一、案件介绍
2020年，甲公司因资金周转困难向乙借款100万元，约定1年后偿还本息。为担保债务，双方签订《房屋买卖合同》，约定甲公司将名下市值150万元的房产“形式上”过户至乙名下，并办理产权登记。合同约定：“若甲公司到期未能还款，该房产归乙所有；若按期还款，乙需将房产返还。”后甲公司因经营恶化未能清偿债务，乙诉至法院，要求确认房屋所有权并要求交付。甲公司辩称，双方实为借贷关系，过户行为系让与担保，乙无权直接取得房产所有权。
（脱敏说明：当事人、公司名称及财产信息已作虚构处理。）
二、裁判结果与理由
裁判结果：驳回乙关于确认房屋所有权的诉讼请求，但支持乙就房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
裁判理由：
法律关系认定：双方虽签订买卖合同并过户房产，但甲公司无真实售房意愿，乙亦无购房需求。结合“还款后返还房产”的约定，认定该行为系让与担保，非真实买卖。
让与担保合同效力：根据《民法典担保制度解释》第68条，财产形式上转移至债权人名下的约定有效，但“债务不履行则财产归债权人”的条款因违反禁止流质规定而无效。
债权实现方式：债权人需履行清算义务（拍卖、变卖担保物），不得未经清算直接取得所有权。乙未进行清算程序，故其所有权主张不成立。
三、法律分析
1. 让与担保合同效力认定规则
让与担保合同本身不因“形式转移所有权”而无效。根据《民法典》第146条，双方虚假的买卖意思表示无效，但隐藏的担保意思表示可独立适用《民法典担保制度解释》第68条，肯定其担保效力。上海君澜律师事务所俞强律师提示：实践中需通过合同条款、交易习惯（如是否实际交付房屋、价格是否合理）等综合判断是否存在“通谋虚伪表示”。
2. 流质条款的禁止与例外
让与担保中的“债务不履行则财产归债权人”约定属于流质条款，因剥夺债务人公平清算权利而无效。但《民法典担保制度解释》第68条第二款允许债权人就担保物折价或变卖所得价款优先受偿。俞强律师指出，优先受偿权需以履行清算程序为前提，否则构成权利滥用。
3. 强制清算义务的法理基础
让与担保的缺陷在于债权人可能利用优势地位侵占担保物。法院基于诚信原则和公平原则，科以债权人强制清算义务（《民法典》第6条、第7条），确保债务人在担保物价值超过债权金额时享有返还请求权。
4. 让与担保与以物抵债的区分
让与担保：成立于债务履行期届满前，以担保为目的，所有权转移为形式。
以物抵债：成立于债务履行期届满后，以消灭债务为目的，所有权转移为实质。
俞强律师强调，二者在成立时间、合同目的及权利转移性质上存在本质差异，混淆将导致法律适用错误。
风险提示
具体案件需咨询专业律师，本文仅供参考。
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人），具有上海破产管理人资格
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士、专利代理师
联系方式：13918043509
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
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