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悉尼、墨尔本房产卖东大降价 房源量创多年新高
根据SQM Research的数据，悉尼房产卖家目前平均下调售价约13,000澳元，而墨尔本的卖家则平均减少7,200澳元，以在竞争激烈的市场中吸引买家。
过去一个月，悉尼的挂牌价格下跌了0.9%，墨尔本则下降了0.7%。
SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，自10月以来，随着大量新房源涌入市场，卖家普遍开始下调售价，并且这种降价趋势愈发明显。
Christopher先生指出，价格的下降预示着未来几个月悉尼和墨尔本的房价可能会进一步下滑。
“由于市场上待售房屋的数量超过了买家的需求，卖家信心下降，不得不降低价格，正如我们最近预测的那样，悉尼和墨尔本的房价将在未来六个月内持续下跌，但我们预计到2025年年中利率下调时，市场将趋于稳定。”
悉尼一些富裕地区的卖家，如东区、下北岸和北部海滩，在降价方面尤为激进。
过去一个月，东区卖家平均降价3.9%，即约69,954澳元。下北岸的降价幅度达11%，约为246,083澳元，这可能与库存波动有关。而在北部海滩，卖家平均降价4%，相当于89,253澳元。
11月份，悉尼总房源数量增加了4.7%，达到36,931套，创疫情前以来的最高水平。墨尔本的库存量增长了6.2%，达到45,372套，为近十年来的最高点。
布里斯班的市场库存增加了8.5%，珀斯增长了20%，阿德莱德上涨了16.7%。堪培拉的房源增加了8.3%，霍巴特则上涨了12.2%。
“市场上的库存正在累积，因为房屋无法售出，滞销的房产数量正在增加，因此今年圣诞节和明年年初市场上会出现库存过剩的情况。”
目前，悉尼市场上已有5,652套房屋挂牌超过六个月未售出，比去年同期增加了20%。
在墨尔本，这类滞销房源数量增加了17%，达到8,053套，而全澳范围内的旧房源数量增长了17.6%，达到74,119套。
11月份，维州的受困销售房源创下新高，增加了0.3%，达到1,107套。
新州在受困条件下出售的房屋数量增长了3.8%，达到1,238套，而西澳增长了5.5%，达到898套。
全澳范围内，受困销售房源增加了1.7%，达到5,444套。
02
黄金海岸豪宅市场持续繁荣，三大地区房价飙升
黄金海岸的豪宅市场持续成为焦点，近年该市的三个城区房价大幅上涨。
据悉，Main Beach、Surfers Paradise North和Mermaid Beach-Broadbeach的豪宅价格跻身全澳涨幅最大的前十城区之列。
Main Beach位居全澳第三，Surfers Paradise North排名第四，而Mermaid Beach-Broadbeach则位列第六。
根据Ray White的数据，自2019年以来，Main Beach的豪宅价格几乎翻倍，从380万澳元飙升至660万澳元。
Surfers Paradise North也出现了类似增长，房价从2019年的400万澳元涨至670万澳元。
尽管黄金海岸、珀斯、堪培拉和墨尔本的多个城区房价大幅上涨，但澳大利亚最昂贵的城区仍然是Bellevue Hill，其豪宅中位价为1220万澳元，稳居榜首。
Ray White Prestige Gold Coast的房产中介Robbie Graham表示，Main Beach的豪宅市场出现如此迅猛的增长并不令人意外。
“未来几年，随着众多新开发项目的涌现，Main Beach将媲美澳大利亚任何一个城区，”Graham先生说。
“这里的房产交易已经达到了500万、1000万甚至超过2000万澳元，黄金海岸如今已成为一个全国性市场。”
Graham先生还指出，Main Beach豪宅市场中超过90%的买家是黄金海岸本地缩小居住规模的人群。
“这些人在疫情期间意识到，他们并不需要一栋六居室的滨河大宅来居住两人。他们不想要房屋的维护和打理，但仍希望享受宽敞和奢华的公寓，这正是Main Beach所能提供的。”
03
根据最新数据显示，悉尼和布里斯班之间的房价差距正在缩小，如今这两个城市之间仅相差24.4万澳元。
根据发布的最新PropTrack房价指数，布里斯班房价中位数在11月创下新高，又上升了0.28%，即1.3万澳元，达到86.8万澳元。
这一数据较9月的85.5万澳元有所上升，过去5年中房价涨幅超过80%。然而，PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，春季房源的增加已经减缓了布里斯班房价的增长速度。
