近日，北京国樽律师事务所代理的国内委托人李先生与日本某不动产运营公司之间的跨境房产投资纠纷案件圆满办结。北京国樽律所涉外不动产与跨境投资团队凭借对中日民商事法律、跨境房产交易规则的深刻理解，以及覆盖日本的全球服务网络优势，通过跨境协商与法律程序推进相结合的方式，成功帮助委托人解除案涉购房及租赁合同，追回全部欠付租金并获得相应违约赔偿，委托人对案件结果高度满意。
案件梳理
委托人李先生于 2019 年与日本某不动产运营公司签订两份核心合同，分别为两处日本房产的《不动产买卖合同》与 10 年期《不动产租赁合同》。合同约定，李先生完成购房款支付后，由该日本公司承租案涉两处房产并负责运营，需按月向李先生支付固定租金 210000 日元，合同同时明确约定了双方权利义务、违约情形及合同解除条件。2024 年起，该日本公司无正当理由未能按期足额支付租金，经李先生多次催告仍拒不履行付款义务，已构成根本违约，李先生遂委托国樽律所介入，要求解除案涉合同，并要求对方支付欠付租金、承担违约赔偿责任。
案件关键时间线：
1.2019 年：委托人与日本某不动产运营公司签署《不动产买卖合同》及 10 年期《不动产租赁合同》，明确固定租金标准与双方权利义务；
2.2019 年 - 2023 年：日本公司按合同约定按月足额支付租金，双方履约正常；
3.2024 年 1 月起：日本公司无正当理由停止支付约定租金，委托人多次发函催告履约，对方始终拒不履行付款义务；
4.2024 年 8 月 12 日：委托人正式委托北京国樽律师事务所代理本案全流程法律事务；
5.2024 年 8 月 18 日：国樽律所涉外团队完成中日双方法律检索、案件证据梳理与法律文书起草，向日本某公司发送中英日三语律师函，正式提出履约催告、合同解除主张及索赔要求；
6.2024 年 8 月 - 2024 年 12 月：团队联动日本合作律所完成对方主体资质核查、资产情况摸排，同步与对方代理律师开展多轮跨境协商，固定对方违约核心证据，明确我方索赔的法律依据与计算标准；
7.2025 年 1 月 - 2025 年 6 月：针对对方拖延履约、拒不协商的行为，团队启动跨境争议解决程序，依据《中日民事商事司法协助条约》推进相关法律程序，向对方持续施加法律压力，促成对方回到谈判桌；
8.2025 年 7 月：双方就合同解除、欠付租金支付、违约赔偿金额及支付方式达成全面和解方案；
9.2025 年 8 月 11 日：对方全额支付欠付租金及违约赔偿款，案涉合同依法解除，本案正式办结，委托人对案件结果表示完全满意。
办案律师解读
本案为典型的跨境不动产投资返租纠纷，核心争议焦点集中在以下 5 个方面：
1.跨境合同的法律适用与管辖问题
本案委托人系中国公民，合同相对方为日本法人，合同签署地、标的物所在地均在日本，涉及中日双方法律的适用选择，是本案法律主张与程序推进的首要前提。
2.欠付租金行为的违约性质认定
日本公司无正当理由长期拒不支付租金，是否符合合同约定的根本违约情形，以及是否满足法定的合同解除条件，是我方主张合同解除与索赔的核心基础。
3.合同解除后的权利清算与损失范围认定
包括欠付租金的本金核算、逾期付款违约金的计算标准、合同提前解除的预期利益损失赔偿，以及委托人因维权产生的跨境律师费、公证认证费等合理维权成本的承担问题。
4.跨境争议的程序衔接与执行可行性
本案核心难点在于被执行人、案涉财产均在日本境内，如何通过合法合规的跨境法律程序，确保我方胜诉权益能够落地执行，避免出现 “赢了官司拿不到钱” 的情况。
5.固定租金义务的刚性约束力认定
针对对方公司提出的 “市场下行导致运营亏损” 的抗辩理由，核查其运营行为是否符合合同约定，其商业运营亏损风险是否应由作为出租人的委托人承担，明确合同约定的固定租金义务的法定约束力。
法律依据
（一）涉外民事关系的法律适用规则
1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
2.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。
3.《中日关于民事和商事司法协助的条约》：明确中日双方在民商事案件文书送达、调查取证、法院判决与仲裁裁决的承认与执行方面的协作义务，为本案跨境法律程序推进提供了条约依据。
（二）合同违约与解除的相关法律规定
1.日本《民法典》第 541 条：当事人一方不履行合同义务时，相对方可以规定相当的期间催告其履行；在该期间内仍未履行的，相对方可以解除合同。
2.日本《民法典》第 542 条：因债务不履行导致合同目的不能实现时，相对方可以不经前条催告直接解除合同。
3.日本《民法典》第 415 条：债务人不按债务本旨履行时，债权人可以请求赔偿因此产生的损害；因债务人故意或过失不履行债务的，债权人有权主张包括直接损失与可得利益损失在内的全部赔偿。
（三）不动产租赁的相关法律规定
1.日本《民法典》第 601 条：租赁合同，因当事人一方约定将某物的使用及收益让与相对方，相对方约定对此支付租金，而发生效力。
2.日本《民法典》第 619 条：承租人无正当理由迟延支付租金达两期以上的，出租人可以解除租赁合同。
（四）违约损害赔偿的范围认定
1.日本《民法典》第 416 条：损害赔偿以填补因债务不履行通常产生的损害为原则；即使因特别情事产生的损害，当事人对该情事的发生已经预见或者能够预见的，债权人也可以请求赔偿。
2.案涉合同约定条款：《不动产买卖合同》《不动产租赁合同》明确约定了逾期付款违约金的计算标准、根本违约的情形及违约方应承担的维权成本，是我方主张赔偿的核心合同依据。
封跃平
国樽律师事务所-全球管委会主席
福布斯出海全球化领军人物TOP30
职业领域：跨国企业并购、涉外法律服务、公司治理、知识产权、涉外企业注册、跨境投资等
国樽律师事务所是深耕涉外法律服务领域的专业律所，以 “立足中国，服务全球” 为宗旨，构建起覆盖 106 个国家及地区的全球服务网络，在美国、香港、新加坡、欧洲等多地拥有直设分支机构与本土执业团队，汇聚 2000 余名具备海外教育背景、精通多国语言及不同法域法律的精英律师团队。
国樽律所涉外企业服务团队经验丰富，精通美国、新加坡、欧洲等多个国家及地区的企业注册规则，依托各地分所本地资源，可为客户提供“资料整理、合规审核、材料提交、流程跟进、后续配套”一站式涉外企业注册服务，尤其擅长美国各州企业注册代办，熟悉特拉华州、加州等热门注册州的规则与流程，能够精准适配客户需求，高效完成注册事宜。多位律师入选北京市律师协会涉外律师人才库，斩获钱伯斯、ALB、LEGALBAND 等国际权威奖项认可，服务客户涵盖腾讯、海尔、波音、乐高等世界知名企业，以及各类跨境创业个人、中小企业。
作为 “一带一路” 十周年企业家大会唯一签约中方律所，国樽聚焦跨境投资并购、涉外企业注册、国际贸易合规、国际商事争议解决等核心涉外业务，深度适配不同法域监管要求，凭借熟悉各国企业注册规则、跨境服务网络完善的优势，为中国公民、企业“走出去”提供全链条、定制化法律支持，成功助力多起涉外企业注册、跨境创业布局高效落地，是跨境经营、投资的可靠法律伙伴。
热门跟贴