6月19日一早，上海土拍现场再次传来新消息。

杨浦、闵行、青浦、宝山、金山五大区域联袂出场，总起始价近200亿元，节奏一拨接一拨，板块从核心腹地一路铺开到城市边界。

该来的熟面孔都来了。保利、中建八局、大华、建发、象屿、联发悉数上阵，央企、国企、地方混合同台走位，竞争氛围拉满。

其中，宝山区W12-1301六幅组团地块体量最大、规划最重，由中建八局整体锁定；杨浦内环的小体量宅地成为稀缺资源焦点，被保利拿下；闵行颛桥热度不低，吸引多方出手，最终还是保利落定；青浦徐泾由大华底价摘得，结束了近两年的供地空窗期；金山新城则由建发收入囊中，节奏稳健。

节奏明快、落子清晰，上海土地市场的新格局，已然形成。

01

宝山六地组团登场

中建八局系统应考

这一轮土拍的体量担当，出现在宝山南大。

编号为2025045h6的这一组团地块，一共六块，连成一片，总出让面积近10万平方米，起始总价81亿元。打包出让、指标明确，既有住宅，又带商办，节奏很整齐，门槛也很清晰。

最惹眼的是90-01号地块。规划一栋250米的超高写字楼，光是高度就直接跃进片区塔尖。商业部分100%自持，办公自持比例不低于40%。

这样的设置并不多见，开发节奏、持营模式、招商路径，每一步都预设好了节点。前期要能支撑资金安排，中期要能跟进功能导入，后期还要接得住运营续航，每一环都不能放松。

其余五幅为住宅用地，编号分别是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，面积加起来超过8.3万平方米。容积率普遍在2.5–2.6之间，都是高密度住宅配置，限高在60至80米之间。每幅地块都设有中小套型比例要求和保障房配建指标，开发思路不能拆分，设计逻辑也必须一体。

从地段来看，这组团处在南大智慧城的核心节点。东有汇丰路，南连葑厚路，15号线南大路站近在咫尺。轨交、道路、配套都已铺陈成型。教育资源方面，上大附属宝山外国语、南大实验幼儿园都在1.5公里内；医疗方面，仁济医院宝山分院就在不远处；商业方面，距离大场老镇、中环铂樾、保利海上瑧悦生活圈，通勤与日常节奏已然明朗。

去年11月，99-01号地块在相邻区域拍出18977元/㎡楼面价，如今这六块地的起始楼板价整体已抬升，市场反应也随之敏感。区域内多个项目在售，像保利海上瑧悦、中环铂樾等，近期认购率持续维持在高位，6.5万/㎡–6.8万/㎡是当前的新房主流价格带。

更重要的是，这个区域已经开始有了出色的样板项目。

在同一个南大核心，华润置地·中環置地中心·望雲TOD已经提前启动。

住宅地块B1层直连地铁15号线丰翔路站，另一侧则衔接16万方的万象汇商业，真正实现TOD闭环。产品线主打108㎡与133㎡户型，另设165㎡滨水小高层，部分边户实现三面采光，居住结构清晰，市场接受度高。首开控制在6.6万/㎡，堪称当下同类产品样板。

这一次，中建八局整体拿下组团六地，方向明确，节奏利落。从虹口江湾到顾村板块，再到南大，拿地地图正逐步连线。项目定位、产品体量、功能搭配、配套匹配，每一步都在向深处推进。

02

从颛桥到东外滩

保利节奏已打穿

6月19日这场土拍里，出手最果断的，还得是保利发展。

上午落子闵行颛桥，下午拿下杨浦东外滩，两块风格迥异的核心宅地，被保利发展几乎在同一呼吸内收入囊中。出价有力，节奏流畅，资金、组织、判断同时到位，一整套动作行云流水。

先看上午的闵行颛桥。

地块在君莲社区南侧，编号MHC10601单元01-22A-10，出让面积约4.05公顷，建面约8.1万㎡，紧靠六磊塘水系。步行700米内直达地铁15号线双柏路站，面宽进深合理，容积率2.0，形态干净，边界清晰。

这是颛桥近年来出让的少数优质地块之一，东连梅陇，南接莘庄，地处改善轴线，一线住宅氛围相当成熟，核心改善客群稳定。片区里，星河湾、静安府、龙湖天曜这些标杆项目早已打下产品锚点与价格基准，改善认知稳稳托底。

竞拍过程中，联发、象屿轮番举牌，最终由保利以31.4亿元拿下，溢价率12.95%，成交楼板价约3.88万元/㎡。

从地块形态和容积率来看，这个价格在当前市场下控制得相当合理，项目未来的产品展开和价格操作空间都比较充足。

另一方面，地块本身的资源配置也很是理想。有水岸、有地铁、有区位，改善客群关注的几个关键词几乎都对上了。产品如果设计得当，很容易在已有锚点基础上，获得清晰的市场反馈。