“今年市场上新增的房源与强劲的需求相匹配，但待售房源的增加，加上可负担性限制和持续较高的利率环境，是导致价格增长放缓的因素。”
“尽管如此，布里斯班仍然是过去一年表现最好的首府城市之一，房价较2023年11月水平高出12.56%。”
“11月继续延续了布里斯班强劲的增长势头，使其成为仅次于悉尼的第二昂贵的首府城市，超越了墨尔本和堪培拉。”
昆州地区的房价上个月上涨了0.21%，达到创纪录的70.9万澳元。随着进入夏季，Creagh预计房价将继续上涨，但涨幅将低于往年。
Conisbee表示：“直到几周前，市场还预测2025年将进行4次降息，现在他们预测两次，第一次将在5月左右，第二次在9月。”
“这一预期的主要驱动因素是特朗普当选美国总统，以及美国可能面临的广泛的经济挑战，这也可能影响到我们澳洲。”
04
澳洲房价已到拐点，或至少跌6个月！
全澳房价有望在下个月出现两年来的首次下跌，高额借贷成本抑制了房地产需求，这一跌势在富人区的表现尤为明显。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，在11月仅录得0.1%的涨幅后，房价将呈下行趋势。Oliver博士引用CoreLogic最新数据指出，“布里斯班、珀斯和阿德莱德这三个强势城市的房市势头将可能减弱”。
他说：“这是全国房价涨势放缓的最明显信号。由于CoreLogic近期不断下调数据，11月的涨幅也可能被修正。根据经验，我们可能至少要经历六个月的房价下跌期，如果失业率大幅上升，这一下行趋势可能会持续更久。”
CoreLogic会随着月度数据的不断更新对其房价指数进行修正。
尽管全球各国央行开始降息，澳联储仍将利率维持在4.35%的水平已超过一年。大多数经济学家原本预计澳联储今年会开始降息，但现在已将预期推迟到明年。
一些市场交易员预计明年5月份才会迎来降息。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，随着家庭面临更高的房贷支出、租金、水电费和食品支出，房价增长放缓的趋势可能会加剧。
他说：“市场无法长期抵御这种压力。家庭储蓄在减少，需求转向低价位房产，投资者信贷增长放缓，综合考虑，这可能是房市的拐点。”
“特别是在悉尼，房价可负担性达到历史最紧张水平，即使租赁市场房租大幅增长，房产收益率普遍仍然很低，这表明房价与租金已经失衡。我认为市场确实需要喘息。”
CoreLogic数据显示，过去三个月内，悉尼有42%的城区房价出现下跌，这是自去年2月以来的最大比例。墨尔本则有80%的城区出现房价下跌。
高端房产成为此轮下跌的重灾区。在悉尼东部富人区Bellevue Hill，过去三个月独立屋中位价下跌了8.4%，平均跌幅超过90万澳元。
Oliver博士表示，数据显示珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价涨势——此前高于其他主要城市——正在放缓至与悉尼相近的水平。截至11月，布里斯班房屋中位价升至886,540澳元，珀斯为808,090澳元，阿德莱德为813,716澳元。相比之下，墨尔本的房屋中位价下跌至776,949澳元。
他说：“由于负担能力下降的影响，特别是这些城市现在都比墨尔本更贵，所以房价涨势正在放缓。”
西太银行（Westpac）澳洲宏观预测主管Matthew Hassan向客户表示，未来六个月各大城市之间的房价涨幅差距可能会进一步缩小。西太银行预计，悉尼和布里斯班明年房价将上涨3%，与珀斯和阿德莱德大致相同。
Hassan在给客户的一份报告中写道：“由于降息前景仍然遥远，市场可能在明年上半年进一步放缓，各地区表现的差异将进一步缩小——已经疲软的地区将保持低迷，此前强劲上涨的地区将进一步降温。”
据审慎监管机构统计，约有35000个澳洲家庭出现房贷逾期，并且“陷入严重的财务困境”。
不过，并非所有人都对房价下跌持悲观态度，汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，这将使房地产更容易负担。
他说：“要改善住房负担能力，收入增长需要超过房价涨幅，因此房价要么停止上涨，要么下跌。房价下跌并非坏事，因为我们需要收入赶上或超过房价增长。如果我们即将进入另一个房价快速上涨且远超收入的周期，这只会加剧我们在负担能力方面面临的挑战。”
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