观点网 2026年郑州土拍市场的序幕，比往年来得更迟一些，直到4月22日，今年首宗住宅用地才终于挂牌出让。
最新消息显示，位于北龙湖的两幅地块今日正式开盘，最终被华润置地联合体以15.8亿元底价收入囊中。
对华润而言，北龙湖堪称“河南的富人区心脏”，这里汇聚了全省超过80%的顶豪社区，以及50多家金融机构总部。
选择在此落子住宅与商业，既能精准锁定核心区的高净值人群，也正好填补了区域高端商业的空白。
更妙的是，华润采用的“住宅+商业”拿地模式，形成了一条双向赋能的闭环，万象汇为住宅提供溢价底气，住宅则为商业输送稳定客流。
当然，光环之下，挑战同样清晰可见。北龙湖豪宅库存高企，竞品林立，产品力与去化压力并存。作为新入局者，华润要在众多顶豪项目中“杀出重围”，并不轻松。
商业方面同样如此，市场空白固然是机会，但也意味着区域商业氛围尚在培育期，万象汇想要真正起势，显然需要时间沉淀。
补仓北龙湖
4月22日，郑州年内首场宅地土拍终于落槌，郑政东出〔2026〕3、4号（网）地块，被华润置地（北京）与河南新发展科创集团联合体以15.8亿元底价摘得。
其中，3号地块为城镇住宅用地，位于郑东新区龙湖中环南路北、九如路西，地上面积为4.57万平方米，容积率要求小于1.5，绿地率大于30％。
4号地块为商业、文化用地，位于郑东新区如意东路东、龙湖中环南路北，地上面积为3.07万平方米，工程建设投资总额不低于3.97亿元，且须与住宅同步建成、同步运营。
两宗地块紧邻地铁4号线与8号线交汇的龙湖中环南站，出行便利；与山姆会员店、龙湖里等商业更是一路之隔，生活配套几乎无短板。
双地铁叠加双商业，整体而言，地块的先天优势十足。从华润置地的角度来看，此番布局无疑是在郑州的一次重要落子。
更重要的是，当前郑州楼市仍在深度调整期，地价回归理性，而北龙湖作为城市价值高地，抗跌性最强。
以底价在价值高地完成核心资产布局，华润不仅拿到了安全边际，也实现了“稳中求进”的战略卡位。
从住宅地块的核心指标来看，容积率不高于1.5，建筑高度小于24米，意味着3号地块未来将打造成为8层以下的纯洋房社区，高端属性凸显。
而北龙湖素有“河南富人区心脏”之称，集聚了全省80%以上的顶豪社区，是高净值客群集中之地。此外，金融岛、运河景观、学校、地铁等配套已陆续兑现，区域高端属性与居住氛围早已成型。
华润此时入场，显然是成熟区域里的“后来者”，直接共享前期所有规划红利。
然而，优势之外，挑战同样不容忽视--当前北龙湖的豪宅产品存量较大。
2026年开年，金茂璞逸缦湖率先在北龙湖打响第一枪，实现了首开7.8亿元、一季度三开三罄的成绩，而这一项目后续加推在即，势必成为华润的强劲对手。
不止是金茂，第三方数据显示，当前，北龙湖在售的高端住宅还有中海云著湖居、亚新星云湾、绿城·湖畔雲庐等等，竞品林立，去化承压，华润如何在这片顶豪丛林中突出重围，仍是待解的命题。
商业考量
除了高端住宅，此次出让的4号商业地块同样备受关注。根据规划，这里将打造为华润万象汇。
事实上，华润商业与北龙湖的渊源，可以追溯到八年前。
早在2018年3月，坊间便传出华润将在北龙湖打造万象天地的消息。按照当时的设想，华润要在此落地一个大型城市综合体龙湖南里，其中两块商业用地拟建成集时尚购物中心与开放式街区于一体的商业项目。
从流出的效果图看，项目采用了万象天地标志性的“Mall+街区”模式，建筑风格还入乡随俗地做了新中式设计。
然而，这场“绯闻”始终未能真正落地。
直到2025年12月10日，郑东新区第四季度重点项目签约仪式上，华润将在北龙湖打造商业标杆的消息再次传出。
紧接着，华润置地郑州公司发布了“2026年北龙湖南岸项目全案广告策划服务”招标公告，侧面印证了布局的推进。
而此次正式拿地，意味着这场长达八年的传闻，终于尘埃落定。
观点新媒体查阅发现，目前北龙湖片区的商业项目并不多，高端商业更是稀缺。
区域内现有的购物中心包括2018年开业的社区生活中心龙湖里，以精品餐饮、亲子、生活服务为主；2025年开业的郑州银泰inPARK，主打体验式消费，零售多为设计师买手店和河南首店餐饮。
此外，山姆会员店仍在建设中，预计2027年开业。
换言之，北龙湖目前缺少一个真正的大型高端商业综合体。此次万象汇的落地，无疑将填补这一空白。
更重要的是，华润在郑州已布局多个商业项目，北龙湖万象汇的加入，将与其他项目形成协同。
目前，华润商业在郑州已开业的项目包括二七万象城（2014年4月开业）、郑东万象城（2025年6月开业），同时还有一个轻资产作品绿都万象汇。
消息显示，2025年11月，华润与绿都广场商业部分达成合作，项目定名“郑州绿都万象汇”，目前已启动设计总包招标，规划建设全面铺开。
如今，随着北龙湖万象汇的落地，华润在郑州将形成“四子联动”的商业格局，覆盖不同商圈与客群。
但与住宅一样，商业同样面临一定的挑战。
北龙湖被称作郑州唯一一个尚未被充分兑现的高端消费高地，这意味着，华润商业在这里面临的培育期，可能远超预期。
一方面，北龙湖顶豪密集，但高端消费行为普遍外溢。目前郑州市场的高端消费仍集中在二七商圈的丹尼斯大卫城、二七万象城等地，北龙湖自身的高端商业氛围并未真正形成。
另一方面，奢侈品、国际美妆、高端连锁品牌的选址逻辑非常现实，它们不只盯着富人密度，更看重聚客能力、销售坪效以及打卡效应。而北龙湖目前恰恰缺少聚客型主力店和持续的人流，这也意味着品牌方不敢轻易在此下重注。
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