2025年，我们对房地产可以期待什么？|一线城市|商品房|存量房|房地产政策|楼市|限购

当2024年终于要画下句号的时候，我一直在纠结，该怎么写这篇年终总结的稿子。

作为一名地产观察者，很难用欣喜或者失望这样极具情绪性的词语来表达我的心情，因为这一年，实在是太过于波澜起伏。

2024年整个楼市以“5.17”和“9.26”为界分为3个部分，“5.17”之前，救市政策扭扭捏捏，一直处于挤牙膏的状态，决策层的态度仍是从其他边角进行纾困，最明显的是政策一直提“保交楼”，而对救市场、救房企并未太过在意，期间香港“撤辣”刺激巨大成交量，引发内地房地产市场剧震，舆论对放开限购等的呼吁声浪大增。

随后，在当时号称“史诗级救市”的“5.17”救市出现。

但是今天回过头看，当时所谓的重磅救市措施，力度还是太小。

“5.17”的措施主要是央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房。另外还有利率下调等三条措施。

政府下场收储存量房政策确实很好，但问题是所需要的资金量太大，我当时的文章《》里就分析，如果算上新房和空置二手房库存，一共是26.3亿平方米，对应的去化周期约为25.4个月，如果把住房去化周期压降到18个月以内，需要消化7.7亿平方米库存，大概估算需要约7万亿元的资金。

但问题是中央预算不给钱，地方又没有钱的情况下，这个政策的作用也仅仅是政策。

后面的楼市走向也证明了我的预测，楼市在五六月份短暂回暖后，很快陷入更大的下行压力中。

与此同时，香港楼市在“撤辣”效果过后，同样砸入地板之下，前面很多冲动接盘的买房人后悔不已。

随着七八月份楼市进入冰点，决策层对楼市的态度开始变化，由纾困到全面救助转变。

思路的转变决定了力度与措施的改变。纾困的潜台词是暂时遇到了困难，我帮帮你；而全面救助的潜台词是，你靠自己已经不行了，我再不出手就晚了。

因此，决策层对楼市的提法，也从房住不炒转为止跌回稳。兴业银行首席经济学家鲁政委甚至认为，“这是历史性的转变，意味着房地产行业进入到了一个新的阶段”。

从9月26日，中共中央政治局召开会议，提出要加大财政货币政策逆周期调节力度，并首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。

“9.26”之后，市场才真正进入一个新阶段。

新阶段的第一个就是政策不设上限。比如在放开限购方面，四大一线城市终于迈出实质性步子，9月29日晚间，上海、广州、深圳相继宣布松绑此前执行的限购政策，其中广州全面放开限购，9月30日晚间，北京调整住房限购政策。

又比如新房贷利率在几次下调之后，一度到了史上最低的2.65%，此后虽然部分城市上调，但也仍维持在3.2%左右，与公积金贷款利率相当。

存量房贷款利率的下调是决策层更大的决心，如果说降低新房贷款利率是让利，那么下调存量房贷款利率就是虎口夺食了，其中难度之大可想而知。当然，在我们这，再难的事，下定决心了都能做。

首付比例也同步下调，首套房下调到了15%，二套房到了25%，这个同样是史上最宽松的政策。

前面“5.17”提出的存量房收储也在“9.26”之后加速推进，10月12日，财政部明确提出，允许专项债券用于士地储备、允许专项债券收购存量房。后面的10万亿地方化债，虽然没有明确到房地产，但地方政府一旦财政宽裕了，化债的力度才能真正提上去。

“9.26”之后对房企的支持终于提上了日程，10月17日国新办新闻发布会上，住房城乡建设部明确提出，2024年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿元，城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

“4万亿”虽然还是提保交楼，但对房企的支持无疑是巨大的，有了白名单资金的支持，房企才能有更多的资金自救。而且“白名单”以城市为主体、以项目为中心，区分房地产集团债务风险和项目风险，集中有限资源推动在建已售住宅项目交付，对控制整个市场的风险，恢复市场信心都是非常重要的。

此外，还有重启棚改货币化安置，以及降低交易税费等力度较大的政策。

新阶段的第二个表现就是，楼市回暖确实明显提速。

政策刚发布的第一周，恍若回到了房地产的上升周期，今年国庆期间，很多城市都出现了“日光盘”，虽然我们也分析过，很多都是以价换量的促销带动，但民众愿意走进售楼处，愿意真金白银买房，就说明信心的恢复是实打实的。

从9月下旬到12月，销售稳了，但价格体系并未稳，整体还在下跌，虽然幅度有所收缩，但收缩的下跌也还是下跌。决策层的止跌企稳目标或许还只能算是行百里者半九十。

此前我们也曾分析，虽然当前楼市回暖，但其实仍在底部。

站在2024年的终点，从我的角度看，信心已经筑底，市场也在筑底。

从12月份的中央政治局会议到中央经济工作会议，一致定调，2025年，要稳住楼市，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城市更新、城中村和危旧房改造，这是于房地产市场的最积极表态。

因此，从政策端来看，2025年还是有不少的期待。

当前，很多低线城市手中的牌已经打的差不多了，大家都在期待中央的政策支持。

地方政府对楼市回暖的动力更足期盼更大。根据财政部数据，2024年1～11月，国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。据克而瑞统计，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积10.3亿平方米，同比下滑17%。今年大家都看到了，在土地财政大幅缩水的情况下，地方政府的日子不好过。

稳楼市是一个系统工程，不仅决定着整个房地产上下游的生存，还与消费、民生密切相关，12月9日的中共中央政治局会议将扩大内需放在重点工作第一位，并明确要求“稳住楼市股市”，要“大力提振消费，提高投资效益”。

楼市要稳，还有几个工作需要做：

一是救房企。虽然我们决策层一直避免讨论这个问题，舆论对房企怀有太多的情绪，但不可回避的是，房企作为这个市场最重要的参与者，作为整个链条的主力，如果放任房企爆雷，楼市回暖终将是水花镜月。

二是加快收储。自“5.17”提出政府收储市场存量房作为保障性住房之后，这项政策进展缓慢，所起的作用有限，大政策落空。据中房报报道，截至目前，全国已有超60个城市表态支持“收储”工作，超32城发布“收储”细则，超14城有项目落地，包括重庆、苏州、武汉、郑州、长春、金华、保定、乐山等，但收购总量只有15.6万套，如果扣除之前试点的8个城市，落地城市数量就更少了，这显示出政策在推进过程中仍有一些挑战和阻力。需要在2025年有更大的勇气与决心来推进。

三是从制度上设计更多对刚需和改善性需求购房群体的支持力度，包括税收、贷款利率等多个方面。从当前房地产的市场情况看，购房者承担着更大的风险，包括期房烂尾风险，以及贬值风险，相对来说，地方政府不仅享受着土地出让金，还在各个环节收税，基本不承担风险。因此，要真正让房地产止跌企稳，政府需要更多的让利，帮助房企、购房者分担风险，在税收、贷款利率等方面有更多的支持。