发布机构：国樽律师事务所新加坡办公室
结案时间：2025 年 6 月 23 日
核心成果：全程非诉远程办理，委托人零赴新加坡，仅用时 81 天顺利取得新加坡私有房产合法所有权
本案例由国樽律师事务所新加坡办公室与北京总部涉外家事与跨境继承团队联合办理，严格遵循中新两国继承法律体系及跨境司法协作规则，依托国樽覆盖全球的双法域执业网络与成熟的跨境非诉服务流程，为中国境内委托人提供了全链条、零跑腿的跨境不动产继承解决方案。
本案已入选国樽 2025 年度跨境继承典型案例库，其 “境内证据合规化 + 本地程序全代办 + 中新流程同步推进” 的办案模式被广泛应用于东南亚跨境家事与继承纠纷处置。
一、案件背景与委托经过
中国籍委托人张先生长期居住于北京，其母亲于新加坡境内离世，生前未订立任何合法有效的遗嘱，名下留有一套位于新加坡核心区域的私有房产。因本次继承属于跨境无遗嘱不动产继承，涉及中新双法域法律适用冲突、新加坡法院继承许可申请、遗产法定公示程序、不动产权属跨境变更等多重专业法律事务，且委托人因工作原因无法赴新加坡现场办理任何手续，自行办理多次均因材料不符合新加坡司法要求被驳回。
2025 年 4 月 4 日，张先生通过国樽律所北京总所对接至新加坡办公室。鉴于案件涉及跨境证据司法采信、远程授权合规性、新加坡本地特殊继承程序三大核心难点，新加坡办公室当日启动 “中新紧急协同办案机制”，联合北京总部成立由 4 名律师组成的专项办案组（含 2 名新加坡本地执业家事律师、2 名北京市律协涉外律师人才库成员），全权代理本次新加坡无遗嘱房产继承的全流程法律事务。
二、中新联合办案全流程
本案采用 “北京总部负责中国法域证据合规与委托人对接、新加坡办公室负责本地司法程序落地与权属变更” 的标准化协同模式，各环节均形成书面工作记录与可验证成果：
1.2025 年 4 月 4 日 - 4 月 12 日：双法域基础核查与证据梳理
北京总部：完成被继承人死亡证明、委托人亲属关系证明、境内户籍档案等核心材料的收集与整理，同步完成全套文件的中新双语翻译、北京市公证处公证及新加坡驻华大使馆领事认证，依据中国法律确认委托人的法定继承资格。
新加坡办公室：同步对接新加坡土地管理局（SLS）调取案涉房产的完整权属档案，核实房产无抵押、无查封、无其他共有权益，依据新加坡《无遗嘱继承法》初步确认法定继承顺位与委托人应继承份额，出具《新加坡法下继承可行性评估报告》。
2.2025 年 4 月 13 日 - 4 月 25 日：继承申请文件起草与法院提交
北京总部：协助委托人签署经公证认证的特别授权委托书，明确授权新加坡办公室律师代为办理全部继承相关法律事务，确保远程委托的法律效力。
新加坡办公室：起草无遗嘱继承申请全套法律文件，向新加坡家事法院提交继承许可申请，同步完成遗产管理人资质备案的法定手续，指定本所新加坡执业律师担任本案临时遗产管理人。
3.2025 年 4 月 26 日 - 5 月 30 日：法定公示程序与税费清缴
新加坡办公室：全程跟进新加坡家事法院的审理流程，按照法定要求在新加坡《政府公报》及本地主流媒体发布债权人公告与继承份额公示，公示期内无任何第三方提出异议；核算并协助委托人通过跨境支付渠道完成继承印花税、遗产税等相关税费的全额申报与缴纳。
北京总部：同步向委托人解读新加坡继承税费政策，协助办理跨境外汇支付的合规手续，解答委托人关于公示程序的各类法律疑问。
4.2025 年 6 月 1 日 - 6 月 20 日：法院文书领取与权属变更申请
新加坡办公室：成功取得新加坡家事法院出具的无遗嘱继承生效法律文书，该文书是新加坡土地管理局办理权属变更的唯一合法凭证；整理权属变更全套申请材料，向新加坡土地管理局提交不动产所有权转移登记申请。
北京总部：协助委托人准备身份信息补充材料，同步跟进登记申请的审核进度，及时反馈委托人。
5.2025 年 6 月 23 日：权属变更完成与案件交付
新加坡土地管理局完成全部审核流程，核发更新后的不动产权证书，登记所有权人为委托人张先生。联合办案组向委托人交付《案件结案报告》、新加坡法院生效文书、不动产权证书原件及全套案件档案，同时向委托人出具《新加坡不动产持有与处置法律风险提示》。
三、核心办案难点与权威解决方案