而另一边，保利在杨浦的亮相也没落下。

下午登场的是C090101单元01C5-02地块，出让面积1.47公顷，容积率2.5，位置就在杨浦平凉路板块核心区，紧邻地铁18号线平凉站。

它的位置已经无需铺陈。南靠江浦公园，北连惠民路，地铁站就在正对面，距离12号线换乘点也只几百米。

地块不大，但胜在干净利落。用地属性单一，套型限制不重，自持无硬指标。对房企来说，这是内环极少数“可纯开发、可快推货”的天选地块。

这种资源，供量极小，拿到就是资本。

正因如此，现场竞拍节奏相当紧凑，房企出价毫不犹豫。最终，保利凭借干脆利落的动作与当下立断的判断，顺利出手，地块落袋。

从地块背后来看，杨浦滨江近几年的建设节奏非常完整。文创更新、产城融合、旧改落地，一步步铺开。从长阳创谷到渔人码头，从城市更新到生活配套，区域的居住价值和市场信心都已形成闭环。客户结构明确，项目只要方向清楚、定位对路，基本能迅速被市场接住。

当前该片区供地稀少，项目稀缺性本身就是资产。加上临近北横通道与越江隧道，未来入市节点一旦明确，注意力会迅速聚焦。

一天之内，两块地，两种产品逻辑，两种客户画像。一个偏向低密改善，一个偏向核心高端。保利的这两个动作，不光拉开了空间布局，也踩准了市场节拍。它的节奏，就这么清清楚楚地落在了上海地图上。

03

大华补仓徐泾，建发落子金山

一南一西再添注脚

青浦这一次的宅地出让，终于把徐泾重新拉回到聚光灯下。

编号QPS8-0101单元A18-12地块，出让面积4.94公顷，容积率2.3，地块紧贴轨交17号线徐泾北城站，位置不偏，体量适中，条件也算优质。这块地也是徐泾时隔将近两年后的首次供地，出场即引发关注。

地块位置位于徐耀路南侧，周边1.2公里范围内可达万科天空之城商业体。教育、医疗、交通、商业配套布局完整，属于板块里“拿得出手”的黄金段面。最终，这块地由大华以底价30.528亿元收入囊中，折合楼板价约2.68万元/㎡。

从产品逻辑来看，这块地非常适合大华的打法。大华在这个区域其实早有动作，离得不远的地方，还有几个旧改项目在持续推进。这次直接把徐泾地块纳入盘面，等于把虹桥西延方向的补仓补齐了。

地块周边的新房项目价格区间比较清晰。像绿城·春晓园、华发虹桥四季、国贸虹桥璟上，价格大多在5.4到6.2万/㎡之间，客户以改善为主，需求基本不愁。只要产品做得稳一点，节奏排得细一点，这块地不难做。

在这次集中供地中，远在城市另一端的金山新城也安静落下一子。

JSC1-0403单元3-10-12地块，由建发托底摘得。

地块不小，容积率只有1.25，算得上是很舒展的住宅地。靠近金山大道和海盛路，周边通勤靠金山大道、金山铁路和S124，出行便利度还不错，基础教育与商业配套也较为完整，社区成熟度较高。

金山这些年的节奏一直比较温和，出让不多，节奏也不快。这块地属于典型的稳型配置，配套成熟，环境清静，不强调节点速度，适合长期做、慢慢推。

从青浦徐泾到金山新城，一西一南的两次补仓，为本轮集中供地收尾留下了平稳的节奏。

结语：

这一轮土拍，从一开始就没有留白。

地块分布很满，节奏排得紧，上午一波、下午一波，从杨浦一路铺开到金山，几乎覆盖了上海开发半径的完整横截面。不同板块有不同的节奏，有的打组合拳，有的一锤定音，有的托底、有的压轴，各自走在各自的轨道上。

房企们的出场方式，也各有姿态。

中建八局毫不犹豫，把一整组地块收入囊中，保利一日连下两城，逻辑清晰，动作干脆；大华在熟悉的区域继续加码，把补仓节奏贴得很紧；建发则把落点放在远郊，用一种不张扬的方式延续布局。

市场情绪没有喧闹，但节奏不慢。几个核心地块的争夺强度并不低，参与者明显带着准备来的。节奏感、组织力、城市判断力，是这场土拍里最容易被看见的几个关键词。

上海的供地节奏已经走到年中拐点，落地的，是几块地，也是几家公司此阶段的方向。接下去的时间里，哪些项目会快速推进，哪些片区会提前打开，哪些产品会率先登场，值得期待一把。

随着这轮集中供地落槌，上海下半年的土地市场，已然拉开序幕。

主编：张艳

责编：行轮

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