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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
成都商贷利率现在是3%吗？商贷二套感觉比公积金二套还更划算呢？我想着还有没有继续降低到3%内的可能性？但是听说其他城市已经回升到3%了吗？
房段子解答
目前来看，成都正常的商贷首套房利率就是3%，这个数字放在全国也是比较低的状态，但不是最低，其他有好些城市，此前已经跌破3%了，但是最近发现，在慢慢涨上来。
警惕：房贷利率见底信号？多地首套房贷重回“3字头”。
杭州首套房贷利率将从2.9%上调至3%...(金十数据)
广州新增房贷利率将不低于3%...（银行工作人员：已有楼盘实施上调）
就在11月6日，有一位网友爆料接到银行通知，广州11月7日起上调房贷利率，不低于3.0%。此前，广州多家银行最低房贷利率可低于2.85%。如果这次全面上调到3.0%的话，意味着利率政策开始收紧了！
除广州以外，南京也有多家银行表示：明天新签约的首套房按照3.0%房贷利率，之前的就按2.95%放款。
厦门、长沙、武汉（LPR-70bp变为LPR-50bp）、苏州、佛山等地的部分银行也明确房贷利率即将上涨！
比如杭州冲
这唱的是哪出？
有人说公积金利率已经高于商贷了，所以公积金下调压力很大。没想到没迎来公积金下调，反而倒逼商贷上涨了。
万恶的***。
会员提问
500-650万预算，偏向南门，兼顾改善和学区的买法，大源，公园区，新川等，看过大源的几个新房，也想等一等他们开盘消息。或者其他区有喜欢的也可以，不知道怎么选？也看过天新。
房段子解答
是是
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以前我常说，现在成都买房都是一分钱一分货，价格都很顶，买房就是一个取舍，所有人都会很纠结——和预算无关。
我先说答案，我个人更建议考虑大源的远达天宸名邸，备选后面会出来的交投51亩（不愁卖所以开发商比较稳得起）。
主要原因有2点，第一是更加具有稳健性保值性，拿远达的开盘价格可能小4万的样子来说，和周边的同级别改善次新二手房差价不大，可以理解为是更没有泡沫的定价。而西派**目前我看大概是三万三四的单价，假设对比旁边的一些次新小区（都很次新，都比较改善了，但谈不上西派这么卷，不过差距不大），最低的门槛大概才2.5万，所以这八九千的价差，未来真的能撑得起吗？
第二点我觉得西派**的产品的确很让人心动，的确很改善，但我们不要在一个很小的维度做过多的加分，西派**就算产品力是100分，那么远达我估计也是有80分的，这小小的20分差距，放在其他地段价值，学区配套，商业呈现，人口产业医疗购买力等角度综合分析的话，微不足道，你能明白我的意思吗？我们买房一定是集大成者，找综合的得分排名，而不是仅仅在一个小的维度上去琢磨，这样容易本末倒置。
更何况，西派**也不是很高的热度，**的各种户型是很改善，但是远达的自住改善也是绰绰有余啊。
所以再回来看你的基本情况，500-650万预算，锦江的话新房主要集中在川师、驸马还有白鹭湾林家坝等区域，整体在学区上不是很完善，板块的界面配套也还需要假以时日，能匹配你这个预算的话，真让我来买可能只有白鹭湾的雍景100亩洋房值得期待下，不过现在户型咋样，开盘节奏都待定，而且依然需要等待多年，地铁商业这些配套才能上马。如果是想早点买入早点自住的话，可能锦江这边就不是很适合了。
天新要带优质学区，再加上匹配预算的话，就只有天C了，麓湖后面还有各种组团可以考虑和等待（交房时间比较晚，单价也不低，后面再议，不刻意等待），公园区基本上就是**这类，产品是很好，生态也不错，但是热度并不高，单价反而稍高一些，适合纯改善自住，不寻求保值增值一群人，从性价比来看，我觉得并不是非常让人心动。
天东普遍刚改杂乱一些，不多考虑，天西最近收到负面的各种破发新闻影响，目前最适合的应该是阅天府和招商时代，不过也存在你说的太远人气不足的情况，我是跑过很多次的，生态环境很好，人很少，楼盘各个都很漂亮，格局也很开阔，不过只适合喜欢清静的人。你们要觉得很远的话，那么主观上就不适合了，别小看主观喜好，很多时候这是决定性的点，你们的确要加入这个考量。退一万步说，假设就看上天西了，那么我建议去首开龙湖、保利、万科等捡漏破发的二手房，你懂的哈，单价不到3万，还是香。
