（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
林婷（化名）与母亲王梅系母女关系。2013年，林婷在外地读研究生，计划在北京购买一套商业用房（即一号房屋）。因自认为“学生身份不便购房”，且母亲在京更方便办理手续，遂与母亲约定：由王梅出面签约、贷款，房屋实际由林婷全款出资并享有全部权益。
具体操作如下：
林婷支付定金5万元、首付款27万余元；
以王梅名义签订《商品房认购书》及《抵押贷款合同》，贷款20万元；
林婷承担全部月供、契税、维修基金、物业费；
房屋交付后由林婷收房、装修，并长期对外出租，租金归其所有；
购房合同、发票、钥匙等原始资料均由林婷保管。
2015年7月，双方补签《借名买房协议》，明确：林婷为实际产权人，王梅仅为名义登记人，未来需配合过户。
2016年12月，一号房屋登记至王梅名下。
2018年，因王梅经营的乙采摘园与他人发生合同纠纷，法院判决其退还承包费。债权人申请强制执行，并于2018年1月查封了登记在王梅名下的一号房屋。
林婷随即提出执行异议，主张自己是真实权利人。法院此前已作出A号判决，确认《借名买房协议》合法有效。
但执行异议被驳回（B号裁定），林婷遂提起执行异议之诉，请求：
确认其对一号房屋享有足以排除执行的实体权利；
解除查封，停止强制执行。
二、裁判结果
❌ 驳回林婷的全部诉讼请求。
关键结论：
即使《借名买房协议》有效，借名人享有的只是债权，不是物权；
不动产以登记为准，不能对抗善意债权人；
借名行为本身存在过错，未过户风险应由借名人自行承担。
三、法院说理要点
借名买房不产生物权效力
根据《民法典》（原《物权法》）第9条，不动产物权以登记为生效要件；
林婷与王梅的协议仅在内部产生债权债务关系，不能改变房屋登记在王梅名下的法律事实；
林婷可起诉要求过户，但不能直接主张“我是所有权人”。
不能排除强制执行
《最高人民法院关于执行异议和复议的规定》第28条保护的是真实买受人，而非借名人；
借名买房中，买受人与登记人是同一人（王梅），林婷并非合同相对方；
更重要的是，未过户是林婷主动选择的结果——她明知可登记在自己名下却故意借名，存在明显过错。
债权人属善意第三人
债权人基于不动产登记簿信赖王梅为产权人，申请查封合法合理；
借名协议是内部约定，不具有公示公信力，不能对抗外部债权人。
四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）
借名买房≠拥有产权！
即使协议有效、出资真实、占有使用，只要没过户，房子在法律上就不是你的。
最大风险：登记人负债！
一旦名义产权人涉诉，房屋将被查封、拍卖，借名人只能向其追偿违约责任，无法保住房产。
法院为何不保护“真实出资人”？
因为不动产登记制度的核心是交易安全。若允许私下约定推翻登记，市场秩序将陷入混乱。
借名买房的致命缺陷：
✅ 你控制不了名义人是否负债；
✅ 你无法阻止法院查封；
正确建议：
❌ 不要借名买房！
✅ 如确需代持，务必确保：
名义人无任何债务风险；
尽快完成过户，不留隐患。
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