大家都知道，按照我国的土地制度，承包地、宅基地，都不是属于农民的个人财产，而是“集体所有”。因此长期以来，个人是不能交易土地的，不论是买卖还是出租，都属于违规。而且在征地拆迁过程中，拆迁律师也接到很多被拆迁朋友的咨询问宅基地到底是否补偿，是补偿给村集体还是补偿给村民个人等问题。
但随着时代的发展，农村土地不能入市交易，也慢慢变成了农村进一步发展的阻碍。在种地日益不赚钱的背景下，农民不仅不能靠土地致富，反而还被土地给“困”住了。所以，改革势在必行。
国家“开口子”，逐步推动农村“三块地”入市。
1、农用地入市
最先入市的，是农用地。2008年起我国就开始允许承包地流转（包括租赁、转包、转让等方式，但不能买卖），后来逐渐完善规则，从提出“三权分置”，再到土地确权，承包地入市交易逐渐普及。
2、集体建设用地入市
2015年，国家划定了33个“集体经营性建设用地入市试点”，分布在33个不同的省市区。在这些试点地区，允许村集体自行经营，或与第三方合作，开发集体建设用地，建设可以出租给城里人的“租赁房”。
3、宅基地入市
2018年初，国土部再次扔出了两颗重磅炸弹：一是明确“政府不再垄断居住用地”，二是实施“宅基地三权分置”，即宅基地所有权归集体、资格权归农户，但使用权可以入市交易。
村集体搞开发，目前有哪些模式？
1、农用地可以用来开发成为规模化、产业化生产的园区和基地，走特色农业或是休闲旅游农业的路线。农民可以以自己的土地作为股份入股，集体合力经营，盈利后按股份分红。
2、集体建设用地可以引入第三方帮忙设计规划，打造租赁房或者开发民宿。
3、利用闲置宅基地，打造成手机扫码即可入住的“共享农房”。
长沙市岳麓区莲花镇桐木村就是一个很好的案例，通过与土流网合作，当地成立了蓝莓基地，并引入装配式“共享住宅”，解决了游客来了没地方住宿的问题，大大提升了乡村旅游项目的客流量。
未来的村集体和农户，成为“开发商”、“运营商”是大势所趋，也是农村、农民寻求致富的必然出路。
结合《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》等相关法律及政策对于征收集体土地的条件、程序的规定，拆迁律师要给大家普及三个基础的征地拆迁法律常识：
1、政府在什么情况下可以征收你的土地？
《中华人民共和国宪法》
第十条
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
注意：“公共利益”是征收的基本前提。
2、你的土地被征收必须获得哪个部门的审批？
审批不同性质、不同面积的地需要得到审批的部门级别不同。土地越重要、面积越大审批的部门级别就得越高。
国务院审批：
（1）征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的；
（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（3）其他类型的土地超过七十公顷的。
（4）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。
省级人民政府的审批：
由省级人民政府批准，省政府批准征地的同时需要报国务院备案。征地权限为基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。
3、你如何知道政府征收你的土地是否合法？
申请政府信息公开——征地环节中有任何问题都可以申请政府信息公开，通过这个渠道来了解更多的征收政策和规定以及征收行为的合法性。
以上方法只是在征收环节的一个基础法律规定，请大家在学习的基础上结合自己的实际情况进行分析。
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