高盛预测上海深圳楼市年底触底，未来三年房价能涨15%？
1632套！上海二手房单日成交创五年新高，市场真的回暖了？
成交量上涨房价却微跌，上海楼市现在是什么情况？
沪七条新政效应显现，上海楼市成交量为何率先反弹？
上海二手房市场的一个新数字引起了广泛关注。单日网签1632套，这个成交量是过去五年来的最高点。市场热度似乎瞬间被点燃，看房的人多了，成交的速度快了。
但与这股热闹劲儿形成对比的，是另一组数据。专业机构克而瑞的报告显示，2026年3月，上海二手住宅的成交均价是每平方米34429元，比2月份下降了2.85%。成交放量的背后，是价格的让步，市场呈现出“以价换量”的清晰特征。
有趣的是，另一份来自国家统计局的权威数据给出了不同的视角。在其公布的70个大中城市房价指数中，上海二手房价格在2月和3月已经连续两个月保持环比上涨，涨幅分别为0.2%和0.4%。这两组数据并不矛盾，它们共同描绘了当前市场的复杂图景：在政策激励和价格调整的共同作用下，购房者开始入市，成交量率先活跃，但整体房价仍处于一个寻求平衡的筑底阶段。
市场的分歧与观望，往往需要更宏观的视角来解读。近期，国际知名机构高盛发布了一份关于中国房地产市场的研究报告，其中对上海和深圳给出了比较明确的判断。报告认为，这两个一线城市的住宅市场，有望在2026年第四季度左右完成筑底过程，并可能领先全国其他主要城市6到24个月实现复苏。报告甚至预测，从2026年底算起，到2028年底，上海和深圳的房价累计上涨幅度可能达到15%。
高盛做出这一判断的逻辑是什么？其核心观点在于，上海、深圳的市场基础与香港具有相似性，而香港楼市已经先一步显现出复苏势头。该机构分析，房地产市场的稳定与复苏通常依赖几个关键支柱：持续的人口流入、居民收入的增长、购买力的支撑以及合理的供应关系。
从这几个维度观察上海，确实能看到一些积极迹象。在人口方面，上海近年来持续优化人才引进政策，落户门槛有所放宽，这有助于吸引并留住高素质人才，为城市注入长期的居住需求。在收入层面，尽管整体经济面临挑战，但上海在集成电路、人工智能、生物医药等前沿产业领域保持发展势头，这些高附加值产业聚集了购买力较强的潜在购房群体。在购买力方面，目前处于历史低位的房贷利率，确实降低了购房者的月供压力。从供应看，上海核心区域的优质房源始终稀缺，而随着租赁市场的发展，部分房源“由售转租”，也在一定程度上缓和了二手房市场的出售压力。
高盛的报告并非盲目乐观。回顾其过去几年的观点，实际上经历了多次修正。从2023年的谨慎，到2024年的悲观，再到2025年因外部环境变化而调整预测时点，其研判始终随着市场动态而变化。这次报告的看点在于，它将“一线城市”与全国市场区分开来，指出了复苏的差异性和结构性，而非笼统地谈论整体市场。
那么，抛开机构预测，上海楼市的现场究竟能感受到哪些真实变化？“沪七条”新政的落地，无疑是今年以来最重要的催化因素。政策优化了购房条件，直接激发了之前被压抑的刚性需求和改善性需求。从成交结构看，总价300万以下的房源仍是绝对主力，但一个微妙的变化是，总价更高端的物业成交占比开始略有提升，这或许意味着市场信心正从刚需市场逐步向外传导。
另一个关键观察点是市场供需的微妙变化。随着成交量上升，市面上性价比高的房源被快速消化，而一些房东的预期也有所转变，不再急于降价出手，这导致二手房挂牌量出现一定下降。买卖双方的博弈进入新阶段，房东的心态普遍是“不轻易降价，但也不贸然涨价”，市场进入一个短暂的僵持与观望期。与此同时，一些被视为市场风向标的高端住宅项目近期传出成交信息，这通常被市场理解为高净值人群对资产价值的判断和选择。
综合来看，上海楼市当前的状态可以概括为：政策底已然明朗，市场底正在探寻。成交量的大幅回升是积极的第一步，它表明需求真实存在，并且对价格变得敏感。但要看到价格的全面企稳和稳健回升，可能还需要等待更广泛的经济基本面改善信号，例如居民收入预期的持续好转。近期公布的2026年3月份全国工业生产者出厂价格指数（PPI）同比转正，这是一个积极的宏观经济信号。
对于普通购房者而言，特别是自住需求的购房者，当前的市场环境提供了一个更从容的看房和选择窗口。市场的天平正在从绝对的买方市场向更为平衡的状态过渡。但这绝不意味着所有房子都值得购买。未来的房地产市场，分化将是永恒的主题。即便是上海这样的城市，房产价值也将越来越取决于其不可替代的核心要素：优越的地理位置、坚实的产业配套、优质的教育医疗资源以及物业本身的品质。这些要素汇聚的“优质资产”，其抗风险能力和长期价值会更加凸显。
市场的每一次调整和复苏，都是一次资源重新配置和价值再发现的过程。对于上海楼市，重要的不是猜测短期的涨跌，而是看清其长期发展的底层逻辑：是否继续汇聚一流的人才与产业？是否保持强大的资源吸附能力？这些问题的答案，远比一时的价格波动更值得关注。
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