撰文| 刘虎
天津高院
一起小产权房买卖引起的普通合同纠纷案，却引发天津市三级法院的“魔幻”三部曲。
裁判文书显示，高贵生与杨某丽2015年5月签订《房屋买卖（置换）合同》，约定高贵生购买杨某丽名下位于天津市西青区一套小产权房。高贵生支付购房款后，杨某丽却一直不协助办理手续并一房二卖。
2017年，该纠纷被诉诸法律。西青区法院审理后认为，该《房屋买卖合同》违反法律、行政法规强制性规定，属无效合同。遂判决确认《房屋买卖合同》无效，杨某丽退还高贵生40万元购房款。
杨某丽上诉后，高贵生因卷入儿子的涉黑案，天津一中院以案件可能不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑为由，2018年10月裁定撤销一审判决并驳回高贵生起诉。
高贵生的刑事案件最终认定案涉房屋买卖与刑事犯罪无关，服刑的她于2025年8月就此纠纷再次向西青区法院提起诉讼，但法院审理后却认为，诉争房屋系小产权房，当事人以房屋买卖纠纷为由提起的民事诉讼不属于法院的受案范围，裁定驳回起诉。
高贵生上诉后，天津一中院认为本案并非重复起诉，但不属法院受案范围，遂驳回上诉维持原裁定。
高贵生的诉讼代理人表示，同一法院、同一案涉房屋、同一诉讼请求，西青区法院前后裁判尺度和逻辑完全相悖，严重违背“同案同判”的司法基本原则。北京、广东、四川等省市2024-2025年大量同类型生效司法判例均明确，小产权房房屋买卖合同无效、返还购房款纠纷，属于人民法院的受案范围。
高贵生的家人7月11日表示，他们向天津高院申请再审被以同样理由驳回后，他们已向天津市检察院一分院申请检察监督，目前检方已受理此案。
01
购买小产权房引发诉争
虽然身处辽宁省女子监狱，但70岁的高贵生还是让家人就其与杨某丽的房屋买卖合同纠纷一案，坚持走法律程序。
这起纠纷源于2015年5月6日。生于1988年9月的杨某丽与经营房屋中介的高贵生签订《房屋买卖合同》，约定杨某丽将位于西青区大寺镇诚康园一套面积为96.83平方米的小产权房，以40万元的价格卖给高贵生。
杨某丽卖给高贵生的小产权房位于此处
《合同》约定，高贵生在5月6日交付10万元定金。但因杨某丽新购房屋急需用钱，经双方协商，高贵生在同日将剩下的30万元房款也支付给了杨某丽。杨某丽也承诺，她在同月15日之前将案涉房屋腾空，交付高贵生。
收条显示，杨某丽收到出售房屋的全部房款
杨某丽出具的收条显示，她收到高贵生40万元购房款，全部房款已结清。
高贵生付钱后，却一直拿不到房。直到2017年9月，在多次协商未果后，她向西青区法院提起诉讼。
高贵生的诉讼请求包括，确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，并判决被告杨某丽返还40万元购房款。
但杨某丽却辩称，她不认识高贵生，双方没有签过任何房屋房屋买卖合同或者协议。
法院审理过程中，杨某丽申请对《房屋买卖合同》的签订时间进行鉴定，法院委托司法鉴定机构进行鉴定，但未被受理。
最终，西青区法院根据当事人陈述、书证等证据认为，高贵生与杨某丽签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，被告杨某丽收取原告购房款应予返还。杨某丽对其所述主张提出司法鉴定申请，但鉴定不能，而杨某丽所提供的其他证据不能达到证明其主张的效力，故对其抗辩主张不予采信。
西青区法院于2018年6月13日作出判决，确认案涉《房屋买卖合同》无效，杨某丽在判决生效后返还高贵生40万元购房款。
02
被告不服上诉后，原告因涉刑案一审被撤销
一审判决后，杨某丽认为一审判决认定事实不清，判决证据不足，高贵生提交的证据与其陈述内容互相矛盾，一审程序违法，高贵生儿子王伟涉嫌刑事犯罪被采取强制措施等为由，向天津一中院提起上诉。
西青区法院一审判决确认合同无效，杨某丽返还高贵生购房款
天津一中院2018年8月14日对该上诉案进行立案。
但是，在上诉案件立案9天后，高贵生就因卷入其儿子王伟的涉黑案件被刑拘。
天津一中院审理查明，因该上诉案涉及天津市公安局河北分局在办的王伟组织、领导、参加黑社会性质组织案，根据《最高法关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》相关规定，……人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关。
天津一中院认为，因本案涉及王伟刑事案件，故该院于2018年10月23日作出裁定，撤销一审判决，并驳回高贵生的起诉。
因卷入王伟刑案，天津一中院裁定撤销一审判决，驳回高贵生起诉
笔者从高贵生的诉讼代理人处了解到，2020年7月31日，王伟、高贵生等人被天津市河北区法院判决犯组织、领导、参加黑社会性质组织罪、敲诈勒索等罪。
其中，一审《刑事判决书》对杨某丽诚康园房屋一事也进行了综合评判。法院认为，经查，现有证据无法证实王伟与杨某丽的母亲党某借款、还款、利息的具体数额，指控王伟非法占有党某财物的证据不足；仅有被害人党某陈述诚康园房屋《房屋买卖合同》系王伟等人在其不知情的情况下编造的，指控王伟捏造房屋《房屋买卖合同》的证据不足。通过诉讼手段索取债务，不符合敲诈勒索的构成要件。故公诉机关的该项指控，河北区法院不予以支持。
03
洗清刑事嫌疑后重新起诉，三级法院均认为不属受案范围
在案涉房屋洗清刑事犯罪的嫌疑后，高贵生委托律师就杨某丽房屋房屋买卖合同纠纷一案，重新向西青区法院提起诉讼。法院于2025年8月4日对此进行立案。
笔者注意到，高贵生的诉请依然是请求法院确认《房屋买卖合同》无效，返还40万元购房款。