回来再看高新区，新川学区表现一般，至少目前还很一般，虽然你们还没孩子，也不需要过早考虑，不过新川这个区域，当前还不太好承接动辄600的预算，你们要买的话，就是纯粹考虑产品的改善性了，这个和买西派臻境有点类似的情况。西派偏向生态环境和学区，新川这边偏向高新身份和距离主城更近的优势。产品都会做的很改善，比如新川我建议看看保利新川天珺，是颜王状态，非常巴适。
说来说去，最好的，我觉得还是先看板块价值，不要当偏科生，回来看看大源西这个核心区的买法，大源本就是成都最高等级的板块，里面的改善大盘更是大家趋之若鹜的买法，去年的西派善成、锦上锦你是有深刻体会的，根本抢不到，房价看起来还很贵。
今年就是远达140亩上市，一是房源量大，二是户型没有卷起来，三是价格也不便宜，所以有利有弊的结论是——咱们能轻松买得到。
也就是在这个前提下，才打开了我们买房答案，学区和地段是一流的，产品中上，价格相对稳定，思来想去，是短期最符合你们综合需求的买法。
会员提问
你好，妹妹是单身女，打算首付35万买个套二，目前在温江**上班，所以希望离上班近一些，然后生活配套好一点，小区安保物业也给力一些。后面也可能置换，所以想看看保值流通好点的。现在首付35万，公积金可以贷款50万，然后月供3000内可以承受。不知道现在是不是买房子的时机,然后您给推荐几个合适点儿的小区？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
整体来说，你妹妹首付是35万，准备买个套二户型，目前在温江**稳定上班。我们先说地段，再说预算，最终考虑具体的买法。
地段围绕温江**来说，本身在永宁了，比较尴尬一点，并不是一个传统意义上的热门（二手）区域，反而是养老比较多，楼市概念不强，温江好点的区域是光华大道，有地铁，有扎堆的次新楼盘，有商业有人气，是比较典型的买法。
我的建议是，假设你们理解的离学校近一些是永宁本地的话，那么就更建议租房过渡，等以后工作确实很稳定，或者找男友结婚了，夫妻二人有更好的实力买更好的房子，拿来作为婚后买房资金也很不错，到时候也可接受自驾上下班的话，就还比较好接受。
如果能接受买光华大道周围次新房这种距离的话，那么就接着分析和讨论。
首先温江的房子，尤其是这类二手房还在持续下跌的通道中，暂未见底，所以我们现在买不是没问题，而是要真的砍价到位，比我们预算高出20万的房子，都可以去观察去准备砍下来，这样的买入价格，就能冲抵下行的压力，从而让我们可以随时安全买入，不用太刻意寻找所谓的节点。
按照35万的预算，月供你们是能承担3k的？公积金贷款，单身的话，至多是40万的额度，其余要商贷。每个月有750的公积金，其实是可以拿出来按月抵扣房贷的（前提是工作稳定的话），这样一来实际我们的月供至多可以3750元。
按照等额本息30年算，商贷40万，公积金也可以贷款40万，这样算下来月供是3600。此时贷款一共80万，加上首付35万，汇总是115万的预算。按照温江作为二圈，可以首付2成起，那么35/115=30.4%，是符合政策的。
所以最终我建议把预算定在115万，但是看房的话，可以稍微高一点，比如看120-130万左右的房子都完全没问题，都是符合你们需求和承压能力的。
话说温江**学校，周边有多条公交线路（假设你们自驾的话就更方便了），可以通往凤凰大街地铁站、南熏大道。
此时这个预算，我更建议看看一些代表性楼盘的小套三，功能性更强，未来的保值性和流通性更好。比如凤凰大街可以看看洲际亚洲湾，有大量88-110平左右的小套三大套三可以挑选，整体小区的环境，地段，人气都还是不错的，很有代表性。另外像光华大道南侧的可以看合能珍宝琥珀、湟普国际，也很具有代表性，尽量选择那种装修品质好，房源本身地段视野采光楼层都很不错的优质房源，再砍价下来到115万以内，是比较稳健的买法。（假设砍不下来，那么就不要急于买入，可以慢慢等）。
再说南熏大道，我比较建议看看格凌兰，也是典型的刚需盘，80多平的小套三很懂，价格还有得谈，作为双地铁交汇，商业加码，整体的板块价值便利度是很高的，对未来的保值流通大有裨益。
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