最近大家有没有发现，身边聊房子的人又多了起来？我身边不少朋友都在说，重庆有些地方的房价跌得让人有点懵。前两天一个中介朋友给我发消息，说江北嘴某楼盘，以前挂牌3.5万一平，现在有的房源直接掉到了1.3万。我当时还以为他发错了消息。
说实话，作为一个在重庆生活了十几年的人，我见过江北嘴从一片工地变成“陆家嘴重庆分嘴”，也见过2018年前后那种排队抢号的狂热。但现在这个价格，确实有点离谱了。不过仔细一看，整个市场又不是一边倒的惨淡，两江四岸的核心区，价格稳得让人意外。今天咱们就好好聊聊这个现象。
江北嘴的“神话”破了？
先说说江北嘴这事儿。江北嘴的房价是怎么涨起来的？2016年到2018年那一波，重庆楼市整体往上走，江北嘴作为金融中心、CBD核心、江景资源加持，房价从一万出头直接冲到两万多，再到三万多，个别豪宅甚至喊到四万。那时候你要是说自己在江北嘴买了房，大家都会高看一眼。
但为什么现在跌得这么狠？其实道理也不复杂。当年的价格里，有相当一部分是预期撑起来的——预期金融中心会带来大量高收入人群，预期配套会持续升级，预期房价会一直涨。可现实是，金融行业的扩张速度没想象中那么快，再加上整个大环境变了，投资需求退潮，那些靠杠杆撑起来的买家，现在只能降价出货。
我认识的一个朋友，2020年在江北嘴买了一套二手房，当时单价2.8万，现在同小区同户型挂牌价1.6万左右。他说自己每次看到中介发的房源信息，心里都在滴血。但这也是没办法的事，市场就是这样，涨的时候大家抢着上车，跌的时候想跑都跑不掉。
不过话说回来，1.3万的江北嘴，真的就亏了吗？你得看跟什么比。跟最高点比肯定是亏了，但跟重庆的平均房价比，这个位置、这个配套，其实也不算特别便宜。关键是，现在的买家心态变了，以前买房看的是“未来能涨多少”，现在看的是“现在住得舒不舒服”“月供能不能扛住”。
两江四岸，凭什么“稳”？
有意思的是，江北嘴跌了，但两江四岸核心区——比如解放碑、洪崖洞附近、南滨路、长滨路这些地方——价格反倒挺坚挺。我查了一下最新数据，核心区的一线江景房，单价基本还在2万到3万之间，好的楼层和朝向甚至更高。而且挂牌量不多，房东也不愿意降价。
这是为什么？我觉得核心在于两个字：稀缺。
江景房这个东西，尤其是核心区的江景房，它是有“不可复制性”的。你可以说重庆到处都有江，但两江交汇那个位置，朝天门、江北嘴、弹子石组成的这个“金三角”，全重庆就这么一块。不管江北嘴的金融中心能不能做起来，这个景观资源、这个地标价值，是实实在在的。
另外还有一个原因，就是核心区的房子，大部分是自住需求撑着的。买江北嘴的人，很多是投资客或者冲着升值去的；但买解放碑、南滨路的人，很多是真喜欢那个位置，或者做生意需要那个地段。自住需求的特点是稳定，不会因为市场波动就急着卖房。
我有个客户是做民宿的，他在南滨路有两套江景房，疫情那几年生意不好，很多人劝他把房子卖了，他不卖。他说：“我这个位置，只要旅游一恢复，就不愁没人住。”今年春节重庆旅游火成什么样大家都看到了，他的民宿天天满房，房价比疫情前还高。这就是核心区的底气。
现在买房，到底该怎么选？
聊到这里，可能有人要问了：那现在到底能不能买？买哪里？我的看法是这样的——
如果你是刚需，现在确实是个不错的窗口期。 重庆的房价从2021年高点下来，整体回调了大概两到三成，个别板块甚至更多。利率也下来了，首套房贷利率现在3.45%左右，比前几年的5点几、6点几低了一大截。月供压力小了，上车门槛也低了。
但关键是选对地方。我的建议是：能买核心区，就别买远郊；能买现房，就别买期房；能买自住需求多的板块，就别买投资客扎堆的板块。
江北嘴现在1.3万，如果你是自己住，我觉得可以认真看看。毕竟这个价格，放在重庆也不算贵了，而且江北嘴的配套其实不差——轻轨6号线、9号线都通了，商场有IFS，学校医院也都跟得上。问题是你得接受它短期内可能不会再涨，甚至可能还会跌一点。但只要你不是加杠杆炒房，自住的话，这个风险可控。
如果你预算稍微宽裕一点，我还是建议多看两江四岸核心区。南滨路、北滨路、长滨路这些地方，价格虽然高一些，但保值能力更强。而且说实话，住在江边那个感觉，确实不一样。我每天下班路过南滨路，看着夕阳打在江面上，那个画面，再贵的房子也值了。
一些真心话
这几年楼市的变化，让很多人心里不是滋味。买了房的怕跌，没买房的怕涨，卖了房的怕卖亏了。其实我觉得，房子终究是用来住的，不是用来焦虑的。
重庆这个城市，底子在这儿。人口流入还在继续，GDP增速在全国排得上号，城市界面越来越好，轨道交通里程全国前列。只要城市在发展，楼市就不会一直跌下去。只是以前那种“闭着眼睛买都能赚”的日子，确实过去了。
最后想问问大家：你们觉得江北嘴1.3万的房子值得买吗？或者你身边有没有类似的买房故事？欢迎在评论区聊聊你的看法。如果你也在看房、买房的过程中遇到了困惑，也可以留言，我们一起交流。
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