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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2004年，年逾六旬的刘桂芳与丈夫刘建国想置换一套一层住房，看中了一号房屋（总价约50.5万元）。因年龄超限无法办理银行贷款，经协商，借用女婿赵强的名义签约并申请贷款。

全部购房资金均由刘桂芳夫妇承担：首付款16万元由他们支付，后续贷款也由他们按月偿还，并于2005年9月用售出原住房的款项一次性结清。房屋交付后，老两口立即入住，刘建国去世后，刘桂芳一人继续居住至今。

最初，房产证登记在赵强名下，2006年又变更至小女儿刘敏名下。但房产证、购房合同、付款票据等原始凭证，始终由刘桂芳保管。

2013年和2016年，刘桂芳与三个子女两次签订书面协议，明确载明：“一号房屋系父母共同财产，因贷款需要才登记在小女儿名下。”

后因家庭内部对房屋归属产生分歧，刘桂芳向法院提起诉讼，请求确认一号房屋为其与已故丈夫刘建国的夫妻共同财产。

刘敏、赵强虽认可房屋是父母出资购买，但提出：

当年曾提议过户，母亲拒绝，视为放弃；

因名下有房，影响他们购买二套房，要求补偿50万元才同意过户。

二、裁判结果

法院判决：

确认一号房屋为刘桂芳与刘建国的夫妻共同财产。

三、法院说理要点

借名买房关系真实存在。

尽管未签署正式借名协议，但综合以下事实足以认定：

全部购房款及贷款由刘桂芳夫妇实际支付；

房屋自交付起即由其夫妇占有、使用；

所有购房原始凭证由其长期持有；

家庭成员多次通过书面协议确认房屋归属。

购房资金来源于夫妻共有财产。

首付款及还贷款项均来自刘桂芳夫妇出售原有住房所得，属于婚姻存续期间的共同财产。

家庭内部协议具有证明效力。

2013年《赡养协议》与2016年《书面协议》均清晰记载房屋系父母共同财产，且全体子女签字确认，构成对事实的自认。

登记名义不影响真实权属认定。

不动产登记仅为权利推定，当有充分反证证明实际权利状态时，应以真实法律关系为准。

综上，一号房屋应认定为刘桂芳与刘建国的夫妻共同财产。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

这个案件给很多“借子女或亲属名义买房”的家庭敲响了警钟：登记在谁名下，不等于房子就是谁的。只要能证明“钱是你出的、房是你住的、证是你拿的”，法院就会尊重真实权利。

刘桂芳之所以能胜诉，关键在于她系统性保留了完整证据链：

✅ 出资凭证（哪怕通过子女代付，也有记录）；

✅ 长期实际居住事实；

✅ 最重要的是——两次让子女签署书面协议，把“口头承诺”变成“白纸黑字”。

尤其值得借鉴的是2016年的协议，不仅重申房屋归属，还约定未来售房款用于为母亲养老购房。这既体现了家庭共识，也为权属认定提供了强有力佐证。

提醒广大老年朋友：

借名买房风险高，尽量避免；

若已发生，务必保留付款、居住、持证证据；

尽早通过家庭会议、书面协议等方式固化各方意思表示，防患于未然。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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