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澳洲房价连续两年上涨告终，12月全澳房价小幅下跌
12月，澳洲住宅房价在全澳范围内下跌，结束了持续近两年的增长周期。这一周期在高利率环境下仍表现出色，但如今房价增长开始停滞。
根据分析公司CoreLogic发布的最新数据，当月房价环比下降0.1%，主要受悉尼和墨尔本房价大幅下跌的推动。其中，墨尔本中位房价跌至77.5万澳元以下，年跌幅达到3%。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，他预计在利率下调之前，房价将在大城市继续下跌。尽管住房供应增加，但购房者受制于可负担性问题，市场需求仍然低迷。
这是自2023年2月以来，CoreLogic房价指数首次录得全国房价月度下跌，也是该指数最受关注的全澳住宅房价变化的指标之一。
“房地产市场终于赶上了市场动态的现实，这是一个明确的转折点，这可能是一个短暂且温和的下行周期的开始，具体取决于利率何时开始下降，可能是在4月或5月。”
“利率的下调将提振市场信心，并略微提高借贷能力，这可能为房价提供一个底部，并可能引发温和的反弹，但我不认为这会开启一个强劲的增长周期。”
自2023年11月以来，澳大利亚储备银行（RBA）将利率维持在4.35%，以冷却顽固的通胀。金融市场预计RBA将在4月降息，并认为2月降息的可能性为59%。
经济学家普遍预测降息周期将在5月启动。
CoreLogic数据显示，悉尼和墨尔本的房价跌幅加速。
墨尔本房价在12月下跌0.7%，接近11月跌幅的两倍；悉尼房价当月下跌0.6%，为12个月来的最大月度跌幅。
Lawless先生表示，悉尼的下行趋势可能在未来几个月与墨尔本趋同，因为悉尼的挂牌量已超过五年平均水平的10%。
“悉尼的挂牌总量同比增长超过9%，也高于五年平均水平，这与墨尔本的趋势类似。尽管利率下降可能提供一定支持，但考虑到悉尼房价的高昂，市场仍然难以进入，此外，新开发项目带来的供应响应似乎正在显现。”
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，较低的可负担性将限制未来一年的房价增长。
“历史上，房价的显著增长通常伴随着可负担性的显著改善，但下一轮上涨将始于有限的可负担性。因此，尽管降息将在短期内限制跌幅，但上涨空间可能也会受到限制，”Oliver博士说。
尽管澳洲最大两个城市的中位房价下跌，但布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价有所上涨，但增速低于之前。
尽管12月全澳房价下跌，但多数首府城市的房价在全年内仍有所上涨。
悉尼房价全年上涨2.3%，阿德莱德和布里斯班分别上涨13.1%和11.2%。珀斯表现最为突出，住宅价值全年上涨19.1%。然而，预计今年的价格增长将显著放缓。
全澳范围内，住宅房价在过去12个月中上涨4.9%。
02
悉尼和墨尔本豪宅区房价大跌 低价区逆势上涨
悉尼和墨尔本的高端市区住宅房价在过去12个月录得最大跌幅，而更实惠地区的房价却逆势飙升。
经济学家和房地产中介表示，持续较高的利率对高端地区的房价造成了显著压力。一些投资者因财务压力被迫出售房产，导致市场上待售库存增加，同时潜在买家对申请大额房贷变得更加谨慎。
周四，CoreLogic发布数据显示，2024年12月全国住宅房价下降0.1%，这是近两年来首次录得下跌。悉尼和墨尔本的跌幅尤为显著，分析公司将其归因于可负担性问题和居高不下的利率水平。
自2023年11月以来，澳大利亚储备银行将利率维持在4.35%。预计到2025年4月将开始降息。
根据CoreLogic数据显示，悉尼东区、北区和内西区的独立住宅价格跌幅最大。
在悉尼内西区的海港小社区罗德角（Rodd Point），过去12个月房价下跌了8.9%，至307万澳元。北曼利（North Manly）房价下跌8.2%，至302万澳元。东区的韦弗利（Waverley）房价下跌8%，12月底中位价为361万澳元。
公寓市场方面，海港社区亨特利湾（Huntleys Cove）跌幅最大，单位价格下降9%，至134万澳元。北岸的基里比利（Kirribilli）和库拉巴角（Kurraba Point）公寓价格也分别下降了约8%。
北岸的Chatswood、St Leonards和Pennant Hills等地的公寓价格也出现了显著下滑。
相比之下，悉尼西南区房价飙升，中位价现约为100万澳元。Bonnyrigg房价一年内上涨20.6%，临近的Cabramatta上涨17.9%。