裁判文书显示，西青区法院立案7天后，该院向天津市规自局西青分局查询和调取案涉房屋的产权性质。不动产登记记录查询结果显示，案涉房屋的权利类型为“集体建设用地使用权”，证载附记为“集体土地”。
西青区法院审查认为，诉争房屋所占用的土地属于农村集体所有，原告与被告之间进行“小产权”房屋交易，并以房屋买卖纠纷为由提起的民事诉讼，不属于人民法院民事案件的受案范围。该院2025年8月12日作出裁定，驳回高贵生的起诉。
西青区法院重新审理此案后裁定：本案不属于受案范围，驳回起诉
对一审裁定不服的高贵生提起上诉。
高贵生及其诉讼代理人认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议事项属于人民法院受理民事诉讼范围。
按《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2015年12月召开）第19条规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
所以，即便本案诉争房屋所占用的土地属于农村集体所有，也仅导致高贵生与杨某丽之间的《房屋买卖合同》无效，但属于法院民事案件受案范围。
天津一中院认为，本案与西青区法院2017年判决的高贵生、杨某丽房屋房屋买卖合同纠纷一案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同，但前诉系因经济犯罪裁定驳回高贵生的起诉。现无证据证明涉案《房屋买卖合同》的相关事实系生效判决认定的高贵生的犯罪事实，故高贵生的再次起诉不构成重复起诉。
对于高贵生的起诉是否属于民事案件的受案范围问题，天津一中院认为，一审法院调取的材料，以及高贵生、杨某丽均认可案涉房屋系“小产权”房屋，因该类房屋买卖行为产生的争议，不属于人民法院民事案件受案范围，一审法院裁定驳回起诉并无不当，该院予以确认。
据此，天津一中院认为高贵生的上诉请求不能成立，遂作出终审裁定“驳回上诉、维持原裁定”。
认为原裁定适用法律错误、两审裁定违背“同案同判”原则的高贵生，向天津高院申请再审。
天津高院审查后也认为，本案不属于法院受案范围，驳回高贵生再审
天津高院审查后认为，案涉房屋属于“小产权”房屋，以案涉房屋为争议标的物的房屋买卖合同纠纷，不属于民事案件受案范围。所以，高贵生的再审申请不符合应当再审情形，遂于今年3月12日裁定驳回其再审申请。
04
同类型案件国内多省市均立案判决，检察监督已受理
高贵生的诉讼代理人表示，按《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定，本案案涉争议完全属于民事案件受案范围，但天津三级法院却均以相关交易纠纷不属于民事案件受案范围为由驳回起诉，属于严重的适用法律错误。
该诉讼代理人表示，涉案房屋性质自2018年案件审理至今未发生任何变化，且西青区法院在2018年已对涉案纠纷进行实体审理，并作出一审判决。如今，西青区法院、天津一中院在没有新事实、新证据、新法律依据的情况下，以完全不同的理由驳回高贵生起诉，明显违背“同案同判”的司法基本原则。“天津市三级法院的裁定，均与《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定相悖。”
“《民法典》第153条、157也规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。同时，《天津高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》亦明确规定，宅基地买卖合同无效后，买受人主张返还购房款的，人民法院应当依法审理。”
“这说明，原审裁定无视最高法纪要精神与天津高院对买卖合同的审判纪要精神。”该诉讼代理人表示，原审裁定将本应实体审理的民事纠纷排除在受理范围之外，法律适用错误极其明显。
高贵生仅请求确认合同无效、返还40万元购房款，不涉及房屋所有权确认、宅基地分配、权属登记等内容，完全符合民事诉讼受案条件。
同时，从全国司法实践来看，北京、四川、广东等多个省市法院作出的大量生效裁判一致认定，小产权房屋买卖合同无效后的返还购房款纠纷，属于人民法院应当受理的民事案件，法院均应依法受理并做出实体判决，支持买受人返还购房款的请求。
全国各级法院同类型案件审理中均认为，房屋房屋买卖合同有书面协议、付款凭证、收款收据予以作证的，应当认定买卖关系真是有效。合同无效后，出卖人应当依法返还购房款。
天津市检察院第一分院
该诉讼代理人表示，上述同类型案件裁判规则高度统一，均与高贵生案原审、再审裁定观点相反，进一步说明本案一二审及再审裁定适用法律错误。
“更为关键的是，原审法院以‘案涉纠纷不属于民事案件受案范围’为由驳回起诉，始终未援引任何法律、行政法规或司法解释作为裁判依据。”诉讼代理人说，这属于典型的无据裁判。案涉房屋买卖关系真实存在，申请人的诉讼请求具有充分事实依据，原审法院未经实体审理驳回起诉，直接剥夺了其合法诉权。
高贵生及其诉讼代理人认为，天津高院的再审裁定，未履行法定实质审查义务，对高贵生提出的三项核心理由均未审查、未回应、未说理，程序严重违法。
同时，原裁定存在同案不同判、适用法律错误、事实认定不清等严重问题，违背法律规定与统一裁判尺度。
今年5月，天津检方受理了高贵生的检察监督申请
于是，高贵生在今年5月9日向天津市检察院第一分院递交《民事监督申请书》，恳请依法提出抗诉或再审检察建议，纠正原审错误。目前，检方已受理了此案。
高贵生的亲属向笔者表示，“我们期待检方的介入，能让高贵生得到一个公平正义的结果！”
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