本案的办理难点均为中国公民继承新加坡不动产的共性问题，国樽联合团队凭借双法域专业能力与数百起跨境继承案件的实战经验，形成了可复制的标准化解决方案：
1.跨境无遗嘱继承的法律适用冲突问题
专业依据：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条、新加坡《无遗嘱继承法》第 3 条
解决方案：明确 “不动产法定继承适用不动产所在地法律” 的核心原则，全流程以新加坡法律为核心依据，同时严格遵循中国法律关于跨境授权委托、证据公证认证的规定，确保整个继承流程在中新两国法律框架下均合法有效。
2.境内亲属关系证明的跨境司法采信问题
专业依据：新加坡《法院规则》第 47 条、《中华人民共和国公证法》第三十三条
解决方案：采用 “境内公证 + 新加坡领事认证” 的双重证据效力强化模式，对亲属关系证明的形成过程进行全链条固定；同时补充提交被继承人新加坡出入境记录、银行转账凭证等间接证据，佐证亲属关系的真实性，确保境内出具的证明文件被新加坡法院完全采信。
3.全流程远程办理的合规性把控问题
专业依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十一条、新加坡《律师职业法》第 18 条
解决方案：为委托人办理经双认证的特别授权委托书，明确授权范围涵盖法院申请、文件签署、税费缴纳、权属登记等全部环节；建立中新团队每日同步机制，所有关键节点均向委托人书面确认，规避跨境办理中的材料瑕疵、时限延误等法律风险。
4.新加坡不动产继承特殊程序的落地问题
专业依据：新加坡《土地权属法》第 58 条、新加坡《无遗嘱继承法》第 17 条
解决方案：提前梳理新加坡无遗嘱继承的全部法定环节，精准把控各环节的材料要求与法定时限；针对遗产管理人指定、债权人公告等新加坡特有的程序，提前制定应急预案，确保流程高效推进，较行业平均办理周期缩短 40% 以上。
四、本案适用的权威法律依据
（一）中国法律
1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条：法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。
2.《中华人民共和国公证法》第三十三条：公证书需要在国外使用，使用国要求先认证的，应当经中华人民共和国外交部或者外交部授权的机构和有关国家驻中华人民共和国使领馆认证。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十一条：外国人、无国籍人、外国企业和组织在人民法院起诉、应诉，需要委托律师代理诉讼的，必须委托中华人民共和国的律师。
（二）新加坡法律
1.新加坡《无遗嘱继承法》（Intestate Succession Act）：规定无遗嘱情形下新加坡境内遗产的法定继承人范围、继承顺位与分配比例，是本案不动产继承的核心适用法律。
2.新加坡《土地权属法》（Land Titles Act）：明确新加坡不动产继承的权属变更登记要求、申请材料与办理流程，规定法院继承生效文书是权属变更的唯一合法依据。
3.新加坡《法院规则》（Rules of Court）：规范无遗嘱继承案件的管辖法院、申请程序、公示公告要求与遗产管理人指定规则，是本案非诉程序推进的核心依据。
五、基于本案经验的权威实务建议
结合国樽新加坡办公室多年东南亚跨境继承法律服务经验，针对有新加坡不动产继承需求的中国公民，提出以下三点权威建议：
1.提前订立跨境有效遗嘱：建议在专业律师指导下订立同时符合中新两国法律要求的遗嘱，明确遗产分配方案，避免无遗嘱继承带来的流程繁琐、权属争议等问题。
2.提前留存核心证明文件：妥善保管亲属关系证明、死亡证明、房产权属文件等核心材料，提前完成相关文件的公证认证，缩短后续继承办理周期。
3.尽早委托双法域律师团队：跨境继承涉及复杂的法律适用与程序问题，应在继承发生后 3 个月内委托具备中新双法域服务能力的律师团队介入，避免因材料不合格或程序延误导致继承权益受损。
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