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投资要点
成交数据同比增长，住房以旧换新政策陆续出台
本周我们跟踪的全国30城新房及二手房成交面积同比均实现增长，年初以来成交数据仍下降但降幅继续收窄。本周发布的政策主要涉及城市更新及住房以旧换新方面。在中央政治局会议表态要“努力稳定房地产市场”后，各地陆续出台政策响应，公积金政策、以旧换新政策成为重要的政策抓手。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
政策端：把城市更新摆在突出位置，多地发布住房以旧换新举措
本周房地产政策从“定调”转向“落地”，中央层面国务院常务会议再次强调了城市更新的突出位置，地方密集出招成为主线。宏观数据方面，物价温和回升但居住价格仍同比-0.2%，信贷端“企强民弱”格局延续，前4个月住户贷款净减4902亿元，居民主动去杠杆趋势明确。地方层面，广州本周最为活跃，三连发打出组合拳，包括印发“四好”建设行动方案、允许自持住宅转商品房对外售卖、南沙区启动“以旧换新”；湖南出台省级层面首个存量房收购细则，连云港从三四线城市角度精准施策，围绕存量优化、购房支持、成本减负等推出八项举措。
市场端：新房及二手房成交面积同比均增长
销售端：2026年第20周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）215万平米，单周同比增长6.9%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）3478.5万平米，累计同比下降9.7%。2026年第20周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）205.6万平米，单周同比增长10%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）3243.1万平米，累计同比下降1.4%。
投资端：2026年第20周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2001.8万平方米，单周同比持平。2026年前20周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积41096.7万平方米，累计同比下降10%。2026年第20周，全国100大中城市土地成交楼面价为1457元/平米，同比下降36%；土地成交总价191.9亿元，同比下降36%；平均溢价率（4周移动平均）为4.2%。进入二季度，土拍规模逐渐增大，房企拿地意愿有所下降，成交热度仍处低位。
价格端：2026年第20周，冰山100指数为9926，周环比-0.03%，周同比-11.4%。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
正 文
1、把城市更新摆在突出位置，多地发布住房以旧换新举措
本周房地产政策从“定调”进入“落地”阶段，中央层面国务院常务会议再次强调了城市更新的突出位置，整体仍以地方政策为主，统计局发布了1-4月居民消费和信贷数据，市场总结呈现温和复苏趋势。
行业数据：
（1）国务院常务会议提出，当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
（2）2026年4月，全国居民消费价格同比上涨1.2%，环比上涨0.3%。1-4月平均，全国居民消费价格同比上涨0.9%。
（3）2026年1-4月人民币贷款增加8.59万亿元，月末人民币贷款余额280.5万亿元，同比增长5.6%。分部门看，住户贷款减少4902亿元，其中，短期贷款减少6102亿元，中长期贷款增加1199亿元。
地方政策：
（1）5月11日，江苏省连云港市多部门联合印发《关于稳定房地产市场相关措施的意见》，围绕存量住房优化、购房支持、成本减负、保障房供给、土地规划等方面推出八项务实举措，精准落实“控增量、去库存、优供给”要求。
（2）5月12日，广州市正式印发《“好房子、好小区、好社区、好城区”建设行动方案》，方案以人民为中心，构建安全、舒适、绿色、智慧的居住环境，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型。核心任务聚焦五大维度，全方位推进四好建设。
（3）5月12日，广州市规自局发布通知，自持住宅可以转成商品房对外售卖。只要所在片区及板块新房去化周期低于18个月，以前“竞自持”、按规定自持的房源，全都能申请转可售。自持写字楼、商铺等商办物业，也能参照执行。按新旧地价差额取高补缴地价，最多可分3批次申请，首批转售面积不能少于20%，灵活盘活房企存量房源。
（4）5月13日，广州区属国企南沙开建发布住房“以旧换新”实施方案，宣布将在全市范围收购符合条件的存量住宅，首批试点收旧总额度为30亿元。可供购买的新房项目共有8个，均位于南沙区。
（5）5月13日，湖南省住建厅等九部门联合印发《湖南省进一步促进市场平稳健康发展若干措施》，重点围绕存量商品房收购、住房“以旧换新”等方面推出系列支持举措。政策支持各地利用地方政府专项债收购存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓等。
2、销售端：新房及二手房成交面积同比均增长
2.1、全国30城新房成交面积单周同比增长6.9%
根据房管局数据，2026年第20周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）215万平米，单周同比增长6.9%；全国30城新房累计成交面积（网签口径）3478.5万平米，累计同比下降9.7%。
根据房管局数据，2026年第20周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）70.3万平米，单周同比增长16.6%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）921.7万平米，累计同比下降6.5%。
2.2、15城二手房成交面积单周同比增长10.0%
根据房管局数据，2026年第20周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）205.6万平米，单周同比增长10%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）3243.1万平米，累计同比下降1.4%。
根据房管局数据，2026年第20周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）52万平米，单周同比增长3.3%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）848.3万平米，累计同比下降1.1%。
3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比持平
2026年第20周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2001.8万平方米，单周同比持平。2026年前20周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积41096.7万平方米，累计同比下降10%。
2026年第20周，全国100大中城市土地成交楼面价为1457元/平米，同比下降36%；土地成交总价191.9亿元，同比下降36%；平均溢价率（4周移动平均）为4.2%。进入二季度，土拍规模逐渐增大，房企拿地意愿有所下降，成交热度仍处低位。
5月上旬，核心城市土地出让较少，我们跟踪到广州、杭州和成都均有土地成交：
（1）5月15日，成都迎来3宗涉宅用地出让，分别位于天府新区、青羊区、新都区，总规划建筑面积16.9万方，最终3宗地块2宗溢价，共收金21.01亿元，华润置地竞得青羊区中坝片区地块。
（2）5月15日，广州成功出让一宗花都区宅地，由宝信房地产底价摘得，收金7.54亿元。
（3）5月15日，余杭未来科技城两宗地块打包出让，滨江&绿城联合体竞价86轮，以总价38.9亿元竞得，平均溢价率34.66%。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第20周，冰山100指数为9926，周环比-0.03%，周同比-11.4%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周我们跟踪的全国30城新房及二手房成交面积同比均实现增长，年初以来成交数据仍下降但降幅继续收窄。本周发布的政策主要涉及城市更新及住房以旧换新方面。在中央政治局会议表态要“努力稳定房地产市场”后，各地陆续出台政策响应，公积金政策、以旧换新政策成为重要的政策抓手。伴随后续宽松政策持续、房企集中推盘，预计销售数据有望持续改善，二季度或为行业基本面与政策共振企稳的窗口期，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。
推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
研究报告信息：
证券研究报告：《行业周报：成交数据同比增长，住房以旧换新政策陆续出台》
对外发布时间：2026年5月17日
报告发布机构：开源证券研究所
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