齐鲁晚报·齐鲁壹点 杨璐 栾海明
在繁华都市的一隅，阳光温柔地洒在静谧的居民楼上，这里本应是邻里和谐共处、共享岁月静好的温馨港湾。然而，就像平静湖面下偶尔泛起的涟漪，一场业主、租户与物业公司之间的纠纷悄然在社区里掀起了波澜。
谷某系威海市环翠区某小区A商铺的所有权人，某物业有限公司威海分公司（以下简称“物业公司”）为该小区提供物业管理服务。谷某与李某签订合同，将A商铺出租给李某商用，后物业公司多次向李某催缴电费、物业费无果，遂将李某与谷某诉至威海市环翠区人民法院。
2024年9月11日，威海市环翠区“一站式”矛盾纠纷调解中心（以下简称“调解中心”）接到环翠区人民法院的委派，选派环翠区某调委会调解该案，调委会随即指派经验丰富的调解员开展调解。
物业纠纷起波澜，倾听心声开启调解之门
本案中，A商铺位于威海市环翠区某小区，该小区的原开发商在部分楼宇尚未建设完毕的情况下破产，导致工程停工多年。目前该小区已由政府接手，但仍有许多住宅、商铺尚未交房；已经交房的，由于原开发商缺位，物业管理也不甚规范、服务欠佳，物业公司与业主之间关系较为紧张，常有纠纷发生，本案并非个例。
由于本案涉及物业公司、李某、谷某三方当事人，牵扯物业服务、房屋租赁等多种法律关系，且标的额超过80000元，又发生在长期存在物业矛盾纠纷的某小区，调解员认为该案案情复杂、影响较大，必须审慎处理。于是，迅速制定了调解方案，并依据方案开展调解工作。
首先，调解员与物业公司取得联系，了解本案的来龙去脉。物业公司负责人表示，李某使用的A商铺产权为谷某所有。2021年7月1日，谷某与李某签订《房屋租赁协议》，约定自7月5日起，将A商铺出租给李某商用，租期5年。但是，此后他们从未缴纳过电费、物业费，经过多次催缴，还是一直拖欠不交。2024年6月25日，李某想提前搬走，物业公司发现后再次催缴，依然未果，无奈之下向法院提起诉讼，将李某、谷某一同列为被告，要求他们补缴拖欠的电费、物业费。计费期间为2021年7月5日至2024年6月22日（按3年计），其中，用电69099 度，按0.9185元/度计算，电费共计63467.4元；A商铺总面积202.46平方米，按4元/平方米/月计算，物业费共计20194.7元，以上总计83662.1元。
然后，调解员又与李某、谷某电话联系，核实上述情况。李某说，物业公司完全是站在自己的立场上选择性描述，掩盖事实，自己明明缴纳过电费、物业费，而且计算数额不对，明显超出了实际费用，自己提前搬走也是不得已而为之，物业公司给A商铺停了电，店面无法继续经营。谷某也很气愤，她认为《房屋租赁协议》已约定水电费、物业费由李某承担，此事与自己无关，物业公司不应将自己列为被告。
剖析症结释法理，共商良策架起沟通之桥
三方当事人各执一词，但都接受调解，调解员当即与三方约定时间，在调解室展开“面对面”调解，并归纳争议焦点为：A商铺拖欠电费、物业费的实际数额及补缴主体。
三方一见面便火药味十足。李某质问物业公司，自己曾交过10000元装修押金和2834.6元物业费，后来也提出想缴纳电费、物业费，物业公司为什么不接受；而且电费0.9185元/度的定价依据是什么，她了解过隔壁B商铺是按0.8元/度计算的，物业公司这样定价对自己不公平。说到这儿，李某更生气了，继续说道：“小区卫生脏乱差，杂草丛生，也没个人收拾，物业服务太差了，物业费就不值得交。”
物业公司负责人听着李某这些话脸色越来越差，忍不住站起来反驳，双方争吵起来。调解员当机立断采取“背靠背”调解方式，安抚各方情绪至平稳，让他们先回去把账单等证明材料找全，明确实际应补缴的金额后再来调解。
再次回到调解室，物业公司承认此前金额计算有出入。经过三方核对，A商铺拖欠物业费为10333.8元，李某认可此数额，但表示其资金有限，难以一次性支付。谷某则坚持认为自己与此事无关，拒绝承担补缴责任。
基于此，调解员先向三方阐明相关法律规定。根据法律规定，李某不应拖欠电费、物业费，物业公司催告后可以提起诉讼，但不应停止供电，双方上述行为均系违法。谷某与李某签订的《房屋租赁协议》已约定电费、物业费均由李某承担，此约定合法有效，谷某确实不需要承担补缴责任。经过调解员的耐心解释，物业公司与李某均明白了自身行为的不当之处，也就谷某无需担责一事达成了一致。
紧接着，调解员又分别对物业公司、李某进行劝说。物业公司提供的管理服务不到位，自身有所失职，此前催告李某不及时、不积极，总是不了了之，还擅自违法断电。而李某长期不缴纳电费、物业费本就不合法、不合理，承担补缴责任理所应当。调解员提出，双方各有过错，不如各退一步，物业公司按B商铺电费定价，一视同仁，并给予物业费折扣优惠，重新计算补缴金额，允许李某分期支付，李某则必须按期足额支付。物业公司表示需要与公司领导商议，暂时无法决定。于是，调解员与三方当事人约定时间，等待再次调解。
定纷止争达共识，“四平四说”绘制和谐之图
2024年9月23日，调解员第三次对本案进行现场调解。物业公司表示同意调解员的提议，按0.8元/度的定价计算电费，物业费打八折，并允许李某分期支付。李某对此表示同意。
最终，关于如何补缴电费、物业费，物业公司与李某、谷某三方达成了调解协议。调解协议签订后，调解员对三方当事人进行回访，三方均表示满意。
由承租人拖欠电费、物业费而引发的物业纠纷，案情较为复杂。所在小区物业管理不规范、纠纷多发，案涉当事人、法律关系较多，案件标的额较大，都成为本案调解的难点、重点。
调解员充分运用“四平四说”调解工作法：十几次电话联系、三次现场调解，以平和的心态把事说清；查找法律依据并释法说理，以平实的语言把法说明；站在客观角度分析各方过错，以平等的人格把理说透；及时安抚情绪、积极提出协商建议，以平易的方式把情说尽。以法省人、以理服人、以情动人，最终促使各方当事人消除怨怼，案件圆满解决。
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