在西澳资源行业发家致富的当地人正日益与外地买家展开竞争。
“总的来说，漂亮的房子和特别独特的房产供应非常有限，当人们买下它们时，他们不会卖掉它们，有些人赚了很多钱，他们会不惜一切代价来获得那处房产。
“我们有来自墨尔本、悉尼和昆州的人，目前我们有来自中国香港和英国的外籍人士。我们的国际买家绝对比五年前多。”
CoreLogic 的最新数据显示，珀斯顶部25%的房子在过去 12 个月中上涨了近 20%，而悉尼的涨幅为 3.4%，墨尔本的涨幅为 2.6%。
“与悉尼和墨尔本的顶部25%的房子相比，珀斯房地产市场在过去 12 个月中的资本收益大幅增加，”CoreLogic 执行董事 Tim Lawless 表示。
虽然悉尼仍然是全澳房价最昂贵的地区，但戴维斯先生表示，珀斯沿海地区的一些房价正在迎头赶上。
虽然珀斯价格最高的房产在疫情后有所上涨，但该市价格上涨最多的是价格更实惠的房屋。
CoreLogic 的数据显示，该市房价最低的 25% 已录得近 32% 的涨幅。
这种增长反映了借贷能力的下降和负担能力挑战的增加，Lawless 表示，这似乎正在将需求转向价格区间的中低端。
“其他因素可能是西澳各地投资活动的增加，投资者倾向于瞄准更实惠的住房市场，”他说。
04
澳洲建筑巨头警告 房市供应还会继续放缓
连续九年成为澳大利亚最大住宅建筑商的 Metricon 警告称，如果不减少审批流程，不增加技工，澳洲将在提供急需的住房方面落后。
Metricon首席执行官布拉德·杜根 (Brad Duggan) 还发出了全面警告，不要随意改动投资者的利益（包括负扣税和资本利得税）。
专注于独立式住宅的Metricon在2023/24年度住房行业协会百强建筑商中排名第一，新开工住宅3894套，领先于西澳的 ABN 集团和澳洲富豪 Harry Triguboff 旗下的 Meriton 公寓。
“虽然我们为 Metricon 去年取得的成就感到自豪，但我们注意到，作为澳洲最大的建筑商，开工量不到 4000 套，很明显，澳大利亚在交付被确定为必不可少的住房方面落后了。”
“我们需要加快行业发展势头。现在是时候超越对社会住房的单一关注，着眼于更大的目标：减少规划审批流程、增加土地使用权、扩大澳洲的贸易基础、取消对影响投资者和退休金基金的税收变化的讨论，以及至关重要的是，解决生活成本危机。这些是恢复客户信心并让人们重新开始建设的真正杠杆。”
Metricon 的开工量自 2020-21 年（当时 HomeBuilder 计划全面展开）达到 6000 以上的峰值以来一直在稳步下降，但在达到峰值之前的几年里，该数字已经轻松超过 4000 的门槛。
周三，澳洲总理安东尼·阿尔巴尼斯证实，财政部正在研究限制使用负扣税和投资者资本利得税减免的方案。
住房供应已经面临压力，每年开工量约为 16 万套，远远落后于联邦政府在未来五年内实现 120 万套新房目标所需的每年 24 万套。
高昂的成本和缺乏传统工人，增加了该行业的不利因素。这是联邦住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O 'Neil）关注的焦点。建筑行业低迷的最新证据来自供应商Fletcher Building，该公司本周表示，预计销量将下滑至多15%。
然而，HIA 首席经济学家蒂姆·里尔登 (Tim Reardon) 从游说团体对顶级建筑商的年度统计中获得了些许鼓舞，他说，这表明由于利率保持不变，市场信心有所恢复。
“住房建设的前景越来越受土地价格和州政府税收等当地因素的主导。因此，新州建筑活动的复苏似乎将落后于所有其他司法管辖区。”
但昆州、西澳和南澳的建筑活动更有可能增加。
“疫情期间的人口增长以及随后的海外移民回归，使得 2023/24 年的建筑水平趋于稳定，与疫情前的情况相似。这预示着未来几年建筑活动将更加稳定地恢复。”
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