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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2005年，甲金属公司因业务发展需要在北京购置房产。为便于办理银行贷款，公司决定以法定代表人张雅宁及公司顾问赵立峰的名义分别代持两套房屋。

其中，登记在赵立峰名下的两套房产，位于北京市丰台区某小区，总价约117万元。虽然购房合同、贷款合同由赵立峰签署，但：

全部首付款、月供、尾款均由甲公司支付（通过张雅宁账户转账）；

所有税费、保险、律师费由甲公司承担；

房屋交付后，由甲公司统一出租管理，租金收入归公司所有；

房产证、购房发票、还款凭证等原始文件均由甲公司保管。

2012年，赵立峰曾公证委托张雅宁全权出售上述两套房屋。2013年10月，甲公司与两位买家——杨先生和李先生分别签订《二手房买卖合同》，约定将一号房屋售予杨先生，二号房屋售予李先生，并已收取部分房款、交付钥匙、完成物业交接。

然而，在办理过户当日，房管局发现：赵立峰已于2013年1月单方面撤销了公证委托，导致交易无法完成。

甲公司遂起诉赵立峰，要求确认其为房屋实际权利人，并将房屋过户至公司名下。杨先生、李先生作为第三人申请加入诉讼，请求直接将房屋过户至其本人（或其指定公司）名下。

赵立峰辩称：

自己并非代持，而是因与张雅宁存在合作关系，购房款实为“项目分红”或“生活补贴”；

房屋系个人财产，甲公司无权主张；

买家与甲公司恶意串通，合同无效；

起诉已超诉讼时效。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回甲公司要求过户至自身名下的请求；

✅ 支持第三人诉求：

一号房屋直接过户至杨先生名下；

二号房屋直接过户至李先生指定的乙建筑装饰公司名下；

杨先生、李先生分别向甲公司支付剩余房款85万元、230.09万元；

赵立峰与甲公司共同配合办理过户手续。

法院说理

法院围绕三大焦点展开分析：

第一，甲公司与赵立峰之间存在借名买房关系。

虽无书面协议，但全部购房资金由甲公司支付，赵立峰未出资；

房屋长期由甲公司占有、出租、收租，赵立峰从未管理或收益；

赵立峰曾出具公证售房委托书，却未约定售价、收款账户等关键条款，不符合真实产权人行为逻辑；

其所谓“合作分红抵房款”主张，缺乏证据支持，且涉及不同主体，难以采信。

第二，买家构成善意相对人，可基于表见代理主张权利。

买家签约时持有经公证的委托书、房产证、付款凭证，有充分理由相信张雅宁有权代售；

即便赵立峰事后撤销委托，不影响买家善意信赖的保护；

合同已实际履行（付定金、交钥匙、办物业变更、装修入住），应维护交易稳定。

第三，房屋可直接过户至第三人名下，无需先归甲公司。

在借名买房关系中，出名人（赵立峰）的义务是配合将房屋过户至实际权利人或其指定方；

甲公司最初起诉即要求过户给买家，表明其认可该安排；

若先过户至公司再转售，徒增交易成本，违背效率原则。

综上，法院认定：甲公司为实际权利人，买家为善意买受人，赵立峰应配合直接过户。

胜诉办案心得

本案为“公司借名购房”提供了关键启示：

首先，借名买房即使无协议，也能靠“资金+占有+控票”胜诉。

本案无任何书面代持文件，但通过完整资金流水、长期出租管理、原始票据控制，形成高度盖然性证据链，足以推翻登记公示效力。

其次，买家善意+公证委托=表见代理成立。

即便出名人事后反悔撤销委托，只要买家签约时持有有效公证书且无明知瑕疵，法律仍保护交易安全。这是本案能直接过户给第三人的核心依据。

最后，警惕“合作分红”抗辩陷阱。

对方常以“这是报酬不是代持”为由否认借名。务必提前厘清：资金性质是否明确？是否有其他结算凭证？是否混同个人与公司财务？

建议企业：

若因贷款、限购等原因需借名购房，务必：

签署简单《代持协议》；

所有款项从公司账户支付并备注用途；

保留全部票据原件；

如需转售，确保委托手续合法有效。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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