南通的朋友，9月的数据出来了，两个数字放在一起看，非常魔幻。

第一个数字：9月崇川二手房挂牌均价11193元/平，环比涨了2.18%，领涨全市。崇川核心地段的改善次新小区，挂牌价环比涨了2.7%。

第二个数字：南通全市二手房参考均价12098元/平，比上月还是跌了0.19%，比去年同期跌了8.53%。

挂牌价在涨，成交价在跌。同一个南通，核心区的房东在涨价，远郊的房东在割肉。

一、先看整体：想卖的人越来越多，愿意接盘的人不够用

先看成交量。据贝壳数据，今年3-5月南通大市累计成交二手房6214套，较去年同期增加超2100套，涨幅超50%。3月单月突破4000套，创下近5年新高。

但真正的“炸弹”是挂牌量。根据贝壳数据，南通二手房挂牌量已经接近7.5万套，再创历史新高。按照目前的成交速度，这些房源去化周期超过60个月，光卖就得卖5年。

更夸张的是新房库存。新知南通研究院2月数据显示，南通市区广义库存去化周期高达62.05个月。原港闸板块广义库存去化周期更是高达169个月（超14年），开发区也高达123个月（超10年）。

想卖房的人越来越多，但愿意出手的买家没那么多。

二、谁在涨？崇川核心区，房东硬气

崇川凭什么涨？核心地段、好学校、地铁配套，这些东西摆在那儿，房东心态自然硬得起来。

具体到成交层面，核心区的真实购买力依然在。根据德佑门店9月4日至12日的成交数据，中创区、崇川区的优质改善盘并不缺买家。云樾东方一套249.48平方米大平层，375万元成交，单价约15031元/平方米，议价约10.3%；春风南岸东园一套136.14平方米房源，180.2万元成交，单价约13234元/平方米，议价约5.2%。

濠河板块的银花苑，即便房龄老，因学区加持，成交价仍超2.5万/平。创新区仁恒公园世纪，哪怕市场这么冷，成交价还能稳在2.3万/平，好楼层甚至要摇号。

有硬配套的核心区，房东有底气涨价。

三、谁在跌？远郊概念盘，腰斩割肉

再看另一头。苏通园区9月二手房均价5338元/平，近3个月降幅较大。锡通园区的金科城，当年一万三千块买进，现在六千多才能出手，跌幅恰好腰斩。

通州湾的世茂江海天成，靠港口新区的概念，八千多的洋房开盘就抢空，眼下主流成交价缩到四千出头。三十多万就能淘到一套，可当年买进要八十多万。

启东恒大海上威尼斯，2021年精装房一度卖到一万四五一个平方。如今二手成交价跌到五千八到六千五之间，着急出手的甚至只要五千二。一百平的房子，高位时掏了一百四十多万，现在五六十万都没人接。

这些地方的共同点是什么？当年卖的是规划图上的概念，住进去之后发现学校没建、商场没开、人也没来。

四、谁在买？刚需拿着补贴进场

买家画像很清晰：刚需和首次改善，拿着政策红利进场了。

9月成交主力集中在90平左右、总价60万到70万的刚需两房和小三房，是流通性最好的品类。这类房源的买家对价格高度敏感，房东若参考近期真实成交价、主动让到合理区间，往往一周内就能成交。

真实案例：海悦嘉园一套95.7平方米房源，挂牌68.8万元，最终60万元成交，单价约6269元/平方米，挂牌仅8天，议价幅度约12.8%；绿地新里城一套90.88平方米房源，挂牌72.8万元，成交68万元，3天即成交，议价约6.6%；富民新村一套62.27平方米房源，26万元成交，8天成交。

刚需盘并非卖不动，而是“价格诚实”的房源卖得很快。

政策端也在发力。南通新就业群体购房券，直接享受购房款总额20% 的优惠，单户最高20万元，有效期至2026年12月31日。首套房首付比例15%，利率3.05%；二套房首付也是15%，利率3.30%。

五、给南通朋友的3点实在建议

第一，买房只选三个关键词：崇川、地铁、现房。 有硬配套的核心区才有接盘力。远郊概念盘再便宜都不要碰——通州湾4000多一平看着诱人，但周边配套十年都落不了地，将来你想卖的时候，连看房的人都约不到。

第二，卖房的，认清现实别幻想。 挂牌价11193元/平只是房东的心理预期，真实成交价还在跌。想卖房，参考同小区近期真实成交价，主动让到合理区间，一周内就能成交。报价明显高于行情的，挂几个月甚至一年都无人问津。

第三，留给大家的窗口期，不到三个月。 南通新就业群体购房券20%优惠，有效期到12月31日。买房不是买菜，从看房到签约至少一个月，现在不开始看，时间就来不及了。

结尾：

南通9月，崇川挂牌价涨2.18%，通州湾成交价跌到4000多。同一个城市，两套完全不同的账本。

核心区有产业、有学区、有地铁，房东有底气涨价；远郊只有规划图上的概念，房东只能割肉离场。

南通这轮行情，涨的是有硬配套的核心区，跌的是靠概念撑起来的远郊盘。选对板块，比判断大势重要得多。

你在南通哪个板块？你的房子有人看吗？评论区聊聊。