近日，北京国樽律师事务所涉外团队完成国内企业赴沙特阿拉伯建厂的土地租赁合同专项审查服务。国樽律所涉外合规团队凭借对中东投资规则与沙特土地租赁法律体系的专业积累，完成合同全维度风险排查与条款优化，助力客户稳妥推进海外建厂布局，项目已顺利交付。

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案件梳理

委托人系国内制造业企业，拟在沙特阿拉伯某产业园区投资建设生产基地，已与园区运营方初步达成土地租赁意向，由园区出具制式租赁合同文本。因不熟悉沙特本地土地监管规则与涉外合同风险，委托人委托国樽律所开展专项合同审查，识别法律风险、修订合同条款、保障境外投资权益。

项目关键时间节点：

1.2025 年 12 月 13 日：委托人正式委托国樽律所，提交土地租赁合同初稿及项目背景资料；

2.2025 年 12 月 15 日：涉外团队完成沙特土地租赁法律法规、园区投资政策的检索梳理，确定合同审查核心框架与风险维度；

3.2025 年 12 月 20 日：完成合同首轮全面审查，出具完整风险清单与修改建议初稿，覆盖合同效力、履约保障、违约责任、争议解决等核心模块；

4.2025 年 12 月 26 日：结合客户商业诉求与沙特本地合规要求，完成合同条款修订稿，补充多项客户权益保护性条款；

5.2025 年 12 月 28 日 - 2026 年 1 月 5 日：协助客户与园区运营方开展多轮条款磋商，就租赁期限、土地用途限制、税费承担、征收补偿等核心分歧达成一致；

6.2026 年 1 月 10 日：最终版租赁合同文本确认交付，项目顺利结案，客户对审查成果表示认可。

办案律师解读

本案为中资企业出海建厂配套的典型涉外合同审查项目，核心审查要点集中于跨境土地租赁的合规性与权益对等性，具体包括：

1.租赁标的权利合法性核查

需重点核实园区运营方对标的土地的处分权限，确认土地性质为合法工业用地，排查是否存在抵押、查封、权属争议等权利负担，避免因无权处分导致合同无效，造成客户前期投入损失。

2.土地用途与开发限制风险

沙特对工业用地的开发周期、建设强度、产业准入有明确监管要求，园区制式合同未明确约定用途变更的审批流程与责任划分，需补充对应条款明确双方权责，避免因政策限制导致项目推进受阻。

3.租金与税费的权责厘清

原合同未明确租金计价的汇率风险承担主体，也未厘清沙特本地租赁相关税费的缴纳义务。需明确跨境支付规则、税费承担边界，避免客户承担隐性成本与税务合规风险。

4.违约责任的对等化调整

制式合同的解约与违约条款明显偏向园区一方：对客户逾期付款、开发延误的处罚标准过高，对园区方土地交付瑕疵、权利瑕疵的违约责任约定模糊。需对违约责任进行对等化修订，平衡双方权利义务。

5.争议解决路径优化

原合同约定争议由沙特本地法院管辖且仅适用沙特法律，中资企业面临诉讼成本高、规则不熟悉的维权劣势。需结合跨境争议解决惯例，评估仲裁路径的可行性，优化法律适用与管辖条款，降低后续维权成本。

6.征收补偿的权益保障

沙特本地土地征收规则下，制式合同未约定租赁期内土地被征收时的补偿分配机制。需补充对应条款，明确客户对地上建筑物、生产设备等投入的受偿权利，保障投资资产安全。

法律依据

（一）中国企业境外投资合规规范

1.《境外投资管理办法》第二条：企业开展境外投资，应当遵守东道国法律法规、遵循互利共赢原则，依法履行境外投资备案或核准程序。

2.《企业境外经营合规管理指引》第十条：企业应当针对合同管理、知识产权、劳动用工等境外经营重点领域建立合规审查机制，有效识别和防范东道国法律风险。

（二）沙特土地租赁与投资监管规则

1.沙特《投资法》：经沙特投资部（MISA）许可的外国投资者，可在合规范围内租赁工业用地；产业园区内的土地租赁需符合园区对应的产业准入与土地管理要求。

2.沙特《不动产租赁法》：土地租赁合同应当明确租赁标的、租赁期限、土地用途、租金标准等核心要件，工业用地的租赁期限、续期规则需符合沙特市政、土地管理部门的相关规定。

3.沙特工业产权局园区管理规则：产业园区内的工业用地承租人需遵守园区开发进度要求，不得擅自变更土地用途，转租、改扩建需履行园区审批程序。

（三）涉外合同法律适用与争议解决规则

1.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律；当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。

2.《承认及执行外国仲裁裁决公约》（《纽约公约》）：选择仲裁作为争议解决方式的，符合条件的仲裁裁决可在缔约国范围内得到承认与执行，更适配跨境投资纠纷的解决需求。