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（来源：易居研究院）

日前，《高质量推动上海商务楼宇更新发展研究》报告在沪成功发布。这份报告是由上海市房地产行业协会城市更新专委会、上海易居房地产研究院牵头，联合上海城投控股有限公司、上海邮政储蓄银行上海静安支行、上海建元资产管理有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司、瑞安管理有限公司等多家行业研究机构与标杆企业，从实战视角，产学研结合，历经八个月完成的。这是我国房地产行业内首份系统性、全链条研究商务楼宇高质量更新的专业报告，整个报告全面梳理了上海商务楼宇发展现状与政策体系，深度剖析更新提升的痛点，努力提炼可复制的"上海经验"，研究探索为 "十五五" 时期全国商务楼宇存量盘活与价值再造提供系统性的解决方案。

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行业首份产学研联合报告 探索构建商务楼宇更新完整框架体系

作为行业内首个由行业协会、专业研究机构与市场主体三方联合编制的商务楼宇更新专项报告，研究样本覆盖上海全市2亿平方米存量商务楼宇，调研了20余个典型更新项目，访谈了多位行业专家、企业负责人等，形成了近7万字的研究成果。报告构建了 "现状分析-挑战剖析-案例借鉴-实施路径-对策建议" 的研究框架，推进了我国商务楼宇更新领域系统性的整体研究。

"商务楼宇是城市经济活力的核心引擎，也是城市更新的主战场。" 该报告的主撰稿人、课题组组长、上海市房协城市更新专委会主任、上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，"当前上海商办市场正面临 '总体供给过剩 '与'优质供给不足'并存的结构性矛盾，大量建成于上世纪90年代至2010年的楼宇进入更新改造集中期。本报告立足上海实践，直面行业痛点，旨在为市场主体提供可落地的操作指南，为政府部门完善政策体系提供专业参考。"

深度剖析行业痛点 直击"卡脖子"难题

报告从理论与实践结合的角度，首次系统梳理了高质量推进上海商务楼宇更新面临的五个系统性挑战，直击行业长期存在的 "卡脖子" 难题：

•硬件滞后：超过80%的存量楼宇为乙级及以下标准，普遍存在层高不足、结构荷载不够、基础设施老化等先天短板，无法适配新兴产业需求

•产权分散：大量楼宇采用分割销售模式，一栋楼宇内往往存在数十个甚至上百个独立产权人，集体决策困境导致更新难以推进

•制度约束：现行规划审批与技术标准多针对新建建筑，现有消防、节能要求大幅增加存量楼宇的改造难度与成本

•经济难题：功能转换型改造成本高达4000-8000 元/平方米，而市场租金提升幅度有限，投资回收期普遍超过10年

•运营不足：行业普遍存在"重改造、轻运营"现象，盈利模式单一，专业运营人才严重短缺

深度剖析典型案例 提炼可复制"上海经验"

报告从实战角度，选取了亚洲大厦、锦沧文华广场、城投宽庭・湾谷社区、创智天地V聚场、瑞元里公寓等5个具有代表性的上海商务楼宇更新典型项目，覆盖散售楼宇产业转型、历史地标高端提质、低效商办改保租房、科创片区微更新等多种主流模式，从项目概况、更新举措、实施成效、经验启示四个维度进行了深度拆解。

在前述研究的基础上，报告总结出上海商务楼宇更新的经验：分类施策是前提、内容运营是内核、合规创新是支撑、资本闭环是抓手、政企协同是保障。其中，亚洲大厦通过 "长期租赁+经营权托管" 模式破解散售产权难题，打造 "东方垂直百老汇"；城投宽庭・湾谷社区成功探索"商办改保租房"路径并实现REITs退出；锦沧文华广场通过"每4层合并为3层"的结构置换技术破解老旧楼宇层高不足等创新实践，均为全国同类项目提供了可复制、可推广的范本。

全链条实施路径与对策建议 助力"十五五"高质量更新

针对"十五五"时期企业如何高质量开展商务楼宇更新，报告提出了涵盖前期筹备、产权整合、改造实施、运营管理、资本运作、政企协同六大环节的全链条实施路径，为市场主体提供了清晰的操作指南。报告特别指出，商务楼宇更新的核心是从"空间出租"向"产业运营"转型，通过构建多元化盈利模式，实现资产价值与产业价值的双重提升。

同时，报告从完善顶层设计、创新产权治理、深化审批改革、加强财税金融支持、优化产业运营、建立专业服务体系六个方面，向政府部门提出了系统性对策建议。报告建议设立市级商务楼宇更新专项基金与产权归集专项基金，全面推广REITs退出模式，建立差异化的存量改造技术标准，破解行业发展的制度性瓶颈。

产学研结合 多方共商破局路径

发布会上，上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇教授将报告核心内容概括为"5566"体系（5个问题、5个案例、6个实施路径、6个对策建议），他认为，报告干货满满、结构清晰、观点明确，问题提炼系统精准。

来自城投控股、瑞安、邮储银行、城建置业、喆安投资、环源地产、永业集团、宏信置业、越秀地产、中信泰富及上海楼宇科技研究会等机构和企业的代表集中发声，针对“破难题、促创新，高质量推进商务楼宇更新提升”提出四点建议：一是破解资金与盈利难题，呼吁优化金融产品适配性，明确项目现金流预期，完善市场化商业模式；二是完善标准与审批体系，建议建立楼宇更新专属标准与认证体系，简化审批流程，推进跨部门联审联批；三是强化资源与协同赋能，希望加强整合更新全链条专业资源，搭建政企对接平台，推动相关难点问题解决；四是加快市场化、专业化、法制化建设，正视企业合理盈利诉求，激发市场主体参与积极性。代表们一致认为，城市更新包括商务楼宇更新本质是"城市价值创造的新模式"，需引入"综合价值模式"，融合经济、社会、文化、生态四类价值，实现长期可持续发展。

上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳认为，商务楼宇更新在推进过程中需坚持“统一政策与分类施策、一楼一策”相结合原则，推动政府与市场同向发力、双向奔赴，充分发挥国有资本的稳定作用与民营资本的创新活力，深化产业与城市更新的深度融合，强化专业服务的赋能价值。

业内专家和相关企业领导表示，本报告的发布恰逢其时，不仅为上海商务楼宇更新在"十五五"时期实现规模化、高质量发展奠定了专业基础，也为全国其他超大城市破解商办市场结构性矛盾、推动存量资产提质增效提供了宝贵的"上海经验"，将有力推动我国城市更新事业向更高质量、更深层次发展。