在墨尔本，南雅拉（South Yarra）、切尔西（Chelsea）和温莎（Windsor）等高端城区录得最大房价跌幅。其中，早晨顿半岛（Mornington Peninsula）城镇弗林德斯（Flinders）房价跌幅最大，下降12%，中位价为218万澳元。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，“几乎每个首府城市都呈现出一个明显趋势：房价较低的市场对跌幅更具韧性，或在高利率和贷款压力下表现出更强的增长。”
“墨尔本高端房产市场最早进入下行周期，而更实惠的住房市场由于买家寻找低价位房产的需求表现出了韧性。”
此外，假日住房较为常见的早晨顿半岛也因土地税变更受到更大冲击。
维州政府自去年起降低了投资房产土地税门槛，预计在四年内增加超过47.4亿澳元的收入。
03
布里斯班房价两年多来首次下跌
根据最新的PropTrack房价指数，布里斯班的中位房价在12月下跌了0.04%，结束了连续25个月的增长。
数据显示，12月布里斯班的独栋住宅价格下降了0.02%，公寓价格下降了0.12%。
然而，昆士兰的区域房价依然表现强劲，总体上涨了0.05%，其中独栋住宅价格上涨了0.17%，而公寓价格下降了0.38%。
REA集团高级经济学家、报告作者安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）表示，尽管12月是房地产价格的一个特殊时期，这一结果可能表明2025年房价增长速度将放缓。
“背后有很多因素，利率已经保持在4.35%的现金利率水平超过一年，这对借贷能力产生了影响。此外，生活成本依然居高不下。许多买家已经到了无法再出更高价格的阶段。”
弗拉赫蒂女士指出，尽管12月公寓价格下降更为明显，但2024年公寓价格的增长远远超过了独栋住宅。
过去12个月，布里斯班独栋住宅价格上涨了10.63%，中位数达到97.2万澳元；而公寓价格上涨了15.36%，中位数达到66.6万澳元。
“越来越多的人因为买不起独栋住宅，转而选择购买公寓，”弗拉赫蒂女士说。
“这其实很少见。通常情况下，独栋住宅的价格增长会优于公寓。而在大多数首府城市，独栋住宅的表现确实比公寓更好。但布里斯班是个例外。”
在首府城市中，仅珀斯和霍巴特的房价在12月有所上涨，分别上涨了0.39%和0.03%。
墨尔本（-0.53%）和悉尼（-0.29%）的月度跌幅最大。
目前，布里斯班住宅的中位房价为86.3万澳元，比墨尔本高出8.3万澳元，但比悉尼低24.3万澳元。
综合住宅和公寓的昆士兰地区中位房价现为70.5万澳元。
黄金海岸和阳光海岸不再领跑增长，Townsville的房价在过去12个月里上涨了26.25%，达到49.9万澳元。
紧随其后的是昆士兰中部，房价在一年内上涨了22.86%，达到49.3万澳元。
受益于矿业低迷后的复苏，Mackay-Isaac-Whitsunday地区的房价上涨了15.97%，达到51.6万澳元。
房价增长前五名的地区还包括 Ipswich（上涨15.62%，至71.8万澳元）和 Darling Downs-Maranoa（上涨13.12%，至45.6万澳元）。
凯恩斯的年度房价增长也超过了黄金海岸（+9.54%）和阳光海岸（+6.69%），其房价上涨了10.05%，达到56.5万澳元。
04
维州投资房东抛售导致出租屋数量减少
维州的投资房抛售正在加速，而出租房的存货的减少也在加速。
活跃房租押金的数量（代表市场上存在着出租房的数量）从2023年9月的67万7492下降到了65万2766，也就是在一年内失去了24726处出租房。
这等于维州可出租房屋的3.6%。
而且抛售的步伐看上去也在加快，到2024年3月的三个月内押金减少了4315个，而到6月的三个月内减少7820个，到9月的三个月内减少9498个。
这等于是1999年开始保存押金记录以来的最快下跌。
家庭、公平和住房厅公布DFFH 的季度房租押金数据只录得三次同比押金数减少，而这三次都发生在2024年。
投资房东的抛售在都市地区更为激烈。
DFFH 录得都市地区的年度押金数量减少4.2%（等于减少23108个出租屋），而乡镇地区减少1.3%（等于少了1588处出租屋）。
根据CoreLogic的数据，尽管可出租屋减少，但是墨尔本过去6个月的房租下跌，空置率上升。
然而澳洲物业投资委员会警告说房租市场的放缓是因为留学生减少，一旦留学生人数上升，维州的租客就要准备好房租的剧烈上升。
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