（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2016年，张先生（原告）因家庭名下已有两套房，不具备北京购房资格，遂借用表弟小陈（被告一）的名义，通过中介购买了一套位于大兴区的商品房（以下简称“一号房屋”）。
交易全程由张先生亲自办理：
签订买卖合同、支付定金与首付款（98万元转账，89万元用于购房）；
按月偿还银行贷款；
缴纳物业费、供暖费，完成装修；
房屋交付后由其父母实际居住，产权证、合同、发票等原件均由其保管。
为办理按揭，小陈与其妻子李女士（被告二）共同与甲银行（第三人工行自贸支行）签订《个人购房借款/担保合同》及《最高额抵押合同》，将一号房屋抵押给银行。
2018年，小陈与李女士离婚，调解书中明确“无共同财产、无共同债务”。同年，小陈出具《声明》，确认房屋系张先生借名购买，承诺配合过户。
2020年，张先生取得购房资格，欲提前还贷并过户，但李女士拒绝配合解押，称：“我们已离婚，房子与我无关，且你用了我的首套房资格，损害了我的利益。”
张先生遂起诉，要求二人协助还贷、解押并过户。
二、裁判结果
✅ 支持原告诉求，判令小陈、李女士10日内协助还清贷款、解除抵押，并在解押后10日内配合将一号房屋过户至张先生名下；
✅ 确认抵押合同在债务清偿后自动解除；
⚠️ 但指出借名买房系规避限购政策，不予鼓励，诉讼费由原告与小陈承担，李女士不承担。
三、法院说理要点
借名买房事实成立：
出资、签约、还贷、装修、占有、持证等均由原告完成；
登记人自认，且无相反证据推翻。
前妻虽非借名人，但系共同抵押人，负有配合义务：
抵押合同由其与丈夫共同签署，解押需双方配合；
离婚时已确认该房非夫妻共同财产，其主张“被占用首套资格”属另一法律关系，不能对抗配合义务。
银行同意配合，过户障碍可消除：
银行明确表示：只要贷款结清，即办理解押。
虽规避政策，但不否定合同效力：
法院未认定借名协议无效，而是基于事实保护真实权利人。
四、胜诉办案心得
本案是典型的“规避限购 + 表亲借名 + 离婚配偶拒配合”复杂纠纷，成功关键在于：
构建完整行为证据链：从定金到月供、从装修到居住，形成闭环；
利用离婚调解书反证：证明房屋非夫妻共同财产，削弱前妻抗辩；
锁定前妻的抵押人身份：即使离婚，其作为合同签署方仍负法律义务；
争取银行中立配合：消除“无法解押”的程序障碍。
重要提醒：
借名买房风险极高，尤其涉及婚姻变动时，前配偶可能成为“拦路虎”；
务必保留全部付款、签约、管理证据，口头承诺远远不够；
即使规避政策，法院仍可能保护真实权利人，但过程艰难、成本高昂；
取得购房资格后应立即行动，拖延可能导致政策或人员变动带来新风险。
注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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