今天一早，收到一位读者的问题，说最近看到两个数据不知道信哪个。
“有说房价还要下跌38%，另一个机构说跌20%，谁是真的？”
我查了一下，这是来自两个知名投行瑞银和高盛的数据，都没错。
具体怎么回事呢？
瑞银在《中国房地产：又将迎来两年下行周期》里预测，明年2026年一线城市二手房价格跌10%，2027年再跌5%。
如果租金不变，且房贷利率降至2.7%，那么房价需要下降38%才能让购房和租房的现金流持平。
其实，两个数据侧重的是一个问题（房价）的两个方面。
瑞银强调的是估值是否合理，房价到底贵不贵；
高盛关注的是金融风险，系统会不会崩盘。
来具体分析。
瑞银的逻辑是，房价的底，和利率的下调以及租售比的改善有关。
即房价要和房租匹配，按揭利率要和租售比匹配。
简言之，同等条件的房产，每月的房贷要和租金差不多，房价才算在合理区间。
所以，38%是在此基础上算出来的。
再看高盛，它研究了深圳两家银行的数据。
结论是，房贷余额只占房产现价的40%—55%，如果银行把房子拍卖了，能收回40%—80%的钱。
据此说明，一线城市房价再跌20%，也不会引发银行系统性风险。
我们可以把高盛此举看作是一个压力测试。
不仅如此，仔细看两份报告的内容就会发现，二者的范围也不一样。
瑞银给出的数据是针对全国，而高盛仅选取了一线城市+特定银行的数据。
所以，瑞银单纯地说“太贵”，高盛想说价格降到一定程度，银行也能扛。
个人认为，这两个报告都是给专业的投资人看的，服务于不同的投资决策。
一个指引资产配置时机，一个评估金融系统风险，结论有差异只是因为分析框架不同而已。
作为普通人，你只要知道，房产下行不会硬着陆，是一个相对漫长的过程，出清需要时间。
你也不用担心会在某一天突然崩盘，大概率会是一线城市或城市核心区域更抗跌。
GJ不会看着地产崩盘，这一点从目前的松限购、购房贴息就能看出来。
当然，政策只能缓解下跌，不能扭转趋势。
政策底绝不等同于市场底，租金走势和居民收入也都是房价走势的关键变量。
瑞银想告诉我们，房地产黄金时代已过去，正回归理性；
高盛想传达的是，不要过度恐慌，不会轻易崩掉。
所以，如果你没有用来投资的房产，就不用纠结房价会跌多少。
对普通家庭而言，房子终究是居住的场所，而非短期套利的工具。
看清趋势、理性看待波动，才能在未来市场中做出更从容的选择。
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