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新国展三期花梨坎地块
自身条件&周边配套
后沙峪新国展三期地块，也就是花梨坎地块，它在北京的东北方向，五环外。
具体位置是在地铁15号线花梨坎站的西侧，一共有两块住宅用地，中间有一条路。
2024年还这里的计划是全做商业，因此星宸和煦是当时唯一的住宅，不过现在已经调规了：
2024年规划
这块地素质、位置都算不错。地块位于一个相对成熟的区域，周边基建已有一定规模，这还得感谢和光瑞府业主，当时70%土地溢价率。
无论是京密路高架还是新国展二期的建设，对路网和城市界面的改变，都非常到位。
交通方面，既能坐地铁15号线，又能上京密路高架，交通评分可以很高。
周边配套有后沙峪的核心商业中粮·祥云小镇，远一点的还有山姆会员店，但这些配套更偏自驾。
而且地块容积率2.0，明显是洋房的配置。
所以，虽然有地铁，但我觉得自驾的人在这里生活会更舒服。
价格&产品预测
当然除了两个住宅地块外，还有一个编号05的商业地块需要配建。商业地块的容积率是3.5，控高也是36米，可以盖写字楼、酒店或商场，围绕新国展来做配套。
两个住宅地块加起来建筑面积超过8.2万㎡，按照套均100㎡计算，预计能提供800套左右的房子。
这个地块的售价我估计会在5.2~5.5万/㎡之间，得房率也会比较高，顺义区的报规通常不错。即使不如大变态宸翰，肯定比星宸和煦要强不少。
这块地供了之后，之后市场会有较长时间没有新的房源供应。
我觉得这里应该推出一些小户型，因为后沙峪很久没有供应小户型了。
之前像建发观云、湖光玖里、璟上兰园有一些小户型卖得很快，最近的璟上兰园、星宸和煦都有点偏改善，最小户型也在105-110㎡左右。如果这次能推出99㎡左右，甚至是90㎡的户型，会很有市场，尤其是离地铁更近的04地块。
据了解，绿城和保利以及建发这几家开发商都在关注这个地块。保利之前在这里开发了星宸和煦，绿城也有开发经验，建发的观云也做完了。都是不错的房企。
如果是保利拿地，期待能在园林、大门等公共区域的设计上有加强；如果是绿城拿地，则要期待能在得房率和赠送面积上有所提升了。
温榆半岛项目
我们顺便聊一下温榆半岛项目。它也在后沙峪，但与上面的花梨坎地块不同，它位于中央别墅区。
后沙峪以罗马环岛为原点，北侧以机场北线高速为界，西侧以京承高速为界，南侧是温榆河，东城则是京密路和地铁15号线，可以分为以下的四个象限：
每个象限的特点有所不同：
第一象限，更多的是生活和居住区，山姆就在这个象限。
第二象限，也以别墅为主，比如懋源云纪就在这里，另外这里还有友谊医院。
第三象限，中央别墅区，这个区域更多的是独栋别墅，其次是双拼、联排这种，北京润园就在这个象限。
第四象限，更多是会展、产业和商业，国展一期二期、中粮祥云都在这，上面提到的花梨坎地块也在第4象限。
而温榆半岛地块在中央别墅区中，优山美地东侧、嘉浩别墅北侧、云河玉陛西侧，就是下图绿地部分：
这个项目目前还没有到拍地阶段，是一个非常大的项目。根据北京市发改委的核准批复，规划总用地面积约35.6万㎡。
不仅有住宅，还有商业配套，可能是为整个中央别墅区提供低密度的商业配套，比如更多的高端餐饮、宠物医院等专业服务。
从已经基本售罄的北京润园洋房产品来看，如果产品力足够强，这类低密改善项目是有市场认可度的。
小结
总的来说，后沙峪未来的市场格局比较清晰：
预算在500万到1000万，想买洋房的客户，可以关注新国展花梨坎附近的新地块，2月3日就拍了；
预算在1700万以上，想买300㎡以上大宅的客户，则可以关注温榆半岛项目以及北京润园北侧、西侧的未来地块。官方聚焦|翡云悦府官方售楼处发布:翡云悦府定义高端居住标准！
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