来源：市场资讯
（来源：上海楼市情报）
近日，上海市杨浦区规划和自然资源局的一份规划草案公示，在平静的上海楼市投下了一枚重磅炸弹。
这份名为《上海市杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整（公众参与规划草案）公示》的文件，主角正是“八埭头滨江园”项目所在地块。
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要理解这份草案公示的分量，必须先回顾八埭头滨江园的过往。
项目位于杨浦滨江南段核心，距离黄浦江岸线仅约200米，坐拥一线江景，曾是上海滩备受瞩目的顶豪项目。2018年首次开盘时，一期均价约9.92万元/㎡，一度“日光”清盘。
然而，好景不长。由于动迁成本飙升、开发商上海锺伟房地产资金链断裂，项目二期在2021年陷入停工，此后虽经波折复工，但最终仍陷入实质性“烂尾”。项目抵押金额超151亿元，被多家法院查封。
转机出现在2025年。在杨浦区政府“保交楼”工作的持续推进下，国内头部房企中海集团通过旗下公司中标，成为项目的代建方，负责后续建设、交付及运营管理。
至此，这个停摆近5年的项目，终于走上了重生之路。
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此次公示的规划调整，其核心内容可概括为：“一分为二，商改住，增配套”。
街坊拆分与道路优化：原03A1街坊被新规划的景星路（红线宽度16米）一分为二，拆分为03A1和03A2两个街坊。这优化了区域路网，为后续开发奠定了空间基础。
土地性质重大调整：本次调整最引人注目的变化，是大幅增加了住宅用地，缩减了商业办公用地，即所谓的“商改住”。
新增两幅纯住宅用地：
03A1-05地块：规划为三类住宅组团用地，用地面积29100平方米，容积率2.39，建筑限高80米。
03A2-02地块：规划为三类住宅组团用地，用地面积34046平方米，容积率2.3，建筑限高80米。
保留及新增配套：
03A2-01地块：规划为商业用地，面积约9234平方米，将配备邮政支局、菜场（含24小时开放厕所）、酒店及地下公共停车位。
03A1-04地块：新增约2527平方米的公共绿地。
此外，住宅地块内还规划了养育托管点、老年活动室、配套商业等设施，强调与街道、开放空间形成活力界面。
据测算，此次调整后，该区域将新增住宅建筑面积约14.8万平方米，而保留的商业建筑面积仅约1.01万平方米。这意味着，未来这里将崛起总建筑面积约15万平方米的滨江高端住宅集群，并辅以特色街区商业和口袋公园。
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此次规划调整，对上海楼市，尤其是高端市场而言，意义非凡。
首先，两块新增住宅用地均位于杨浦内环内，前方无高层遮挡，可饱览陆家嘴、北外滩、外滩风光。在上海核心区土地资源日益枯竭的背景下，如此优质滨江地块的放出，非常难得。
其次，东外滩板块已有多年未有纯粹的新住宅用地供应。此次近15万方的新增体量，将有效填补市场空白，为改善型、高端客群提供难得的选择。
最后，参考八埭头滨江园一期历史售价（近10万元/㎡）以及当前上海顶级豪宅的市场行情，未来这两幅地块上的住宅产品入市价格势必成为区域乃至全市的新标杆。其定位、产品力和最终售价，将对整个杨浦滨江乃至北外滩的房价体系产生深远影响。
对此，你怎么看？
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