来源：市场资讯
（来源：瞰华东）
苗野丨发自北京
上海二手房市场迎来一个关键信号！
5月21日，上海市房屋管理局宣布，自2月初启动的二手房收储试点，在浦东区、徐汇区、静安区三区累计完成523套房源收购的基础上，二季度全面扩围至黄浦区、长宁区、虹口区、普陀区、杨浦五区。
这标志着上海中心城区二手房收储进入“全域推进”新阶段。
从2月2日试点启动到如今全面铺开，三个多月时间，上海跑出了“保租房筹措+居民置换+市场激活”乘数效应，用“一举三得”的政策设计思路将上海存量房从市场流通的“堰塞湖”转化为保障房供给的“蓄水池”，为超大城市的存量住房盘活提供了一个可复制的新样本。
中金公司发布研报认为，上海二手房收储属“对症下药”的积极举措，面向供给压力最为直接的二手房市场，其估算上海可交易存量住房约970万套，试点三区占比约32%，其中2000年以前建成的老房占比约15%，体量可观。
克而瑞集团联席董事长丁祖昱认为，经过三区试点，当前收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制的阶段。随着试点全面扩围，上海二手房收购规模将不断扩大，政策效果将得到进一步夯实。当前上海整体置换链正在逐步修复和传导的过程中，随着二手房价进一步企稳，未来也将推动新房市场止跌回稳。
试点三区交出首份成绩单
今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点，浦东、徐汇、静安三区先行先试。
试点坚持“政府引导、国企实施、市场运作”的模式，优先锁定“轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺”的区域，聚焦“70平方米以下、总价400万元以下”小户型存量房。采用“国企+房管部门双重评估”机制，以区域真实成交价为基准形成指导价区间。
各区在试点中因地制宜，形成了各具特色的实践样本。
其中，徐汇区收购量最大，完成458套，聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，该区最大亮点在于“房票”机制“全市通用、一二手通用”，有效期一年，大幅提升了居民置换意愿。
徐汇区房管局副局长刘海燕介绍，徐汇的收购重点聚焦辖区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区，面积以35～45平方米的一室和45～60平方米的两室为主，总价不超过400万元。在收购的458套房源中，有300多套属于居住困难但又不具备改造条件的老旧房屋，被改造为面向一线务工人员的宿舍型租赁住房。
浦东新区则结合轨交周边保租房需求，完成收购64套（含2套房票置换），陆家嘴集团等国企参与推进，打通“收旧换新”全链条，目前还在与200余组意向客户深度对接。
静安区虽然仅完成1套收购，却创造了全市首例“住房收购置换”签约，完整打通了以旧换新的置换链条。
3月31日，静安区居民施先生签了两份合同。一份是自己40平方米的老房子以220万元被静安区保障房公司收购，另一份是从保利置业购置了一套誉静安项目112平方米的新房。一卖一买，施先生完成了住房“升级”，也成为上海市首例“住房收购置换”项目的受益者。
“这项政策解决了我们改善居住条件的需求，流程透明、操作便捷，国企收购旧房让人安心省心。”施先生说，从看房、提交申请到签约认购新房，整个过程只用了一个多月。
“当前房地产市场的核心痛点不在于‘想不想买’，在于‘敢不敢换’。”保利置业上海公司相关负责人表示，静安区试点推出的“住房收购置换”政策精准击中了市场堵点，政府以公信力背书，以透明机制保障，将居民手中沉淀的“老破小”转化为可流动的资产，把那些“想换，但不敢换”的改善需求，有效转化为真实、稳定、可持续的购买力。誉静安成为这一政策落地后的首个签约项目，是对保利置业品牌的认可，更是对政企协同，共促民生模式的一次成功验证。
收储扩围激活市场置换链
上海二手房收储的更大意义在于以市场化手段撬动了整个存量房流通体系的结构性修复，打通了一条从二手房到新房，从刚需到改善的完整置换链条。
政策出台后，叠加2月末上海出台的新“沪七条”，上海二手房市场明显回暖。3月至4月，二手房成交5.41万套，同比增长14%，创近五年同期高位。5月1日至20日成交1.68万套，同比增长26.24%，预计全月二手房成交量超2万套。
价格端同样释放积极信号。国家统计局公布的70城房价数据显示，上海二手房销售价格2月环比由跌转涨，上涨0.2%；3月环比涨幅扩大至0.4%，4月环比上涨0.7%，实现三连涨。
截至4月末，上海二手房挂牌量约18.1万套，较高点减少2.7万套。
最具标志性的是置换链的变化。克而瑞数据显示，2026年前4月，上海总价400万元以下二手房共成交69168套，同比增长18%，成交占比从2025年的76%升至81%。
从二手房月度成交结构来看，总价200万元以下及200万～300万元的成交占比在3月成交回升，4月小幅回落。总价400万元以上各总价段成交占比全线上升，意味着置换需求开始向中高端市场传导。
丁祖昱认为，浦东、静安等区域收购二手房普遍与置换新房联动，二手房流通效率提升后，改善型购房需求将持续释放，进而有效带动新房市场去化成交。今年前四月，上海二手房成交占全市一二手房总成交比重达89%，其走势直接影响楼市整体行情，稳住二手市场也就夯实了楼市基本盘。
据中指研究院统计数据显示，新扩围的5个中心城区，2025年新房成交占全市总成交套数13%，二手房成交占全市总成交套数18.8%。黄浦区、长宁区、杨浦区成交的新房中，套总价1000万元以上的成交占比均超90%，普陀区和虹口区1000万元以下产品成交占有一定比例。若5区重点收购总价低于400万元房源，且要求置换同区新房，普陀区和虹口区在同区内可选择的房源相对较多；若可以跨区置换，5区收购二手房或将对市场产生更大的带动效果。
58安居客研究院院长张波认为，随着上海二手房收购逐步扩围，后续中心城区将更多沿用徐汇区灵活宽松的模式，充分释放置换需求，并同步通过收购满足大量租赁需求。而新房库存量大、去化慢的区域，例如五大新城及近郊板块，可能会参考浦东区思路，收购二手房的同时引导需求加速新房市场去化。
市场人士认为，上海二手房收储扩围仍需在多个维度持续精进。当前收购标准集中在400万元以下、70平方米以内的小户型，覆盖面仍有局限性；跨区置换、更大面积老房子等诉求也开始涌现。此外，收储资金的可持续性、房票使用的合规监管等都需在实践中不断完善。
从试点启动到全面扩围，从机制建设到首例签约，一场由政府、国企、金融机构联手推进的存量房盘活行动已在上海拉开大幕。
值班编委：樊永锋
责任编辑：禾苗
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