宅地“降容”的风，吹进了广州老三区。

最近，从越秀火车站、荔湾白鹅潭到海珠西，新增宅地容积率比最初规划都有明显下调。

这种调整，对购房者来说是利好，更意味着广州楼市集体“转向”。

过去以“高容积率、高密度、高楼层”新盘为主的老城区，也开始“降三高”。

｜广州主城航拍

|广州楼市发布 摄

壹

展开讨论前，先说说上周末发布新规划的海珠翠城花园地块（即南泰市场地块）。

比起原来的规划，该项目有两个重点变动尤其值得关注：

其一，是“降容瘦身”，商住混合用地容积率仅3.4，明确限高100米。

这个容积率，比起今年年初土地推介会上曝光的4-4.5，下降了15-25%。

｜广州楼市发布 制

其二，是扩充配套，学校用地增至2.2万平，公园面积增加至1.68万平。

整个地块光教育和绿地面积就有近3.9万平，比海珠很多楼盘整个社区的体量都还要大。

| 海珠翠城花园东地块

| 广州楼市发布 摄

被四地铁交汇的商住地，能如此大手笔砍掉住宅，增加配套，这种做法放在过去很难想象。

当然，海珠并非容积率降得最“狠”的区域。

｜广州楼市发布 制

7月底挂出的越秀市客运站地块，容积率从7.5降至4.0，少了近一半住宅供应。

该地块所在的广州火车站一带，已经20多年没有新房供应。

可即便如此，官方依然能严控容积率，足见广州现在的土地供应确实很克制。

｜广州楼市发布 制

另外还有近期挂牌的荔湾石围塘地块，容积率也只有3.0，比原先规划的3.5降了14%。

这块地就在11号线石围塘站地铁口，与白鹅潭万象城直线距离只有1公里左右。

｜广州楼市发布 制

把时间线放长到最近10年，更能看出这些地块“赢在起跑线上”。

它们的容积率，比同区域过去十年入市新盘的平均值低了20-33%。

｜广州楼市发布 制

加上各个地块外部配套充足，起拍楼面价相对较低，吸引了不少房企争抢。

以翠城花园东地块为例，早已被多家央国企提前盯上，大概率会上演抢地大戏。

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贰

早在这波供地之前，宅地“降容”的案例集中于花都、增城、白云等区。

如今，老三区也终于开始为宅地“瘦身”。

广州如此发力把住宅容积率“打下来”，主要目的很明显：

从政策端调整，在地块出让时通过“改参数”调规来引导新房迭代，推动住宅品质升级。

这样做既能突出差异化竞争，也是应对楼市同质化库存增加的巨大压力。

| 广州主城航拍

｜广州楼市发布 摄

实际上，按照住建部5月公布的《住宅规划》，广州位列第Ⅳ类建筑气候区划：

住宅用地高层控制在26层以内，楼高80米以内，建筑容积率3.1以内。

越秀、海珠、荔湾这三块地，虽说不是100%达标，却也是在靠拢“新国标”。

|图源：住建部网站文件

未来在广州，无论郊区还是市区的好房子，不光户型使用率要高，还要低密、层高3米，建筑安全、舒适、绿色、智慧等多种考量。

所以，广州对老城区宅地“降容”，有点“划时代”的意义。

在此之前，超高层新盘层出不穷；此后，会有越来越多低密项目，不排除会有小高层板楼。

特别是，下半年挂牌的珠城跑马场地块、广州大道南地块二期、海珠工业大道南地块等大热门，其容积率指标调整同样值得关注。

｜马场地块航拍

｜广州楼市发布 摄

叁

坦白讲，关于楼盘容积率，很多买家多少都会觉得很陌生。

但其实，它早已深刻影响楼市的底层逻辑。

无论政府调控供应、房企规划产品，还是购房者的生活品质，都和容积率挂钩。

首先，从官方视角看，大幅降容虽会减少卖地收入，却也能减少供应，鼓励房企做好产品。

一般来说，容积率越高，土地开发强度越大，拍地总价越高，有利于土地财政。

但这也会导致开发量太大，新房库存暴涨，房子去化越来越难。

一个可喜的变化是，广州抛弃了这种“老路”。

2021年至今，广州新盘平均规划建面从17.4万平锐减至5.7万平，平均容积率从3.2降至2.1。

｜广州楼市发布 制

一批“小而美”新盘，取代了十几万方的大盘，减缓了新房库存的上涨速度。

另外，低密宅地规模小、总价门槛更低，能吸引越来越多房企参与拿地。

容积率克制，也确保了地块底子足够好，助力房企做高端产品，提振市场信心。

典型案例，就是广州核心区罕见连片开发的生态豪宅区——天河世界大观板块。

｜世界大观片区航拍

|广州楼市发布 摄

这里除了小高层板楼，还有合墅产品，将“低密主义”贯彻到底，成为不少富人的心头好。

其次，开发商做低密项目是真正的转型，从“规模扩张”转变为“品质升级”。

高容积率时代，为追求更高货值，房企造出来的房子，特别是市区新盘动辄就是三四十层。

| 市区高楼林立

|广州楼市发布 摄

随着土地持续“降容”，“低密住宅”反而会成为新盘的核心竞争赛道。

特别是，低容积率宅地意味着可售货量大减。

房企想卖出溢价，除了做好产品，公区、配套、服务等也必须全面升级。

比如琶洲新盘保利天奕，容积率仅2.5，全盘无论户型大小都是南向纯板楼。

该项目入市至今不到四个月，早已稳居广州销售金额TOP1，成为现象级爆款。

｜保利天奕实景

再比如天河智慧城新盘珠江·天河都荟，全盘容积率仅2.0。

项目主打13-14层小高层，最小户型只有建面约72平，在整个主城也相当少见。

｜珠江·天河都荟在售户型分布

同样位列广州销售额TOP20的低密红盘，还有保利瑧誉、中国铁建·招商蛇口天河西派序等。

这些项目有新规加持，又是低密板楼设计，居住密度比同片区大多数新盘要低。

最后，站在购房者的角度，核心区低密项目增加，也能带来最直接的利好：

激活更多改善买家原地置换的需求，让他们能就近选择更舒适的居住环境。

过往在广州核心地段，不是高层塔楼，就是老破小占据主导地位。

强如珠江新城，也有楼盘因为容积率太高，园林等内部配套太少，影响二手房竞争力。

｜珠江新城航拍图

| 广州楼市发布 摄

相比之下，低密住宅优势明显，更能解决老城区业主的核心痛点。

因为容积率每降低0.1，绿地率会增加约1%、楼间距增加约2米、日照时间增加约15分钟。

无论居住密度、舒适环境还是公区空间等等，业主的日常感受完全不同。

高密住宅引起的采光通风不畅、停车难、等电梯等等问题，也能得到极大缓解。

｜市区某高密住宅实拍

｜广州楼市发布 摄

不难预见，广州市区住宅“又高又密”的时代，正在一去不复返。

未来市区的低密新房，和规模庞大的老破小、楼龄5-15年的次新房，会形成三道“分水岭”。

这既是楼市供求变化的必然，也彰显了购房者为了改善生活，追求低密舒适的好房子。

｜广州城景航拍

|广州楼市发布 摄

不得不说，比起多一间房、做大阳台等户型改造，这种土地调规能带来更本质的居住升级。

毕竟，低密住宅无关户型产品，能惠及整个社区所有业主。

对于广州为新房降低容积率，各位有什么看法？你会倾向于买低密楼盘吗？

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