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最近一段时日，有关北京2026年的供地计划，信息满天飞。
为了吸粉，一批自媒体疯狂解读。
昨天早上七点不到，有个北京楼市主播就开干了，在直播间大讲朝阳区供地的事儿，煞有其事。
花姐问他：“这些地块，确定会在2026年供吗？”
他答复：“确定！”
镜头里，他把朝阳的12宗地，每块都做成一张PPT，标出了位置、地形，和用地指标。
仅凭这些，他就能说出个子丑寅卯，花姐不得不佩服其忽悠的能力。一块地，在未进入预申请之前，公开信息极为有限。
更何况，有关2026年朝阳区的供地明细，官方渠道并没有发布过。
什么海淀11宗、丰台19宗、大兴7宗、房山4宗、顺义7宗、门头沟5宗，这些供地计划，都没有确定信源。
供地计划，是顶层设计，并非儿戏。
一旦以讹传讹，会直接影响二三级市场，即新房和二手房的交易。
针对市场上流传的这些供地信息，花姐要表扬一下海淀。
1月7日，在海淀区第十七届人民代表大会第六次会议上，北京规自委海淀分局相关负责人介绍：
2026年海淀拟供商品房用地3宗，总占地面积约18公顷。它们分别是朱房城中村改造项目资金平衡地块、四季青镇西冉片区、西北旺D1地块。
这个信息来得很及时，也很巧妙，等于间接辟谣海淀2026年供地11宗的传闻。（详见《2026年北京供地计划，确定版来了！》）
当然，那份刊载着11宗地的《海淀区2025-2026年度商品住宅供地项目图册》，也是真的。只不过，那只是2025年9月制定的计划。
而此前流出的11宗供地名录，不太可能成为2026年供地计划。
原因花姐在上一篇稿子里就举了一个例子，宝山村棚改0008、0011和0013住宅地块，总规划建面超过17万平米，不可能同时供地。
这是基本的常识问题。
海淀区的三大信号
反观已确定的2026年海淀三宗地，至少传递出三个信号：
信号一：结合市场供需研判制定计划
花姐摘取海淀人大会议上的文字，是这样表述的：
海淀区2026年建设用地供应工作，紧密围绕海淀区发展新质生产力、建设世界领先科技园区发展目标，以分区规划为统领，结合存量土地盘活实际及市场供需研判，优化国土空间布局，保障重点区域发展。
2026年海淀用地结构，重点将突出科创引领、民生保障与产城融合。
信号二：海淀供地面积和交易额缩五成
根据计划方案，海淀区2026年拟供应土地总建设用地167公顷，预计实现成交价款约300亿元。
其中2026年新供三宗宅地，含商业占地19.59公顷、规划建面33.6万平米，花姐预计宅地的成交总价约220亿元。
在2025年，海淀区的住宅用地卖地金额为448亿元，7宗地规划建面66.47万平米。
简而言之，2026年海淀住宅用地面积和成交金额，将双双缩水约50%
信号三：两宗老地下线，两宗新地上线
2026年宅地供应计划确定后，意味着2025年海淀供地计划里，仅保留了一宗，下线了两宗。但在2026年，新增了两宗地。
1、2025年第九轮供地清单里，朱房城地块，成功进入2026年供地计划。
2、2025年第五六轮供地清单里，四季青西山片区HD00-1410-0018和0012、0007两宗地，不会在2026年出现。
3、 四季青镇西冉片区地块和西北旺D1地块，首次进入供地视野。
2026年三宗地分析
2026年新供的三宗宅地，具体情况如下;
1、朱房村HD00-0907-0001、0002地块
0001地块占地2.59公顷，规划建面3.89万平米；0002地块占地2.6公顷，规划建面3.91万平米。它们的容积率皆为1.5、限高18米。
该宗地的指标，可以对标中海安澜北京，容积率1.6，限高18米。产品为叠拼+洋房，楼面地价10.23万元/平米，预计均价在15万元/平米左右。
中海安澜北京目前正在开盘倒计时中，据说蓄客不错，得到了诸多海淀高知的认可。
而朱房这宗地，预计在2026年一季度上架土拍。
2、四季青西冉片区HD00-1408-0034、0049、0040地块
0034地块占地4.78公顷，规划建面7.65万平米；0049地块占地2.12公顷，规划建面3.4万平米；它们的容积率皆为1.6、限高24米。
0040地块为商业配套用地，占地1.59公顷，规划建面3.19万平米，容积率2.0，限高24米。
这宗地，离东面的机场跑道仅有700米。花姐推测，它的综合楼面地价在6.5万元/平米。
3、西北旺D1地块
西北旺D1地块占地5.78公顷，规划建面11.56万平米，容积率2.0、限高30米。
这宗地单幅地块大，离地铁16号线西北旺站不远，北面是万象汇商业，周边为百度、腾讯北京总部、新浪等科技大厂。
花姐认为，它会众多房企的必争之地。
花姐点评
2026年海淀供地计划的敲定，是个风向标。
供地缩量。
即便是拿2024年海淀卖地成绩相比——312亿元，2026年也将缩水三成左右。
作为北京卖地大户，海淀开始收紧土地供应，其它区域呢？
丰台楼市新房存量太大，预计也不太可能放量；
昌平区也压力不小，东小口、歇甲村、未来科学城等地块去年底卖出，加上城建朗润尚未开盘，以及多个盘卖得不佳，卖地也会收紧。
唯独能看到供地有望放量的，是通州。目前，八里桥五个组合地块，与张家湾6022地块蓄势待发，共计规划建面达30万平米。
接下来，关键看朝阳区了。
在2026年朝阳区重点地块推介会上，邀请了17位央国企地产公司高管出席，但官方没有披露2026年供地计划。
不过，花姐大致判断，2026年朝阳所供之地，地段会越来越好。
但朝阳也要面对第一个现实问题，过去两年豪宅频现，市场的需求有些乏力了。
2025年，北京成交40宗宅地，收金1427.245亿元，同比下滑8.17%。（详见《北京卖地1427亿元，跌了点儿》）
2026年，在土地供应这个一级市场，应该会继续调控。
花姐觉得，各区2026年官方版供地计划，不公开也罢，省得引起市场恐慌。
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