6月22日，湖北省高级人民法院发布涉物业纠纷典型案事例。大悟县人民法院《某物业公司诉易某物业服务合同纠纷案》入选。
基本案情
2021年11月，易某与某物业公司签订《前期物业服务合同》，双方就物业服务内容、物业费收取、权利义务等事项作出明确约定。后易某入住小区并按期支付物业费。
2022年11月，易某的相邻业主在房屋公共连廊北侧加装玻璃窗户，易某认为其房屋通风、采光等受到影响，多次向某物业公司反映，要求其制止相邻业主违规装修、破坏共有部分的行为并加强物业管理，物业公司未进行有效处理。易某以某物业公司对共有部位及设施设备管理维护不到位，违反物业服务合同的约定为由，拒交2023年6月24日至2026年6月24日期间的物业服务费共计4662元，某物业公司催交无果，遂将易某诉至法院。
裁判结果
审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
本案中，易某多次向某物业公司反映其相邻业主擅自加装玻璃窗户，改变公共连廊原有结构，影响其房屋通风、采光，该公司未履行维护物业区域内基本秩序的义务，没有及时采取有效措施制止或通知整改，对共有部分管理失责，一定程度上影响了易某通风及采光的居住权益，物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，不符合法律规定和双方合同约定。
但物业服务具有公共性、整体性、持续性特征，易某以物业服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，缺乏法律依据，易某未支付物业费，也构成违约。双方均应承担相应违约责任，法院酌定核减20%物业费，对物业公司主张的违约金则不予支持。法院据此判决：易某向某物业公司支付应交物业费的80%。
典型意义
实践中，部分物业公司存在“重收费、轻服务”现象，物业公司提供的服务与业主的感受往往存在差异。尤其是，在小区共有部分的管理维护，以及为业主提供个性化物业服务方面，物业公司是否尽到合同义务，双方经常会产生认识分歧。业主以拒交物业费的方式表达“不满”，物业公司则通常提起诉讼主张物业费。双方之间的“对抗”，源于物业服务标准模糊，一旦当事人之间的信任纽带瓦解，则必然催生“拒交—降质”恶性循环，最终导致小区公共治理失序与业主资产的隐性贬值。
物业服务作为一个连续的、系统的、全方位的动态服务过程，提供的物业服务内容又具有复合多样性，既包括对小区公共秩序的管理与安保，又包括对小区共用部位及公共设施的管理与维护等。物业管理与服务的质量，关系到每个人的生活日常，承载着人民群众对美好生活的向往与感知，直接决定居民的获得感、幸福感、安全感。物业公司对小区采取的设施维保、垃圾清运、停车管理等服务日常，已成为老百姓对“好房子、好社区”最直观的评判标准。如果物业公司对小区实施了有效的整体性维护管理，业主订立物业服务合同的主要目的已达成，业主应当按约定交纳物业费。但是，如果小区车辆乱停放、车库门口违停、共用部分被违规占用等，业主抗辩物业公司未尽到对个别业主不当行为的督促和引导纠正的管理责任，业主虽无权主张免除物业费，因物业服务本身存在瑕疵，法院可对物业费酌情减免。
本案判决厘清物业服务瑕疵的认定标准，明确物业费调整规则，既依法保障物业公司的合法权益，又保障业主居住权益，有助于推动构建和谐物业服务关系，促进物业公司规范管理及提高物业服务质量。
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