2024年底，王某走进律所时，脸色很差。
他拿出一份《商品房买卖合同》，翻到交房日期那一页，指着上面的字说："合同上写的是2024年12月31日交房。现在已经过去一年多了，工地早就停工了，开发商电话打不通，人也找不着。可银行每个月还在扣我的贷款——房子没住上，钱却一直在还。"
这不是个例。烂尾楼问题困扰着无数购房者，很多人被困在"继续等"和"要求退"之间，进退两难。
我是陈春丽律师，在汉中执业多年，目前担任汉中市律师协会民事专业委员会副主任。处理这类烂尾楼纠纷，我见过太多购房者因为犹豫不决而错失最佳维权时机。今天就用王某的真实经历，聊聊烂尾楼购房者该怎么为自己争取权益。
王某的案子，核心法律依据并不复杂。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，开发商逾期交房超过合同约定的期限，购房者有权解除合同。
王某的合同约定"逾期超过90天可以解除合同"。开发商逾期交房已经超过一年，远远超出了这个期限。解除权已经成立，关键在于怎么用。
很多人以为退房就是把房子退回去、拿回首付款，其实没那么简单。一套预售商品房背后，至少牵涉到两个法律关系：一个是购房者和开发商之间的买卖合同关系，另一个是购房者和银行之间的贷款合同关系。这两个合同是绑在一起的——购房者贷款是为了买房，房没了，贷款合同也就失去了存在的理由。
庭审中，我代表王某提出了三项核心诉求。
第一，解除购房合同。开发商逾期超过一年，合同解除条件已经成就，这个没有争议空间。
第二，开发商返还首付款276818元及利息。这笔钱是购房者实实在在掏出去的，不应该被烂尾楼"套牢"。
第三，解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。这是最关键的一点。如果只解除购房合同、不解除贷款合同，购房者将面临"房子没了，贷款还得继续还"的窘境。
法院支持了全部诉求，判决：解除购房合同；解除贷款合同；开发商返还首付款276818元及利息；返还王某已偿还的贷款本息171883.92元；支付违约金13468.18元。
更关键的是，法院还判决开发商的唯一股东对上述全部债务承担连带责任。也就是说，如果开发商账上没钱，购房者可以直接申请执行股东个人的财产。
FAQ&常见问题
问：开发商说"再等等，马上要复工了"，我该不该等？
看复工的"成色"。如果工地已经有设备进场、有工人施工、有明确的复工计划，可以考虑等；如果只是口头承诺，工地上一个人都没有，那就不要再等了。解除权的行使是有期限的，过了合同约定或法律规定的期限，就可能丧失权利。
问：退房之后，银行的贷款怎么办？能直接停供吗？
绝对不能直接停。只有法院判决解除贷款合同之后，才能合法地停止还贷。在判决下来之前擅自停供，征信记录会受损，银行还可能反过来起诉你。
问：如果开发商已经破产了，退房判决还能执行到钱吗？
这是烂尾楼维权最大的现实困境。如果开发商是空壳公司，资产早已转移，胜诉也可能面临执行难。所以本案的关键亮点在于——法院判了股东承担连带责任，相当于"多了一个可以执行的人"。
法律给了你解除合同、要求退款的武器，但这份武器有时间限制。等着等着，等来的可能不是交房通知，而是开发商破产的消息。如果你也正身处类似的困境，第一件事就是把合同找出来，翻到交房日期那一页，看看逾期多久了——然后，抓紧行动。
我是汉中陈春丽律师，专注合同纠纷、婚姻家事、人身损害赔偿。如果你在汉中遇到类似的法律问题，欢迎通过评论或留言交流。
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