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作者 秦晋

2026年2月25日，上海市住建委等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“沪七条”），从限购、公积金、房产税三方面推出七项调整，自2月26日起施行。新政首条即大幅缩短非沪籍居民购房社保年限：购买外环内住房的社保或个税要求从3年降至1年，缴纳满3年者可增购1套，持居住证满5年者全市限购1套。这一调整直接激活外来刚需及改善需求，尤其内环区域限购松绑对冲限售压力。

对比2024年政策，此次调整首次系统性降低核心区购房门槛。例如，静安、徐汇等内环区域因房价稳定性强，成为新政主要受益区。中信建投指出，新政配合此前上海三区收储二手房举措，进一步疏通市场循环。数据显示，2025年上海二手房成交中，非沪籍占比达40%-45%，新政预计将释放超9万新市民购房潜力。

金融支持：公积金贷款额度提升至324万

新政同步优化公积金政策，首套房贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女家庭（+20%）和绿色建筑（+35%）支持，最高可达324万元，创全国新高。按30年贷款计算，每年可减少约2300元利息负担。政策还放宽贷款套数认定，已结清贷款且无房或仅有一套住房的家庭可再次申请公积金贷款，释放改善需求。

浙商证券分析，核心区高总价房源需求有望企稳，2025年外环内新房成交占比达48.4%，新政将加速去化。财信证券预计，3月起市场数据将明显改善，政策瞄准核心区需求，效果或超预期。当前上海二手房挂牌量连续9个月减少，新政或推动价格企稳，部分热门区域已出现跳价成交案例。

市场预期：置换链条修复与“小阳春”可期

新政通过公积金“认房不认贷”与房产税豁免降低置换成本，促进“卖旧买新”需求。例如，沪籍家庭成年子女购买唯一住房免征房产税，直接减轻多代同堂家庭持有压力。上海链家研究院数据显示，2026年1月上海二手住宅成交2.03万套，同比增长26.69%，政策落地后中介带看量显著上升。

业内普遍认为，新政将推动3-4月“小阳春”行情。中指研究院指出，政策精准适配职住平衡、宜居安居需求，预计核心区房价企稳，房企估值回升。申万宏源分析，中央《求是》杂志2月发声支持地产政策“一次性给足”，上海新政为全国提供参考样本。

上海新政通过降低门槛、提升支付能力及减免成本，短期提振成交活跃度，中长期优化市场格局。核心区房价企稳、置换链修复及房企估值回升是主要方向，同时为全国政策提供参考。

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