在建工程拍卖是破产程序中处置资产的主要方式之一。承包人的建设工程价款优先受偿权能否在拍卖程序中实现、如何在拍卖程序中主张，直接决定了承包人能否从破产程序中拿回工程款。

一、在建工程拍卖中的优先受偿权主张

承包人的优先受偿权需要在拍卖程序中主动主张。具体路径包括：

第一，向管理人主张。 在债权申报时同时主张优先受偿权，管理人在审查债权时对优先权作出认定。管理人确认的，在拍卖款分配时按优先顺位处理。

第二，通过别除权确认诉讼主张。 管理人不予确认的，承包人可以通过别除权确认诉讼确认优先受偿权。

第三，在拍卖程序中向执行法院主张。 如果拍卖由法院执行程序主导，承包人可以向执行法院提交优先受偿权主张，要求参与拍卖款分配。

二、拍卖价款在土地和建筑物之间的拆分

根据“房地一体”原则，法院通常将土地和建筑物一并处置、整体拍卖。但承包人的优先受偿权仅及于建筑物价值，不及于土地使用权。这意味着拍卖款需要在土地和建筑物之间进行拆分。

承包人在拍卖程序中应当主张对拍卖价款进行拆分核算：土地使用权对应的拍卖价款用于清偿抵押权人，建筑物对应的拍卖价款用于清偿承包人。在土地价值占比较高的项目中，这一拆分直接影响承包人实际能拿到的金额。

三、优先受偿权与抵押权的顺位关系

在拍卖款分配中，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。也就是说，建筑物对应的拍卖价款先用于清偿承包人，有剩余的再用于清偿抵押权人。

但需要注意商品房消费者优先权的存在。如果存在以居住为目的、已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权。承包人在评估拍卖款分配时，应当将这一因素纳入考量。

四、承包人的实操建议

第一，在债权申报时明确主张优先受偿权。 在申报表中单独列明优先受偿权主张，并附上证明权利成立的全部材料。

第二，在拍卖程序中及时主张权利。 关注拍卖公告和拍卖进程，及时向管理人、执行法院提交优先受偿权主张和参与分配申请。

第三，主张拍卖款在土地和建筑物之间拆分核算。 避免因房地一体拍卖导致承包人实际受偿金额低于预期。

五、一句话总结

在建工程拍卖中，承包人的优先受偿权需要通过向管理人主张、别除权确认诉讼或在执行程序中主张来实现。拍卖款需要在土地和建筑物之间拆分核算，承包人仅就建筑物对应的价款优先受偿。及时主张、主动参与，是保障权利实现的关键。

“本文为【建工那些事】第84篇，下期将探讨【建工企业破产，承包人如何提前防范？——风险信号识别与证据保全】，我是崔律师，咱们下期接着聊。”