翠城花园东地块竞价进入倒计时，海珠西的老业主们已经坐不住了！
楼市君翻查贝壳发现，隔壁翠城花园的二手房，10月新增15套挂牌。
目前总挂牌量高达174套，还有38套待上架房源在排队亮相！
无独有偶，海珠西的光大花园、保利花园等小区，近期挂牌量也悄悄往上蹿。
老业主们的换房心思，是真藏不住了。
｜海珠西夜景航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
翠城花园的卖房热度肉眼可见。
据贝壳10月数据，翠城花园总挂牌量已多达174套，还有38套待上架房源蓄势待发。
｜图源：贝壳找房
成交量也同步攀升。
10月不但成交了8套房源，追平今年以来月度峰值，大户型成交也迎来突破——已 有2套130平+的大户型 顺 利成交。
而在此之前，今年120㎡以上的交易记录 仅有1套 。
业主“卖旧”的节奏明显在加快。
｜图源：贝壳找房
背后原因其实很直白：小区已迈入 “老龄化”。
翠城花园分6期开发，开发周期跨度较大，最早一期建成于2000年左右，如今楼龄已接近25年。
即便是最新的六期，也建于2010-2011年，楼龄接近15年。
早期部分户型设计存在格局不通透、空间利用率低等问题。
｜图源：贝壳找房
公共设施也同步进入老化周期，居住舒适度大打折扣。
｜图源：小红书
而翠城花园的处境，只是海珠西众多老小区的一个缩影。
光大花园、保利花园、晓港湾等热门小区，楼龄普遍超过15年，同样面临着户型设计落后、设施老化等挑战。
楼市君观察到，这些小区近期的挂牌量也相当可观，清一色突破100套，其中光大花园更是高达342套。
据中介透露， 不少老业主早已有了 置换需求 。
｜广州楼市发布 制
贰
而这波需求的集中释放，正赶上海珠西各类新项目的集中亮相。
不少业主已经卖旧买新，换到了江湾潮起、燕语堂悦等新规产品。
但也有不少业主按兵不动，把目光牢牢锁定在一路之隔的翠城花园东地块上。
与此同时，还有知情人士透露，地块信息在刚披露时，就有多家房企频频打探、兴趣浓厚。
| 翠城花园东地块6月实拍
|广州楼市发布 摄
能同时让业主紧盯、房企追捧，这块地到底凭什么？
核心离不开两大硬实力。
1）学铁商齐全，升级版的“六边形战士”。
这幅总占地10.08万平的大型综合体地块，堪称翠城、光大这些 老牌“六 边形战士”的升级版本。
该地块紧邻翠城花园，周边有2 、8、11号线及广佛线环绕，江泰路、燕岗等地铁站步行不足800米。
30分钟即可直达珠江新城、北京路等核心商圈，完美承接海珠西成熟的生活氛围。
| 广州楼市发布 制
教育方面更是硬核。
项目配建的27班小学，将由省级昌岗中路小学独立开班。
再加上昌岗中路小学拥有直升五中的名额，这个组合在整个海珠都非常能打。
｜昌岗中路小学（翠城校区）
｜广州楼市发布 摄
商业配套也无需等待兑现，除了地块自带商业以外，周边还聚集了包括燕汇广场、江泰路万科里、乐峰广场等大大小小的商业体。
基本上每隔几百米都有一个商场。
成熟的学铁商资源，正是业主置换时看重的“安全感”，也是开发商拿地时更青睐的核心优势。
｜江南西商圈航拍
｜广州楼市发布 摄
2）3.4容积率+限高100米，产品优势明显。
除了配套，地块的产品基因也相当能打。
根据广州公共资源交易中心公告，地块出让宗地面积42208平，总建面143507平。
其中住宅部分容积率仅3.4，限高100米，满打满算不超过33层，属于“非超高层”。
按照27.5亿元起拍总价计算，名义楼面价约1.9万/平，加上配建成本后，实际楼面价大概率要高上不少。
｜广州楼市发布 制
那么，这样一块优质地块，未来会推出什么样的产品，价格又会如何？
其实可以参考周边市场来预判。
新盘方面，可以对标综合品质较为接近的保利·燕语堂悦。
其主推建面约90-125平的户型，均价约6万/平，总价在500-1000万之间，定位偏改善型。
二手房，则主要以光大花园、翠城花园等小区为主，三房均价3.5-5.5万/平，总价约400-700万。
不过楼市君认为，翠城花园东地块的价格大概率会向新盘靠拢。
毕竟二手房普遍有一定的楼龄，在户型设计、社区设施、居住密度等方面，和新地块的产品存在明显代差。
而这种“品质升级”，正是改善业主愿意买单的核心原因。
随着12月5日地块竞价日期的临近，各大房企间的角逐有望让板块热度再上一个台阶。
｜截图来源：广州公共资源交易中心
从翠城花园业主扎堆卖房，到海珠西老小区集体释放置换意愿，本质上都是大家对更好居住品质的向往。
想要更舒适、更贴合当下生活需求的家。
而无论是已入市的新规产品，还是即将出让的翠城花园东地块，都恰好给了这份期待一个落地的可能。
如果你是海珠西的业主，面对这些新选择，会果断”卖旧买新“吗？
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