新盘产品力突出、户型面积贴合主流需求、总价相对适中。

吕颖雅/发自广州

房地产营销中，“劲销数亿元”“去化率90%”“开盘即清盘”等表述频繁出现，但真实成交与营销口径之间的差距一直备受关注。

“3·15观察｜楼市销售去化调查”系列报道，首期梳理了天河区多个主流楼盘的网签数据【查看天河数据】，引发了广泛关注。继天河区之后，本系列第二期将目光转向广州另一热门板块——海珠区。

━━━━

个别豪宅吸走高端客，刚改新盘多点开花

近年来，海珠区凭借琶洲数字经济产业带的发展以及滨江居住价值的提升，逐渐成为广州高端住宅的重要聚集地。随着互联网及数字经济企业持续入驻，琶洲板块居住需求不断增强，为区域高端住宅提供了相对稳定的购买力支撑。

从统计的高端项目来看，去化率差距明显：

楼盘名

已售套数

未售套数

去化率

琶洲南TOD

1304

99

92.9%

保利湖光悦色

406

77

84.1%

保利天奕

530

111

82.7%

方圆美林滨江壹号

181

99

64.6%

中海大境

741

593

55.5%

广州地铁珑璟台

154

223

40.8%

中冶逸璟公馆

6

42

12.5%

琶洲·樾|华樾

8

88

8.3%

数据来源：阳光家缘

数据截至3月14日，仅统计已取得预售证套数

其中，2023年和2024年的广州销冠楼盘琶洲南TOD销售表现最为突出，已售1304套，去化率92.9%，接近清盘水平。去年开售的保利天奕表现同样优异，去化率达82.7%。

不过，自去年下半年以来，随着保利天奕、保利天曜等项目吸走大量千万级客群，海珠区其他高端项目销售节奏明显放缓。

例如，曾经热销的中海大境，目前已售741套、未售593套，去化率为55.5%；琶洲·樾|华樾仅售出8套，去化率为8.3%。此外，开盘已超过两年的广州地铁珑璟台，尽管价格多次调整，但去化率仍仅为40.8%。

最为尴尬的则是曾经的“海珠地王”项目中冶逸璟公馆。该项目自开盘至今已过去7年，仅售出6套别墅，销售进展缓慢，目前去化率仅12.5%。

相比之下，海珠区刚改类产品近年来多点开花。随着房价调整和产品结构变化，不少项目总价门槛下降，除了满足传统“老广”置换需求外，也吸引了来自天河、番禺等区域的年轻买家。

楼盘名

已售套数

未售套数

去化率

保利燕语堂悦

926

173

84.3%

越秀珠实皓悦滨江

250

49

83.6%

绿城馥香园

496

147

77.1%

中国铁建西派粤府

202

96

67.8%

君曜府

99

62

61.5%

越秀桂悦东晓

336

229

59.5%

海珠新城

879

718

55.0%

越秀江湾潮起

237

204

53.7%

珠江海珠里

110

153

41.8%

中建天钰

77

221

25.8%

中交天翠

104

334

23.7%

越秀熙悦江湾

38

479

7.4%

数据来源：阳光家缘

数据截至3月14日，仅统计已取得预售证套数

从统计数据来看，多数刚改项目去化率集中在50%~85%，部分新盘表现尤为突出。例如，保利燕语堂悦已售926套，去化率84.3%；越秀珠实皓悦滨江去化率83.6%；绿城馥香园去化率77.1%。此外，君曜府、越秀桂悦东晓、越秀江湾潮起也表现中上，这些项目大多为近两年入市的新盘，在户型设计、社区规划以及产品配置方面更符合当前市场需求，因此对刚改购房者吸引力较强。

不过，由于海珠区多数新盘集中在海珠西板块，地理位置和生活配套相对接近，楼盘之间的竞争异常激烈。例如，同样在去年面市的中建天钰、中交天翠、越秀熙悦江湾，目前销售表现均不理想，去化率均在三成以下，销售节奏明显落后于竞品。

━━━━

库存压力相对小，新盘供应结构将变化

整体来看，海珠区库存压力相对较小。广州中原研究发展部数据显示，截至今年2月底，海珠区新房库存约65.2万平方米，去化周期约18.7个月，在全市各区中去化速度仅次于新增供应极少的从化，在中心城区中排名第一。

业内普遍认为，海珠2025年去化表现良好，主要受益于三方面：新盘产品力突出、户型面积贴合主流需求、总价相对适中。多个项目推出90平方米以下中小户型，总价普遍在四五百万元区间，成为刚需和刚改客群的重要选择。

然而，市场成交节奏尚未全面回暖。一位海珠项目操盘手表示，客户普遍拉长了决策周期，四五百万元总价的房子，客户也会多轮议价、反复比较，优惠折扣、送物业费、成交礼都要谈。部分购房者甚至表示要等新项目入市后再决定是否置换。

从供应端来看，海珠区新房供应规模将有所下降。合富研究院数据显示，2026年海珠区预计新增住宅供应约2600套，同比减少约30%。主要原因在于，一方面多个刚改项目逐渐进入尾货阶段，可售房源减少；另一方面，2025年区域住宅用地供应规模下降。

新盘当中，保利南泰路项目尤为引人瞩目。与当前海珠西不少新盘“小体量、高密度”的开发模式不同，该项目总建筑面积约14.35万平方米，容积率约3.4，并配建约20万平方米商业及教育配套。

无论从社区规模、居住舒适度，还是未来运营潜力来看，该地块都具备较为稀缺的综合优势，是海珠楼市中少见的大体量优质项目。因此，无论是业内人士还是购房者，对该项目的期待都较高。

从价格结构来看，合富研究院预计，2026年海珠区新房约有五成供应将集中在500万~800万元，高于2025年的四成比例。这主要因为中海广府万宸、保利南泰路等项目未来入市后，将提升该总价段的供应比例。与此同时，500万元以下的新房供应将明显减少，部分在售项目已进入销售后期，新房货源相对不足。