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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，我买了**小区的房子，上一个房东也是买的二手房，但是我了解到一个政策，不知真假，就是他当时的购入价大于现在卖给我的价格，我是不是可以不缴纳个税（不用去管是否满五唯一）。我打了12366主管的税务机关，因为我已经缴纳了个税，并且已经拿到了房产证，税务机关的意思，你想退税就要做废已有房产证重新去核税看是否缴纳。
房段子解答
首先来说能否作废房产证再重新核税，需要去问房管局哈，大概率不行。但是有个很有意思的话题就是破发的二手房，那么还应该缴纳个税吗？
不应该。
二手房东破发的新闻已屡见不鲜，但是大家发现过一个问题没？
如今的成交价低于当初的买入价，还需要缴纳个税增值税吗？
增值税这个不多扯了，没结果的，这里的增值税不是真正意义上的增值了，参考这一篇：https://weibo.com/1551561845/NEdwEzKnM
那么个税，则有讨论的价值。
事实上个税缴纳有2种方式，一是核定征收，按照核税价1%缴纳，另一种是查验征收，按照价差的20%来缴纳。
打个比方，2021年小王买了一套二手房，成交价200万；2024年，卖给小李，成交价180万。
那么方式一是需要缴纳180万*0.1%=1.8万的契税。
方式二是按照（180-200万）*20%=-4万来交税，因为是0或者负数，所以税务局也不会倒贴，因此默认为0税费。
方式二麻烦的点就在于需要房东提供当初200万买入的相关缴税凭证，但只要买卖双方配合，可以申请按照20%的差额征收计税。
现在破发的那么多，为啥中介很少会提到这个呢？很多中介也是能少折腾就少折腾，还要房东找当初的交税凭证，就很麻烦，加上房东本就亏着卖有怨气，所以...
以上仅为我对二手房交易个税的肤浅理解，一切以当地税务机关12366为准。如果你买的二手房比当年房东购入成本更低，而且原房东愿意配合的话，这1%的个税，就可以省了！
会员提问
你好，我们夫妻在府青路附近工作，过两年打算要孩子，预算在360-380万吧，对比了太阳公元二期套三，中环天序141套四以及中粮锦云洋房套三，想请段老师从自住舒适度、娃娃读书、保值、会不会站岗等角度综合分析，给点建议，谢谢。具体看的房源链接或者位置另行发给您了。
房段子解答
是是
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你们是府青路附近上班的双职工，想必工作是比较稳定的这类，寻找周边核心板块偏改善的产品，兼顾到保值性价比流通性是最好最符合设计的买法，当然也要考虑到学区的问题，成华的教育不太突出，如果对教育要求较高，可能就会存在不同的偏重（除非六七年后孩子快小学了，再另外置换或者多买一套学区房）。
自住舒适度包括两方面，一个是外部的板块大环境，另一个是小区内部，户型内部的小环境。
娃娃读书，这个就是前面提及的教育问题。
保值站岗，这个就是买入的性价比问题。
1、太阳公元二期套三，是读龙成小学，龙江路小学成华校区，属于成华五区，整体同区域内的小学和对口初中表现，中等偏上，不特别鸡娃的话，读书我觉得倒也是挺好的状态了。
至于说房子本身，太阳公元的是上个阶段的高层产品，主打的是3T6户刚改户型，从得房率户型的角度来说，明显是过时了，按照340万来算的话，单价约2.8万，还不算税费中介费，整体来看我觉得是偏高一些的。
当然这种偏高也有资本，那就是本身一二环之间的地段，大学环境，地铁和建设路商业的加持，整体来说偏向于既定的成熟溢价。适合即买即住，即可享受的客群，不适合对未来板块发展，对内部产品改善有更高要求，也更耐心一些的客群。
从成交的角度来说，当前单价约2.7-3万，你估计的2.8万我觉得还是合适的，或者说考虑到3楼的话稍高一些，我觉得2.7万合适一点，但也不影响大局。
至于说生活舒适度，目前所见即所得，自住舒适度现在肯定是高于二八的，和杉板桥相当的，但未来不好说，毕竟建设路也存在老化的趋势，综合来看，太阳公元是一个很中庸的买法，偏向即买即住既享受的买法。
第二个是新房，华润中环天序的141户型，套四双卫，目前看的是2期1栋的5楼边户2号房是2.93万，总价413万。
看起来单价是贵了2k，但是要算产品力和得房率。华润是T3，太阳是T4，华润得房率88%，但是太阳公元测算大概是77.4%。换算套内单价的话，太阳还明显更贵，更何况华润本身应该还有总价优惠的。
作为边户，采光视野也还是挺好的，从学区来看，附近是双林小学，考虑到板块较新，生源纯粹，学区是成华很老牌的双林，综合来看，我觉得华润此时在教育，内部改善，性价比上更显优势。当然，对外的板块成熟度是不如太阳，但假以时日，我相信是又一个杉板桥既视感，你们还没孩子还很年轻，应该是能耐心等待那一天的。
再回来看第三个，杉板桥的中粮锦云套三洋房，这个地段高级，产品改善，但是学区一般，价格偏高。不是太阳这种兼顾性选手，而是偏科生，比较侧重了。
洋房你们看的应该是129平套四，最便宜好像也挂牌438万，目前行情来说，近期历史成交没有，2年前大概是430万左右的成交价格，单价3.33万。加上税费中介费就不止了。
这个价格我觉得稍微高了一点，假设总价400的话，我想会合适一些。但本身的洋房和小区品质，外部的商业地段配套太好了，除了学区和价格，都是优势，是偏科生，看你是否愿意为此偏科。
三个盘的综合角度来看，如果是我的话，我觉得会更喜欢华润中环天序，户型好，得房率高，单价总价适宜，学区好，未来板块期望值高。但缺点是高层，配套还不算齐全。
太阳公元是中庸型，即买即住即可享受，综合配套尚可，但是得房率低，板块未来不会再有明显的价格拉升。
中粮则是侧重于地段的成熟，价格的保值性，产品的改善（得房率也很高，和华润相当），我估计最终的成交价格大概会是410左右与华润相当，但是华润的面积也会更大一些。不过缺点是学区较差，无法成为六边形战士，而且单价也3万好几，往后再大涨的可能性不高了。
至于说SD，其实地段格局和华润类似，不过在学区概念上会差一点，而且单价上也会更高一些，纯粹是为了跟好的产品而溢价，而失去学区概念的话，我觉得也是偏科生了，这里就不太推荐了。
最重要的是放在最后的，其实以上三个四个都不太推荐，你不妨等一等二八后面更好的产品，比如中环臻邸，或者以后的楼盘，我觉得2024年是一个求稳的年份，整体房价趋于温和的同时，产品地段还可能会更好一些。
会员提问
你好，我爷爷奶奶有三套房子，想卖，求优化卖法，主要是限售税费等问题。考虑到年事已高，所以三套都想过户再卖，奶奶同意的，现在不清楚是赠与还是买卖更划算，实际应该怎么操作。三套都在LTS，想过户给我爸和姑姑，都产权满二，奶奶和爷爷名下还有一套自住的，其他三套（都是拆迁安置房）在奶奶名下...
房段子解答
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我先说个前提。1、当前能对外出售就对外出售，就是抢时间，尽量趁着健在卖出去，这是上策，至于套现的钱怎么分，这是你们家事；2、如果不能抢时间，那么假设百年之后，那么就默认的继承，税费和限制较多，我们不如趁早以买卖的名义卖给你爸和姑姑，这是中策，哪套卖给谁谁，也是你们家事，自己决定分配好。3、下策是一直拖到爷爷奶奶百年之后，默认就是继承了，相应的税费是比较高的，并不划算。
1和2其实都是买卖出去，税费一致。
假设是1，那么税费由买家承担，和你奶奶没关系。
假设是2，那么税费由你爸和姑姑承担。具体的算法如下
①、契税（房段子注，此时是新政前咨询），这个无论如何都要缴纳，主要看买家的实际情况。
90平（含）以下的买方家庭首套房、二套房：计税价格*1%
90平以上家庭首套房：计税价格*1.5%
90平以上家庭二套房：计税价格*2%
第三套及以上的住房（不论面积）*3%
这里的计税价格是指政府这边的评估价格（下同），而不是你们实际的买卖合同价格。我建议你们不要写个什么三五万这种尴尬的成交价格，而是选择一个低于市场行情一些的价格即可。
②、增值税，由于你奶奶的三套房子都满2年了，所以是0增值税。
③、个人所得税，统一的计税价格的1%。备注：2022年10月-2025年12月期间你爸或者你姑姑完成先卖后买，可申请退个税。
④、中介费，你们是自家亲人，所以不需要中介出面跑腿，买卖双方直接拿上房产证身份证户口本，提前拟定好的买卖合同，前往成华不动产登记中心过户即可。
其他流程和排序略...
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